編者按：
在房地產(chǎn)野蠻生長的時期，投資,、投機住房一度成為快速致富的捷徑，投資投機性需求興風(fēng)作浪，使得住房成為少數(shù)人牟取暴利的工具,，不僅造成正常的住房供需關(guān)系被扭曲,，更令房地產(chǎn)業(yè)偏離了居住的本質(zhì)屬性和改善民生的目標(biāo),。此前舉行的中央政治局會議明確提出,，2017年要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制,。這表明,，決策層對房地產(chǎn)調(diào)控的思路向更加側(cè)重市場的長效機制轉(zhuǎn)變，而這將有助于消除投機炒作,、還原住房居住屬性,，實現(xiàn)住房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。本報將從今日起推出一組五篇“住房回歸居住屬性”系列報道,，敬請關(guān)注,。
2016年，各大城市鱗次櫛比的房地產(chǎn)中介門店和天天人滿為患的房地產(chǎn)交易中心,，充分反映出房地產(chǎn)過度交易的狀況,。
需要注意的是，樓市火爆并不是自住需求旺盛帶來的市場表現(xiàn),，而是多方刺激下形成的非理性現(xiàn)象,，其中不乏投機行為。在此背景下,，自2016年9月底起,，房地產(chǎn)政策開啟新一輪調(diào)控。
時至今日,，越來越多的跡象表明,，從中央到地方，本輪調(diào)控對房地產(chǎn)市場投機行為的打擊力度,，遠(yuǎn)超投機客們此前的想象,。
炒房風(fēng)險開始加大
過去一年，在很多炒房者的眼里,，倒買倒賣房產(chǎn)是收益率畸高又穩(wěn)賺不賠的買賣,，沒有理由不去為之。但是,，持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)讓炒房的風(fēng)險開始加大,。
李建2007年來到北京，找到的第一份工作是房地產(chǎn)銷售,?！拔覜]能上大學(xué),，也沒有文憑,，去不了事業(yè)單位或者大型企業(yè),。但賣房對這些都不看重，只要努力,、肯干,、會說話就行?！?/p>
進入這個行業(yè)以后,，李建逐漸對房地產(chǎn)有了深刻的認(rèn)識?！?008年之前,，人們對房地產(chǎn)的投資意識還沒怎么起來，買房大多只為置業(yè),，因此漲幅整體還算平穩(wěn),。”
但隨著2008年北京奧運會的召開,，一大波資金開始投向樓市,，房價開始有了大漲的苗頭?！胺康禺a(chǎn)投資就是買漲不買跌,。我覺得這是個機會，便從父母親戚朋友那里湊了100萬元左右,?！崩罱ㄕf。
“我們公司的項目在東南三環(huán),，當(dāng)時還不屬于北京買房的熱門區(qū)域,。我以10萬元一套的價格預(yù)留了10套房，和經(jīng)理說好,，不簽正式合同,，未來以每套2萬元的價格通過改底單的方式轉(zhuǎn)手。這樣一來,，既完成了任務(wù),，還可以有錢拿，經(jīng)理高興得不得了,?！崩罱ㄕf。
李建表示,，因為房地產(chǎn)開始大熱,，購房者一房難求，2008年才13000元/平方米均價的房子,，在2009年年底便漲到了近19000元/平方米的價格,。
“那時,，因為沒有網(wǎng)簽，沒有交易稅費,，我的10套房子和新房差不多,，在年底前全部出手。還清之前所有人的100萬元外,，掙了500萬元,，完成了自己的第一桶金?！崩罱ㄕf,。
像李建這樣的炒房者，在楊勤（化名）看來再熟悉不過,。從事房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的他,，經(jīng)手的房產(chǎn)達(dá)數(shù)千套，也見識過各種類型的炒房者,。
楊勤表示,，一旦判斷某區(qū)域房價會有較大漲幅，這些人便會開啟投資,。他們的資金彈藥充足,，且房價上漲短時間難以遏制，最終獲利相當(dāng)可觀,。據(jù)介紹,，2009年，僅一年時間,，北京房價的漲幅就高達(dá)70%到80%,。
以鄭州為例，2016年當(dāng)?shù)胤績r迎來了暴漲,。楊勤說,，2015年九如府項目在鄭東新區(qū)推出，初始售價在16000元/平方米到17000元/平方米之間,，但房子幾無銷量,，項目負(fù)責(zé)人甚至動員員工購買。到了2016年初,，房子漲了一些,，售價在22000元/平方米左右，開發(fā)商又開始勸身邊好友購買,?！爱?dāng)時我的一個朋友就買了一套180平方米的房子，首付20%差不多60萬元?！?/p>
“就在四個多月后,，融創(chuàng)和金茂分別以超過36000元/平方米的樓面價拍得了位于九如府項目旁邊的地塊，九如府項目的價格就直接飆升至每平方米45000元,。”楊勤說,，這也就意味著,，加上利息后，朋友用不到80萬元的本金,，四個月內(nèi)就獲得了高達(dá)414萬元的利潤,。
