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樓市杠桿:“錢根”收緊后炒房成本驟增
2017-03-01 作者: 記者 張莫 實(shí)習(xí)生 張燦宇/北京報(bào)道 來(lái)源: 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  ■“房子是用來(lái)住的,,不是用來(lái)炒的”系列報(bào)道之三

  中國(guó)人民銀行日前表態(tài)稱,,下一階段,要貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神,,落實(shí)好各項(xiàng)制度和機(jī)制建設(shè),,宏觀上管住貨幣,微觀上支持合理自主購(gòu)房貸款,,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房,。

  多管齊下的監(jiān)管效果正在逐漸顯現(xiàn)。原本是中性詞的“金融杠桿”,,在這一輪樓市熱潮中,,被投機(jī)客利用,通過(guò)多個(gè)渠道,、多種方式進(jìn)行“加杠桿”投機(jī)性購(gòu)房,,蘊(yùn)藏了巨大風(fēng)險(xiǎn)。房子在這一過(guò)程中也逐漸遠(yuǎn)離了“給人住”的屬性,。

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  近期主要金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)收縮房貸規(guī)模,。業(yè)內(nèi)人士稱,與房貸利率調(diào)整相比,,房貸規(guī)模的嚴(yán)控將更大程度地提升炒房者的成本,。未來(lái)監(jiān)管政策將會(huì)逐步發(fā)揮,在2017年,,資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)有望得到明顯改觀,。

  個(gè)人房貸增速減緩

  與其他資金來(lái)源相比,銀行信貸資金因“成本最低,、期限最長(zhǎng)”的特點(diǎn),,此前一直是購(gòu)房“加杠桿”的主力。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,,2016年樓市的爆發(fā)與天量信貸有非常明顯的關(guān)系,。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù),2016年全年全國(guó)人民幣貸款增加12.65萬(wàn)億元,,其中,,以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加5.68萬(wàn)億元,占比達(dá)到45%,。與此同時(shí),,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2016年全國(guó)房屋銷售金額為11.76萬(wàn)億元人民幣,,照此計(jì)算,,以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門中長(zhǎng)期貸款占房地產(chǎn)銷售的比例為48.30%。

  無(wú)論是45%還是48.30%,,在歷史上都處于較高水平,。

  “銀行資金是最便宜的,如果可能,,我一定會(huì)想盡一切辦法從銀行多貸款,。”80后北京小伙鄭南(化名)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō),。

  鄭南是活躍在北京市朝陽(yáng)區(qū)的一個(gè)“小房蟲”,,職業(yè)“倒房”已近10個(gè)年頭。2009年,,北京樓市在奧運(yùn)年的低谷之后迎來(lái)了一波反彈,,他也在這波反彈中淘到了自己真正意義上的第一桶金?!爱?dāng)時(shí)可以說(shuō)身無(wú)分文,,但我就是覺(jué)得北京的房?jī)r(jià)一定會(huì)大漲,于是就借了25萬(wàn)元高利貸,付了兩套房的首付,。那兩套房都在三環(huán)附近,,每套55萬(wàn)元左右,首付不到10萬(wàn)元,,也就大約三個(gè)月左右,,我出手后每套就賺了大約20萬(wàn)元。不到半年時(shí)間,,我就把所有的高利貸都還清了,。”他說(shuō),。

  鄭南告訴記者,,那是他第一次借高利貸的錢來(lái)炒房,也是唯一一次,。直到現(xiàn)在,,他所有炒房的資金除了自有資金之外,均是來(lái)自于銀行貸款,。

  “北京的政策是限購(gòu)又限貸,,但是有一些小銀行的房貸政策相對(duì)寬松靈活,我還是會(huì)想法從銀行多貸點(diǎn)款,?!彼硎荆约狠^常使用的方式是“高評(píng)高貸”,,即想辦法把二手房屋的評(píng)估價(jià)做高,,因?yàn)殂y行貸款的依據(jù)是評(píng)估價(jià),通過(guò)這種方式就能從銀行多貸款,。他坦言,,這種“高評(píng)高貸”也面臨著要多繳不少稅款的風(fēng)險(xiǎn),但是只要在一定承受范圍內(nèi),,他一定要多利用銀行的資金,。

