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　　破解發(fā)展難題,，厚植發(fā)展優(yōu)勢,，必須牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào),、綠色,、開放、共享的發(fā)展理念,。上海要加快建設“五個中心”,，加快建設具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市，更好體現(xiàn)國家形象,、代表國家水平,，參與全球合作競爭。在這個過程,，國有企業(yè)面臨的機遇和挑戰(zhàn)將越來越大,，肩負的使命也越來越重。

　　成立于2002年的上海地產(chǎn)集團,，是經(jīng)上海市人民政府批準成立的國有獨資企業(yè)集團公司,，注冊資本42億元。集團主營業(yè)務包括土地儲備前期開發(fā),、灘涂造地建設管理,、市政基礎設施投資、舊區(qū)改造,、養(yǎng)老事業(yè)等,。截至“十二五”末，集團總資產(chǎn)達2123億元,，旗下?lián)碛?家具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè),、2家上市公司、2個國家級開發(fā)區(qū),。

　　作為功能性國企,，上海地產(chǎn)集團正致力于打造一個生態(tài)、生產(chǎn),、生活高度融合的城市更新平臺,，積極探索一種全新的發(fā)展模式?！爸挥惺冀K圍繞上海市委,、市政府工作中心,，才能不辱使命,，不負重托,，實現(xiàn)企業(yè)價值；只有嫁接市場機制,，通過國際化標準,、市場化機制、專業(yè)化管理,，才能讓使命落地,，并實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展?！鄙虾５禺a(chǎn)集團黨委書記,、董事長馮經(jīng)明日前在接受《經(jīng)濟參考報》記者專訪時強調(diào)。

馮經(jīng)明（左三）調(diào)研世博項目,。資料照片

　　產(chǎn)城融合　轉(zhuǎn)型發(fā)展構(gòu)建城市更新平臺

　　目標的實現(xiàn),，關(guān)鍵靠實干，從當下做起,。在馮經(jīng)明看來：“為更好擔當起上海國企的責任,，必須把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、重點工作要放到全國和上海的大局中考量,，對標國際最高標準,、最好水平?！彼榻B,，近幾年，集團就持續(xù)推進集團城市更新平臺業(yè)務,、舊區(qū)改造,、保障房和租賃房建設、大眾養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),、黃浦江碼頭岸線管理,、鄉(xiāng)村振興、老建筑保護改造等事關(guān)上海長遠發(fā)展的重大任務,。

　　作為國際大都市,，上海要進一步提升城市能級和核心競爭力，必須圍繞增強城市核心功能,，聚焦關(guān)鍵重點領域,，在國際經(jīng)濟、金融,、貿(mào)易,、航運、科技創(chuàng)新中心的核心功能建設上取得新突破,，在品牌建設,、制度創(chuàng)新,、對外開放、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),、全球網(wǎng)絡,、發(fā)展平臺、人才集聚,、品質(zhì)生活等關(guān)鍵領域打造新高地,。

　　2010年世博會為上海提升了全球影響力。而在后世博時代,，上海地產(chǎn)集團也依然大有作為,。馮經(jīng)明告訴記者，目前上海地產(chǎn)集團正在浦東濱江世博園區(qū)內(nèi)建設一座世界一流水平的世博文化公園,。項目規(guī)劃面積約2平方公里,，是上海中心城核心區(qū)最大的綠地公園，也是上海面向未來,、面向世界,、邁向具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市的重要標志性項目?！凹瘓F將在世博文化公園保留俄羅斯,、意大利、盧森堡,、法國等4個原有世博場館,，將世博記憶和文化有機融合。另外,，公園還將新建上海大歌劇院,、溫室花園、雙子山,、馬術(shù)公園等建筑和景觀,，并按照‘既要有綠化也要有文化，既要有森林也要有園林’的要求,，把江南文化元素充分融入其中,，展現(xiàn)江南園林特色，建設一座有韻味,、有故事的大公園,。2017年，公園部分區(qū)域已開工建設,，2019年將全面開工,，計劃2021年基本建成。”

　　上海地產(chǎn)集團城市更新戰(zhàn)略強調(diào)生態(tài),、生產(chǎn),、生活高度融合。馮經(jīng)明指出,，目前集團正在積極推進區(qū)域整體開發(fā)和城中村改造，包括上海最大的城中村改造三林濱江南片區(qū),，生態(tài)智慧,、產(chǎn)城融合的寶山新顧城項目，未來地標級CBD龍陽路交通樞紐項目,，北虹橋區(qū)域城市更新等項目,。

　　做優(yōu)做大　發(fā)揮企業(yè)規(guī)模效應

　　做大規(guī)模，既是發(fā)揮功能性國企引領帶動作用的需要,，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要,。馮經(jīng)明拿租賃住房舉例，“我們的租賃住房要在市場上真正發(fā)揮國企‘壓艙石’和‘穩(wěn)定器’的作用,，必須保持一定的市場占有率,；而有了一定的市場規(guī)模，才能更加有效地拓寬融資渠道,，完善后期運營管理,，提供更好的產(chǎn)品和服務，形成規(guī)模效應,，最終依靠穩(wěn)定的租金收益保持企業(yè)持續(xù)運轉(zhuǎn),，同時也給消費者帶來更多的利益和實惠?！?/p>