楊勤坦言，開發(fā)商的利潤一樣高得可怕,。以九如府項目為例,，雖然該地塊在2014年也是以“地王”價購得，但其樓面價僅為13329.47元/平方米,，僅僅是在兩年之后,，樓面價翻了近乎三倍。
房產(chǎn)增值除了給投資投機客帶來了盆滿缽滿的回報外,，還“溫暖”了財務(wù)困難的上市公司,。
去年9月份以來，A股先后有包括*ST寧通B,、云賽智聯(lián)等在內(nèi)的多家上市公司宣布出售其所擁有的房產(chǎn),。從A股上市公司2016年上半年的業(yè)績整體情況來看，WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2934家上市公司中,，有628家凈利潤不足1000萬元（含虧損），也就是說,，有超過20%的上市公司半年的凈利潤,，甚至趕不上京滬地區(qū)的一套學(xué)區(qū)房價格。
以出售兩套北京學(xué)區(qū)房的*ST寧通B為例,，其公告顯示,，截至評估基準(zhǔn)日2016年7月31日，該公司擬處置的北京市西城區(qū)槐柏樹街11號樓兩套房產(chǎn)賬面價值為129.74萬元,，評估值為2272.62萬元,，增值額為2142.88萬元，增值率1651.68%,。業(yè)內(nèi)人士指出,，以當(dāng)初購入價計算，寧通的房產(chǎn)增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他任何資產(chǎn)，由此可見房地產(chǎn)市場的畸形程度,。
WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示,，截至2016年上半年，兩市共計有1308家上市公司持有投資性房地產(chǎn),，合計達(dá)5950.79億元,，此外，新三板共有521家企業(yè)擁有“用以出租或短期出售”的房產(chǎn),，價值合計達(dá)117億元,。
只漲不跌預(yù)期生變
在房價可能會上漲的普遍預(yù)期下，房地產(chǎn)投資需求放大,，市場規(guī)模與價格雙雙進入快速上漲通道,。不過，趨于嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控正在讓樓市只漲不跌的預(yù)期發(fā)生一些變化,。
易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,，2016年，在TOP50城市的成交均價排行中,，前三位為深圳,、上海和北京，成交均價分別為53774元/平方米,、38283元/平方米和33412元/平方米,。值得注意的是，在2014年,，三地平均價格分別為,，深圳25848元/平方米，上海27212元/平方米,，北京平均25637元/平方米,，這意味著，三地房價在3年間漲幅分別為108%,、40.68%,、30.32%。
除一線城市外,，一些二三線城市房價漲幅也很驚人,。以南京房價為例，從2014年均價13804元/平方米到2016年均價18913元/平方米,，上漲37%,；再以合肥房價為例，從2014年均價7672元/平方米到2016年均價11105元/平方米,，上漲44.74%,。
一位房產(chǎn)投資者曾向記者表示,，就算中國樓市存在泡沫，但北京,、上海,、深圳等熱點城市的房價易漲難跌。一方面,，無論新經(jīng)濟新業(yè)態(tài)發(fā)展如何,，房地產(chǎn)仍是近階段內(nèi)中國經(jīng)濟增長的重要支撐；另一方面,，房產(chǎn)稅等長效機制的出臺目前看來還需要一定時間醞釀,。
過去一年多，記者采訪過的投資者中,，持有這種想法的不在少數(shù),。一些人認(rèn)為,，做實業(yè)不如做投機和投資賺錢多,、賺錢快，資金因此加速流向非實體經(jīng)濟,。
與此同時,，因一線城市房地產(chǎn)政策的快速收緊，部分投資投機性資金開始撤出一線城市,，轉(zhuǎn)而進入二線城市,，使得部分二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。合肥,、廈門,、南京、蘇州等城市便因房價快速上漲,，成為房地產(chǎn)市場的“四小龍”,。
去年，房價的快速上漲引發(fā)了更多購房者恐慌入市,，匪夷所思的事件也頻頻發(fā)生：打飛的購房,、連夜排號、三分鐘售罄,、一買數(shù)套……
京滬等地再現(xiàn)“離婚潮”,，只因房價暴漲之下，很多人想“多買一套房”,。北京的郭洋（化名）便是其中一員,。在2016年年中，為了買房,，他選擇了“假離婚”,。郭洋說,，去辦離婚手續(xù)的時候，民政局的工作人員基本上連問都不問,，因為這樣的事情他們早已見怪不怪,、秘而不宣，去辦手續(xù)的小兩口都拉著手,、有說有笑,，怎么看都不像是要真離婚的樣子。
市場投機有所降溫
