■從中報讀懂經(jīng)濟大勢
29日晚間,，隨著保利地產(chǎn)發(fā)布半年業(yè)績公告,，“招保萬金”四大典型房企半年報全部披露。萬得資訊數(shù)據(jù)顯示,，截至目前,，已發(fā)布中報的房企達101家,，其營業(yè)收入總額5228億元，同比上年同期增長37%,。但值得注意的是,，雖然營業(yè)收入有所增加，但房企資金杠桿也大幅提高,，資產(chǎn)負債率達65.68%,，負債總額高達3.74萬億元。
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| 趙乃育/繪? |
業(yè)內(nèi)人士警示,，瘋狂搶購致地價高漲,，杠桿高企，未來風(fēng)險重重,。房企已過于激進,，一旦未來房價漲幅放緩，高地價的壓力將集中爆發(fā),。
瘋狂 銷售猛增創(chuàng)紀錄
2016年上半年,，房企銷售收入創(chuàng)新高。據(jù)中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，2016年前7個月,，30家上市房企銷售額合計1.33萬億元，同比大漲72.2%,，刷新歷史最高紀錄,。
其中，新城控股,、旭輝地產(chǎn),、景瑞地產(chǎn)、碧桂園,、首開地產(chǎn),、中國金茂前7月銷售額同比增幅超過100%。新城同比增長142%,，完成年度目標84%,，景瑞同比增長149%，完成年度目標79%,，碧桂園同比增長143%,，完成目標68%，旭輝同比增長174%,，完成目標74%,，首開則是同比增長164%，完成年度目標116%,。
而銷售額超過1000億元房企有4家,，分別為萬科,、恒大、碧桂園和保利地產(chǎn),，銷售金額依次為2175.1億元,、1848億元、1494.2億元和1227.71億元,。在此背景下,，恒大將其年度銷售目標由此前的2000億元上調(diào)至3000億元。
此外,，在600億元至800億元的銷售目標陣營里,，融創(chuàng)中國、金地集團和龍湖地產(chǎn)前7個月銷售額同比增幅均超過80%,。
事實上,，在高速增長的銷售下，存貨周轉(zhuǎn)率也大幅提升,。數(shù)據(jù)顯示,，2016年上半年房企存貨周轉(zhuǎn)率平均0.76次，其2015年同期僅為0.18次,。
但值得注意的是,，雖然銷售額大幅增長，但房企的利潤卻不盡如人意,。以“招保萬金”四大房企為例,，銷售額高達近2000億元的萬科，歸屬于上市公司股東的凈利潤53.5億元,，保利利潤49.6億元，招商38.52億元,，金地歸屬母公司的凈利潤為7.78億元,。
在此背景下，萬得資訊數(shù)據(jù)顯示,，已發(fā)布半年報的101家房企,，2016年上半年營業(yè)收入5228億元，較2015年同期大幅增長37%,，利潤總額680億元,，較2015年同期的522億元大幅增長30%。但其凈利潤僅為484億元,。
分化 優(yōu)勝劣汰更明顯
值得注意的是,，在一些房企業(yè)績大幅增加的同時，也有部分房企仍面臨著虧損局面,。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬表示,，受宏觀經(jīng)濟影響,房企面臨去庫存壓力,優(yōu)勝劣汰機制愈加明顯,。房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷上升,百強房企賣了全國近一半的房子,各梯隊房企銷售金額集中度均出現(xiàn)大幅提升,百強房企銷售金額集中度已接近50%。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計,，在已發(fā)布中報的101家房企中,，有19家房企凈利潤仍為負。這意味著,，在整體市場向好的背景下,，仍有超18%的房企處于虧損狀態(tài)。
其中,，渝開發(fā),、綠景控股等10家房企虧損超過千萬元，3家虧損超億元,，1家超過10億元,。分別是沙河股份虧損1036萬元，天房發(fā)展虧損1553萬元,，榮豐控股虧損2180萬元,，渝開發(fā)、綠景控股,、中國高科分別虧損2278萬元,、2291萬元、2358萬元,，海航創(chuàng)新,、新光圓成、天地源,、京漢股份分別虧損2645萬元,、3879萬元、5994萬元與7703萬元,。而陽光股份,、云南城投、天津松江虧損上億元,，分別為1.13億元,、3.6億元、5.21億元,，嘉凱城虧損高達10.67億元,。
業(yè)內(nèi)人士認為，從預(yù)增與預(yù)虧的房企數(shù)據(jù)看,，上半年不同凈利潤規(guī)模層級的房企數(shù)量保持不變,，但平均增速明顯分化。在行業(yè)盈利空間收窄的背景下，凈利潤規(guī)模超過100億元的房企均值為209.67億元,，同比增長率均值為18.47%,；一部分凈利潤規(guī)模在10億元至50億元區(qū)間的中型房企，在本輪市場結(jié)構(gòu)性回暖中獲益匪淺,，該區(qū)間房企凈利潤同比增長率均值達11.92%,，其中部分企業(yè)凈利潤增速甚至達60%至90%；而凈利潤規(guī)模在50億元至100億元區(qū)間的房企均值為75.71億元,，同比增長0.70%,，該區(qū)間房企受市場布局或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一影響，凈利潤增長緩慢,。