  過(guò)去一輪住房按揭貸款的快增無(wú)疑助推了樓市成交的活躍度,但從銀行的角度看,,又有其內(nèi)在邏輯,。一位國(guó)有大行北京某支行主管房貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō),大部分銀行已經(jīng)意識(shí)到,,與對(duì)公貸款尤其是一些中小企業(yè)貸款相比,,住房按揭貸款是最為安全和穩(wěn)妥的貸款種類?!爸辽儆蟹孔友涸阢y行手里,?!痹撠?fù)責(zé)人表示。

  隨著政策收緊,,目前個(gè)人房貸增速已開(kāi)始放緩,。據(jù)央行《2016年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》,2016年12月末,,個(gè)人購(gòu)房貸款余額19.14萬(wàn)億元,,同比增長(zhǎng)35%,,增速比上月末低0.1個(gè)百分點(diǎn),;全年增加4.96萬(wàn)億元,同比多增2.31萬(wàn)億元,。此外,, 央行數(shù)據(jù)顯示,雖然今年1月的住戶部門中長(zhǎng)期貸款新增規(guī)模仍較高,,但1月住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加額占人民幣貸款增加額的比例為31%,,占比較去年全年降低了14%。

  有資金“隱而不秘”變相入市

  在住房按揭貸款之外,,銀行資金還通過(guò)多個(gè)“隱而不秘”渠道流入樓市,,這部分資金量雖無(wú)法統(tǒng)計(jì),但也在很大程度上推高了購(gòu)房者杠桿,。

  據(jù)鄭南介紹,,目前他正在“倒賣”的房產(chǎn)有三套,分別在他和他家人的名下,,他也在三個(gè)銀行有貸款,,總額接近1000萬(wàn)元。他剛剛辦下來(lái)的一筆200萬(wàn)元的貸款就并非自住房按揭貸款,,而是某股份制銀行的消費(fèi)類貸款,。

  “這個(gè)貸款就是今年1月剛辦下來(lái)的,我拿現(xiàn)在自住的房子做抵押,,從銀行貸了200萬(wàn)元,。”他直言,,雖然貸款的種類是消費(fèi)貸,,但實(shí)際上他就是拿了這筆錢去購(gòu)房。而據(jù)他所說(shuō),,該貸款與市場(chǎng)上一般的消費(fèi)貸款還有所不同,,引入了信托機(jī)構(gòu)的參與,并且貸款期限長(zhǎng)達(dá)25年,?!斑@個(gè)貸款除了利率比住房按揭貸款高以外,,對(duì)我而言和房貸并無(wú)兩樣。我完全可以長(zhǎng)時(shí)間使用這筆資金,?!彼f(shuō)。

  據(jù)了解,,一般銀行超過(guò)50萬(wàn)元額度的消費(fèi)貸款都需要進(jìn)行受托支付,,所謂受托支付,就是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托,,將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象,,目的就是為了降低貸款被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會(huì)2013年曾下發(fā)文件,,明確消費(fèi)信貸不能用于購(gòu)房,。但在實(shí)際操作中,相關(guān)底線并非不能被變相突破,。

  “我就找了一個(gè)朋友的公司,,做了一個(gè)購(gòu)買工藝品的合同,等到銀行的錢打到我朋友公司的賬戶之后,,我直接套現(xiàn)取出來(lái)就行了,。這樣做的難度并不大?!编嵞险f(shuō),。

  實(shí)際上,在樓市火爆的時(shí)候,,銀行資金通過(guò)“消費(fèi)貸”的形式流入樓市并不鮮見(jiàn),,甚至有些方式還成為一些購(gòu)房者的經(jīng)驗(yàn)之談。在銀行工作的小王也對(duì)記者說(shuō),,他之前為了湊齊購(gòu)房首付款,,也曾找同事做擔(dān)保人,從自己所在的銀行貸了100萬(wàn)元消費(fèi)貸,,期限長(zhǎng)達(dá)十年,。“我當(dāng)時(shí)就做了一個(gè)購(gòu)買紅木的合同,?!彼麑?duì)記者說(shuō),實(shí)際上,,“騙”銀行消費(fèi)貸的方式大多通過(guò)偽造紅木合同或珠寶合同來(lái)實(shí)現(xiàn),,而市場(chǎng)上也存在不少專門從事這一業(yè)務(wù)的公司,只要花一些錢,,所有都能搞定,。