近幾個月以來,，數(shù)十個熱點城市政策連發(fā),，多措并舉，堅決遏制“炒房”,，房地產(chǎn)市場上投機,、非理性行為也有所降溫。
自2016年“9·30新政”以來,，中央層面多次強調(diào)穩(wěn)房價,，截至目前，樓市調(diào)控政策已涉及28個城市,，出臺近80個新政,。尤其是進入2017年，收緊趨勢未有改變,，甚至有加大力度之勢,。
1月7日，重慶市國土房管局下發(fā)《關(guān)于加強主城區(qū)項目預(yù)售方案管理的通知》,，指出將嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價格申報,、申報價格審查和價格變更備案規(guī)定。對于定價不合理以及調(diào)整預(yù)售價格的,，需提供調(diào)價依據(jù),，理由不充分、不合理的,，不辦理變更備案,。此外，嚴(yán)禁以認(rèn)購,、預(yù)訂等方式收取或變相收取定金,、預(yù)訂款等費用。嚴(yán)禁以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價格,。嚴(yán)禁以捏造或發(fā)布虛假信息哄抬房價等。
西安市下發(fā)《西安市人民政府關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》,，自2017年1月1日起,，西安市及非本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）,，在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套住房（含新建住房和二手住房）。去年12月底,，石家莊下發(fā)《關(guān)于進一步加強對房地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)營行為監(jiān)管的通知》,，要求住建、工商等多個行政主管部門加強監(jiān)督指導(dǎo),，切實規(guī)范地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)營行為,。
與此同時，房企融資渠道也被明顯封鎖,，包括資管計劃,、發(fā)債融資、抵押銷售等紛紛受到限制,。
調(diào)控高壓態(tài)勢讓火爆了一年的中國樓市也進入了“冷靜”模式,。2017年以來，多地樓市普遍降溫,，包括上海,、南京、蘇州,、杭州在內(nèi)的多個一二線城市,，樓市成交量均出現(xiàn)大幅下滑,。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計,，2017年1月，北京二手房共網(wǎng)簽15791套,，其中二手住宅網(wǎng)簽12860套,，環(huán)比2016年12月下降28.9%，同比2016年1月減少47.1%,，交易量自2016年9月以來已連續(xù)四個月下滑,。
上海方面，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,，今年1月,，上海二手房成交量跌破1萬套，僅9401套,，市場陷觀望氣氛,。值得一提的是，這也是五年以來的月度成交最低值,。深圳方面,，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅累計成交1652套,，環(huán)比下降23.6%,，創(chuàng)五年來新低,，僅高于2012年1月。二手住宅成交更是不足去年的五分之一,。
與此同時,，國家統(tǒng)計局2月22日發(fā)布的2017年1月70個大中城市住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，房價進入穩(wěn)定通道,，一二線城市新建商品住宅價格環(huán)比基本止?jié)q,，三線城市走勢總體平穩(wěn)。1月15個熱點城市新建住宅價格,、11個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降,，降幅在0.1至0.5個百分點之間；3個城市環(huán)比持平,；廣州市環(huán)比上漲0.6%,，漲幅已連續(xù)4個月回落。
住建部部長陳政高在國新辦23日舉行的新聞發(fā)布會上表示,，經(jīng)過共同努力,，熱點城市的房地產(chǎn)市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，房價過快上漲勢頭得到遏制,，調(diào)控取得了階段性成果,。
業(yè)內(nèi)人士指出，2016年下半年樓市調(diào)控的嚴(yán)厲程度史無前例,，且目前仍在延續(xù),，購房門檻持續(xù)提高。在這種局面之下,，投資投機性購房行為開始退潮,。
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