“房企業(yè)績分化的主要原因來自于其布局的差異,。”國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師董德志表示,，居民住房需求三五年內(nèi)相對穩(wěn)定,，目前銷售高增長意味著對未來需求的透支；由于我國住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點,，一線城市居民一般不會去二線城市買房,，二線一般不會去三線買房，目前二線城市房地產(chǎn)銷售的火爆意味著大量的三,、四線城市需求被轉(zhuǎn)移,。綜上，三,、四線城市居民需求被嚴重透支和轉(zhuǎn)移,，且供給層面今年庫存面積不會有明顯下降，這意味著未來房地產(chǎn)去庫存的壓力會更加艱難,。
萬科半年報中也指出,，上半年城市間仍然呈現(xiàn)較為明顯的分化。主要城市新房銷售面積大幅上升,，而供應(yīng)增長有限,，商品住房庫存量快速下降。但此前土地供應(yīng)較多,、人口增長較慢甚至負增長的城市，庫存壓力仍然較大,，情況并沒有根本好轉(zhuǎn),。
風(fēng)險 負債高企引擔(dān)憂
2016年，在銷售額大幅增長的背景下,，房企加速囤地,。截至8月24日，年內(nèi)搶地最積極的14家房企拿地超過200億,，合計拿地為4093億,，整體看,，相比2015年同期的1864億上漲了120%。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，融創(chuàng)拿地總額高達478.69億元,，較去年同期的73.13億元，大幅增長554%,。綠地拿地總額348億元,，較去年同期也增長55%。融信更是改變其去年同期一幅未拿的情況,，拿地總額達到345億元,。此外，碧桂園,、恒大,、萬科、保利拿地資金也紛紛超過300億元,。
而在房企激進拿地的背后,，地方土地收入也大幅增加。全國賣地最多的50大城市出現(xiàn)了賣地面積未漲,，土地成交額卻爆發(fā)的現(xiàn)象,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日,，50大城市合計成交土地建筑面積為69489萬平方米,，相比2015年同期的69461萬平方米基本持平。但土地出讓金則出現(xiàn)了爆發(fā),，截至當(dāng)日,，50大城市土地出讓金累計達到了1.39萬億元，相比2015年同期的9342.8億元,，上漲幅度達到了49.22%,。
對此，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，資產(chǎn)荒的背景下,，資金大量流入房地產(chǎn)，而在資金的支持下,，房企加大杠桿使用力度,。
實際上，房企資產(chǎn)負債率大幅提升,。例如嘉凱城資產(chǎn)負債率已高達93.55%,，較上年84.64%大幅提高8.91個百分點。天津松江資產(chǎn)負債率也高達90%，較上年增長6.6個百分點,。此外,，包括萬科、華夏幸福等18家房企資產(chǎn)負債率高達80%以上,。
從凈資產(chǎn)負債率也就是產(chǎn)權(quán)比率來看,，房企數(shù)據(jù)更是高得驚人。魯商置業(yè),、嘉凱城凈資產(chǎn)負債率高達1400%,。
廣發(fā)證券分析師樂嘉棟表示，從整個上半年情況來看,，貨幣流動性持續(xù)寬松,，而整個市場缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動性的重要載體,。
“但進入下半年,，成交端的逐步下滑，會抑制房企的開發(fā)投資,，房企的融資活動或?qū)⒅鸩浇禍?。”樂嘉棟認為,，未來房企將面臨的風(fēng)險一方面是資產(chǎn)端的資金抑制帶來資金緊縮,，另一方面則是當(dāng)前貨幣環(huán)境下居民杠桿利用水平較高，開發(fā)商未來回款將受流動性影響較大,。
同時,，政府監(jiān)管也在收緊。最新數(shù)據(jù)顯示,，截至目前,，8月份武漢已經(jīng)有22家房企因為違規(guī)銷售被房管局扣分，列入不良信用記錄,。
張大偉也指出,，房企已過于激進，一旦未來房價漲幅放緩,，資金壓力將集中爆發(fā),。例如融創(chuàng)478.69億元拿地總額已占其銷售總額81%，而融信方面,，其拿地總額345.39億元,，更是其銷售額132.2億元的261.3%。
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