  50萬(wàn)元以上的消費(fèi)貸還需受托支付,,而50萬(wàn)元以下的銀行信用貸款無(wú)需抵押擔(dān)保,一旦授信成功,,即可直接打入客戶賬戶,,“操作”起來(lái)更為便利?!半m然30萬(wàn),、50萬(wàn)元的單筆貸款金額不大,但是可以從多個(gè)銀行同時(shí)申請(qǐng)貸款,,這加起來(lái)可就多了,。一般銀行共用的個(gè)人征信數(shù)據(jù)庫(kù)是一個(gè)月一更新,且只有在提款成功后才會(huì)更新系統(tǒng)記錄,。你在同一個(gè)月去申請(qǐng)貸款,,但都不在當(dāng)月提款,,征信系統(tǒng)就不會(huì)顯示你在別的銀行已經(jīng)貸款,,這樣就完全能實(shí)現(xiàn)從多個(gè)銀行貸到多筆貸款?!毙⊥跽f(shuō),,他身邊有朋友就曾經(jīng)這么操作過(guò)。

  小王還對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露,,在房?jī)r(jià)快速上漲的背景下,,一些銀行還針對(duì)中小企業(yè)主推出了房屋“二抵”經(jīng)營(yíng)性貸款?!氨热?,房屋原先抵押貸款時(shí)的評(píng)估值是500萬(wàn)元,現(xiàn)在房屋的市場(chǎng)價(jià)漲到了1000萬(wàn)元,,銀行可以根據(jù)增值情況再次發(fā)放貸款,。雖然,監(jiān)管明令規(guī)定抵押貸款是不能用于購(gòu)房或炒股的,,但是實(shí)際上中小企業(yè)主拿到這筆資金后究竟用在了何處,,很難監(jiān)測(cè)?!彼f(shuō),。

  一方面,銀行對(duì)于貸款的實(shí)際流向監(jiān)測(cè)確實(shí)存在一定難度,,另一方面,,有時(shí)候銀行對(duì)于這種“挪用”貸款用于購(gòu)房的行為并非沒(méi)有察覺(jué),只是“睜一只眼閉一只眼”,?!叭ツ?月底,,我在順義那邊看中了一套新房,但是當(dāng)時(shí)首付款有點(diǎn)湊不齊,,開(kāi)發(fā)商的銷售人員就直接給了兩個(gè)銀行的客戶經(jīng)理的電話,。后來(lái),我給其中一個(gè)客戶經(jīng)理打電話,,他先問(wèn)我是哪個(gè)開(kāi)發(fā)商推薦的,,后來(lái)就直接給我推薦了一個(gè)大額信用卡的貸款產(chǎn)品,貸款上限能達(dá)到30萬(wàn)元,?!眮?lái)自北京的于女士說(shuō),該客戶經(jīng)理還專門和她說(shuō),,在填寫貸款用途時(shí)是不能說(shuō)是用于購(gòu)房的,。

  部分場(chǎng)外配資由明轉(zhuǎn)暗

  在樓市火爆的2016年,除了銀行信貸以各種渠道大量入市之外,,“首付貸”等場(chǎng)外配資產(chǎn)品也成為助推樓市杠桿的重要力量,。

  場(chǎng)外配資產(chǎn)品相較銀行資金來(lái)說(shuō)要“貴”不少,但有不少購(gòu)房者或炒房者仍然愿意使用這些期限短,、高成本資金,,來(lái)達(dá)到盡快入場(chǎng)或是博取高額利潤(rùn)的目的。