　　馮經(jīng)明指出,，在上海打造“五個中心”的進程中，迫切需要進一步吸引,、聚集一流人才,，上海地產(chǎn)集團當仁不讓肩負起為城市未來發(fā)展涵養(yǎng)人才的使命，全力推進租賃住房和人才公寓建設,。2017年,，集團首批選取了17幅租賃房地塊，主要位于古北,、虹橋,、大陸家嘴、張江,、世博等中心城區(qū)中央活動區(qū),、黃金地段，周邊產(chǎn)業(yè)集聚、交通便利,、生活配套齊全,。其中，新建類租賃住房項目已開工6個,，可提供房源近6500套,，2019年還將有6個項目開工；2個改建類租賃住房即將于今年3月上市,，屆時將提供近1200套房源,。根據(jù)計劃，集團還將繼續(xù)增持租賃住房用地,，到2021年力爭達到4萬-5萬套（建筑面積約250萬平方米）,，解決6萬-10萬上海高端和急需人才的居住問題。

　　做強品牌　建立標準化體系

　　有品牌內(nèi)涵的公司,，更能被市場所接受,；有科學發(fā)展模式的企業(yè)，才能走得更長遠,、更穩(wěn)健,。馮經(jīng)明表示：“我們衡量一個品牌的價值，要從四個維度來評判,，即要政府滿意,、行業(yè)領先、市場接受,、資本青睞,。”

　　集團租賃住房板塊圍繞這個品牌標準,，積極打造建設端和運營端兩大品牌,。建設端，聚焦產(chǎn)品標準化設計模塊和成本模塊,，根據(jù)不同產(chǎn)品定位優(yōu)化組合,，大大縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本,，并推動全裝配式住宅建設,，助推上海住宅產(chǎn)業(yè)化進程。同時,，積極推進定制化租賃住房服務,，目前已與上海市經(jīng)信委、復旦大學,、紐約大學等政府機構(gòu)和高等院校達成戰(zhàn)略合作協(xié)議,，未來還將與更多園區(qū)、企業(yè)和科研院校展開合作，滿足入滬人才和留滬精英的居住需求,。

　　運營端,，以“都市夢生活”為核心理念，提出旗下物業(yè)既是小區(qū),，也是社區(qū),，更是創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)，為客戶提供的不僅僅是一張床,，還有完善的商業(yè),、教育、藝術(shù),、健身、游樂等配套設施,，以及人才的發(fā)展需求,。通過整合優(yōu)質(zhì)聯(lián)營品牌IP，打造有競爭力的內(nèi)容生態(tài)聯(lián)盟,。目前,，城方運營管理品牌已率先運用于馨越公寓、馨逸公寓等集團公租房項目,。

　　“我們還在積極探索存量改造類租賃住房業(yè)務,，即將開業(yè)的環(huán)保大樓項目和浦江項目分別為上海首例非居住存量房屋轉(zhuǎn)租賃住房使用的代理經(jīng)租項目和上海首批存量商辦用地轉(zhuǎn)租賃住宅項目的試點項目，為盤活存量閑置資產(chǎn)提供了一種可借鑒,、可復制的創(chuàng)新模式,。”　馮經(jīng)明介紹,。

　　上海地產(chǎn)集團養(yǎng)老業(yè)務品牌目前已經(jīng)形成申養(yǎng),、萬養(yǎng)、鴻養(yǎng)三大品牌,，其中,，“申養(yǎng)”打造了長者公寓、照護機構(gòu),、社區(qū)嵌入式機構(gòu),、康護醫(yī)院、居家護理五條產(chǎn)品線,?！叭f養(yǎng)”聚焦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，與中醫(yī)大開展合作引入優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源,，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的首個實體項目——岳養(yǎng)中醫(yī)門診部正式開業(yè),，此后，進一步引入市場化管理模式，緊貼養(yǎng)老運營做活機制,，通過空間,、業(yè)務、服務等領域的結(jié)合,，探索形成了醫(yī)老深度融合的新模式,。“鴻養(yǎng)”通過老齡用品,、適老輔具的產(chǎn)品集成能力,，引入專業(yè)化、體系化,、平臺化思路,，積極探索政企合作新格局，在適老改造等領域滿足社區(qū)居民的迫切需求,，提升長者生活品質(zhì)和改善生活環(huán)境,。

　　在數(shù)十個項目實踐基礎上，集團制定了《養(yǎng)老產(chǎn)品標準化設計手冊》,，明確不同產(chǎn)品線的標配,，并配合固定供應體系，將有助于集團大眾養(yǎng)老項目更好地打造標準化適老環(huán)境,，降低設計風險,，控制建設成本，提高運營效率,，逐步打造品牌化,、標準化、可復制的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資和運營服務平臺,，成為全國領先的醫(yī)養(yǎng)服務領導品牌,。

　　專業(yè)化推進　引入市場化團隊

　　隨著功能性業(yè)務的不斷推進，上海地產(chǎn)集團先后承擔了三林城中村改造和楔形綠地建設,，世博文化公園項目建設,，推進黃浦江岸線公務碼頭和游船碼頭建設，啟動北虹橋,、金山朱涇,、閔行顓橋、浦東航頭等區(qū)域整體開發(fā)項目,，推進租賃住房和人才公寓建設等,，這些項目是政府想做又無法單靠市場化做的，如何高質(zhì)量地完成市委,、市政府重托,，又實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展,，是放在上海地產(chǎn)集團面前最大的考驗。

　　在馮經(jīng)明看來,，功能性業(yè)務不能單靠市場化,，卻離不開市場機制，最終還將接受市場的檢驗,?！拔覀兏矣谥泵媸袌鎏魬?zhàn)的利器就是市場化機制和專業(yè)化管理。比如集團養(yǎng)老和租賃住房業(yè)務都采用了‘輕重并舉’的發(fā)展模式,，并引入市場化團隊,，進行專業(yè)化管理?！?/p>

　　馮經(jīng)明介紹,，集團2014年成立上海地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司作為養(yǎng)老重資產(chǎn)投資平臺，對存量資源進行梳理,，為輕資產(chǎn)運營公司的發(fā)展鋪路,，同時開始圍繞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的醫(yī)療、老齡用品,、信息化系統(tǒng)等周邊配套進行探索和試點,。2015年,，引入市場化機制和醫(yī)療資源,，與上海萬科、上海中醫(yī)藥大學共同發(fā)起設立上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司,，集聚三方在土地,、物業(yè)、資本,、醫(yī)療,、管理等優(yōu)勢資源，以養(yǎng)老運營作為核心,，建立標準化,、連鎖化、專業(yè)化的發(fā)展模式,。通過三年的發(fā)展,，上海地產(chǎn)集團已初步完成對上海養(yǎng)老市場的布局。

　　租賃住房業(yè)務板塊則采用“輕重一體,、運營優(yōu)先”的運作模式,。重資產(chǎn)平臺負責租賃住房土地獲取及項目開發(fā)建設管理，通過市場機制,，引入標桿企業(yè)合作代建等方式,，采用“賽馬機制”加快推進工程進度,，起到“承重墻”作用。輕資產(chǎn)平臺引入市場化團隊,，聘用職業(yè)經(jīng)理人,，負責租賃住房項目專業(yè)化運營及資源拓展。目前,，國內(nèi)首個“互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)+智慧生活”的租賃智慧運營管理平臺基本建成,，既是租賃住房的房源平臺，也是運營,、服務,、管理平臺，實現(xiàn)租賃管理,、智慧社區(qū),、智能生活三大服務，以及房屋資金,、客戶信息,、商戶消費、服務資源,、合同認證,、支付信息、能源消耗,、物流配送等八大管理功能,。

　　探索證券化路徑　破解資金緊箍咒

　　2018年，上海地產(chǎn)集團功能類,、平臺類項目投資占比達到80%,，資金需求巨大。如何實現(xiàn)資金平衡,，是地產(chǎn)集團迫切需要解決的問題,。

　　租賃住房作為長期持有物業(yè)，具有前期投入大,、運營成本高,、盈利模式單一等特點，上海地產(chǎn)集團正積極探索多渠道融資及租賃住房資本證券化路徑,。

　　2018年1月9日,，上海地產(chǎn)集團與國家開發(fā)銀行、中國建設銀行在滬簽署《租賃住房業(yè)務開發(fā)性金融合作協(xié)議》,，加強總對總?cè)谫Y,，降低融資成本。

　　2018年底,，全國首單以儲架結(jié)構(gòu)發(fā)行的公租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品落戶上海地產(chǎn)集團,，“國開—上海地產(chǎn)公共租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃”總規(guī)模100億元,，首期于2019年1月份正式發(fā)行，期限為25年,，首期發(fā)行票面利率在4.48%,。發(fā)行后，將拓寬公租房市場化融資渠道,，吸引更多社會資金支持公租房建設,。

　　2018年8月21日，集團與中國人壽,、華潤集團舉行國壽申潤城市發(fā)展基金簽約儀式,，基金規(guī)模約150億元，主要用于位于上海核心區(qū)域,、具有增值空間的寫字樓,、酒店、商業(yè),、長租公寓等物業(yè),。

　　馮經(jīng)明指出，隨著首個資本市場支持租購并舉政策出臺,，特別是上交所提出2019年將推動公募REITs試點,，加快發(fā)展住房租賃REITs，上海地產(chǎn)集團證券化探索也在加速,。公募REITs作為經(jīng)營性物業(yè)資本退出的最佳渠道,，集團將加快與人民銀行上海分行的合作，深入探索租賃住房資本證券化路徑,，從市場化角度探索未來標準化的公募REITs產(chǎn)品,，為整個租賃住房行業(yè)穩(wěn)定,、健康,、可持續(xù)發(fā)展提供一定的參考和貢獻。

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