  監(jiān)管層在去年就已關(guān)注到這類場(chǎng)外配資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn),,因此很多互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的“首付貸”類產(chǎn)品已經(jīng)在市場(chǎng)上銷聲匿跡,,很多平臺(tái)也就此轉(zhuǎn)型。不過(guò),,記者近日采訪發(fā)現(xiàn),,這場(chǎng)場(chǎng)外配資的游戲并未徹底結(jié)束。

  《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前以客戶身份向一家中介機(jī)構(gòu)的工作人員詢問(wèn),,“如果湊不齊銀行首付款怎么辦”,,該工作人員表明可以幫忙想解決方案。他告訴記者,,如果金額在30萬(wàn)元之下,,可以通過(guò)其介紹的銀行申請(qǐng)個(gè)人信用貸款,如果需要更多的金額,,則可向他們合作的第三方互金平臺(tái)借款,,但需提供抵押物和明確的還款途徑。他表示,,借款利率根據(jù)客戶資質(zhì)不同而不同,,大約在每個(gè)月1.7%至2.4%的水平,且借款期限在半年之內(nèi),。

  “有些人金融意識(shí)比較強(qiáng),,也敢玩,、敢賭,甚至有人三成的首付都是月息3%的借款,,我們把這些人稱為瘋魔派,。有時(shí)候賺的最多的是這幫人,但輸?shù)淖顟K也可能是他們,?!币晃痪W(wǎng)貸平臺(tái)人士感嘆稱,這類杠桿資金的風(fēng)險(xiǎn)比起一般的銀行貸款要高得多,。

  防風(fēng)險(xiǎn)降杠桿政策出鞘

  高企的購(gòu)房杠桿風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管層的重視,。在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下,監(jiān)管層房地產(chǎn)金融政策也凸顯了“降杠桿”和“防風(fēng)險(xiǎn)”的特點(diǎn),。

  中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝日前強(qiáng)調(diào),,要繼續(xù)完善差別化住房信貸政策,加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理,,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

  近期主要金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始陸續(xù)收縮房貸規(guī)模。春節(jié)過(guò)后,,北京地區(qū)大部分銀行的房貸優(yōu)惠政策已經(jīng)有所調(diào)整,,國(guó)內(nèi)銀行的首套住房貸款優(yōu)惠利率基本上已從原來(lái)的8.5折到8.8折調(diào)整至9折,部分外資銀行針對(duì)資質(zhì)較好的客戶利率還能到8.7折,。有些銀行在節(jié)后也告知客戶“房貸額度很緊張,新客戶申請(qǐng)房貸有難度”,。

  浙商銀行經(jīng)濟(jì)分析師楊躍稱,,現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策方向正確,有利于降低房子的金融屬性,,中長(zhǎng)期看效果將會(huì)更為明顯,。在中國(guó)房屋具備商品和金融兩大屬性,過(guò)于側(cè)重后者容易本末倒置,,形成資產(chǎn)泡沫,。基于金融屬性的投資獲利存在兩個(gè)主要途徑,,一是基于上漲預(yù)期的時(shí)間錯(cuò)配,,即通過(guò)上漲期持有獲得交易回報(bào);二是基于正向放大效應(yīng)的杠桿錯(cuò)配,,即通過(guò)首付款帶來(lái)的以小博大效應(yīng)擴(kuò)大本金回報(bào)率,。目前這兩個(gè)維度的傳導(dǎo)機(jī)制都得到有效控制,住房金融屬性得到有效弱化:一方面,,“房子是給人住的”這一精神,,到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的一系列舉措,,各地市因地制宜的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái),房子只漲不跌的預(yù)期正在被改變,,通過(guò)時(shí)間錯(cuò)配獲利的成本不斷增加,。另一方面,金融監(jiān)管部門對(duì)住房按揭貸款的發(fā)放條件,、首付比例做了嚴(yán)格要求,,各地金融機(jī)構(gòu)的執(zhí)行力度也非常大。對(duì)擁有多套住房試圖投機(jī)的購(gòu)房者而言,,通過(guò)杠桿錯(cuò)配獲利的難度和成本都有明顯增大,。

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