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新年伊始，房地產(chǎn)信貸嚴格監(jiān)管,、審慎授信已成為各大銀行的普遍共識,。近日，中國證券報記者獨家獲得的部分銀行2018年房地產(chǎn)信貸政策顯示,，在繼續(xù)推行名單制的同時,，相關(guān)銀行將細化房企指標，加強開發(fā)商分級管理;積極向綜合實力排名靠前的龍頭房企開展相關(guān)業(yè)務(wù),，嚴格限制低收益,、高風險的中小房企的貸款授信。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，疊加最近的全國多個城市房地產(chǎn)市場調(diào)控,，以及信貸、發(fā)債和非標等渠道繼續(xù)收緊,，對房企來說,，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。
貸款更加注重看排名
“總體來說,，相比2017年，2018年對于房企授信的政策更嚴格了,?！睎|部某省大型國有商業(yè)銀行相關(guān)人士對中國證券報記者表示。
中國證券報記者獲得的最新授信政策顯示,，該行要求積極調(diào)整存量客戶的結(jié)構(gòu),，對于效益一般，規(guī)模有限的房地產(chǎn)企業(yè),，授信門檻將嚴格受限,。項目方面，高端住宅,、城市綜合體等地產(chǎn)項目將謹慎納入授信考量,。
在多個省份均有布點的某中型城商行也強化房地產(chǎn)開發(fā)貸的“排名”考量。該銀行將開發(fā)貸客戶分為多個層次,，處于第一層的是根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會頒布的房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力排名前50位的房地產(chǎn)企業(yè);接下來幾層是根據(jù)地方相關(guān)行業(yè)協(xié)會的排名剔除第一層后余下的區(qū)域性房企,。“一線城市的區(qū)域性房企我們?nèi)∏笆?，三四線的房企我們就取前三,?！痹摮巧绦腥耸勘硎荆恍┿y行要求排名的門檻更高,，有的只給排名前30名的房企比較優(yōu)惠的利率,，有的甚至只給前15名。
日前,，在銀監(jiān)會明確的2018年銀行業(yè)亂象整治工作要點中,，直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內(nèi)外融資，向“四證”不全,、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資等違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的行為將受到重點整治,。
上述兩家銀行人士均表示，銀行對2018年房企貸款從嚴的趨勢早有預(yù)判,?！邦I(lǐng)導在大大小小各種會議上反復(fù)強調(diào)，不要讓一只耗子從表內(nèi)表外鉆過去,?！鄙鲜鰢猩虡I(yè)銀行人士說。
房企方面,，某港股上市房企的項目經(jīng)理王華(化名)對中國證券報記者表示,，該企業(yè)一直在排名上比較占優(yōu)，也比較容易獲得信貸資金的支持,?！皳?jù)我了解，不少銀行還鼓勵信貸部門主動對接我們,?！备鶕?jù)上述城商行的政策，王華的企業(yè)由于全國排名前十,，在開發(fā)貸利率上可以獲得比其他層級客戶更低的利率優(yōu)惠,。“銀行給我的可能是6%,，給排名低的可能是9%,。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，對于銀行來說,，因為監(jiān)管越發(fā)審慎，而房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)要推進,，就必須和優(yōu)質(zhì)房企進行合作,。
上述城商行人士對比往年的情況表示，1月以來到目前只完成1筆開發(fā)貸，也是經(jīng)過總行方面層層把關(guān)審批后方得放款,?！耙驗槭强傂兴诘氐牡禺a(chǎn)公司，總行比較熟悉,，一般的名單外企業(yè)不容易進來,。”
融資通道收緊
因為有房企類REITS項目的實操經(jīng)驗,，某券商固定收益高管陳軍能感到近來非銀的房地產(chǎn)融資方式頗受追捧,。1月19日，中國證券報記者在位于北京CBD某高檔寫字樓見到陳軍時,，他剛結(jié)束一場面向資管公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的內(nèi)部培訓,。“馬上要飛到深圳,，去和幾個地產(chǎn)企業(yè)路演類REITS業(yè)務(wù),。”
根據(jù)WIND數(shù)據(jù)分析,，房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑主要來自銀行貸款,、公司債券和非標融資。2017年,，上述三項融資額分別達25242億元,、8005億元和7327億元。
“實際上,，從2016年底開始,，很多業(yè)務(wù)監(jiān)管就開始趨嚴了?！标愜婈种附o中國證券報記者算各項通道,，“房地產(chǎn)開發(fā)貸額度有限;公司債在2016年10月開始分類監(jiān)管;房地產(chǎn)信托去年5月銀監(jiān)會下發(fā)現(xiàn)場檢查指引后就規(guī)模縮量;2017年也沒有地產(chǎn)企業(yè)能夠IPO,。”
陳軍表示,，多種融資渠道受限,，使得許多地產(chǎn)企業(yè)特別是上市房企，不得不將視線轉(zhuǎn)向海外市場配售股份以及加強類REITS業(yè)務(wù)拓展等方面入手,。
1月17日,，碧桂園發(fā)布公告稱，擬在港股配股融資78.16億港元,。1月15日,，中國金茂也通過資本市場配售9億，擬融資凈額約33.06億港元。
房企類REITS業(yè)務(wù)方面,，近期,，新派公寓、旭輝以及保利等房企相關(guān)類REITS項目獲批,，也使得這一融資方式逐漸受到市場關(guān)注,。嚴躍進表示，由于長租公寓等住房租賃性質(zhì)的資產(chǎn)在公允價值上有待進一步確立評估體系,，這類資產(chǎn)不易獲得銀行貸款,，而類REITS業(yè)務(wù)可以通過資產(chǎn)證券化架構(gòu)，幫助這類資產(chǎn)獲得融資,。據(jù)統(tǒng)計,，2017年國內(nèi)類REITs發(fā)行規(guī)模逾266億元，相比2016年的104億元增長超過1倍,?！罢麄€類REITs業(yè)務(wù)規(guī)模增長，也帶動了房企類REITs業(yè)務(wù)的增長,?！标愜姳硎尽?/p>
或加劇行業(yè)洗牌
“看看2017年的榜單嚇死人,，銷售過千億也不算龍頭房企了,。”華北某上市房企高管對中國證券報記者表示,。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，2017年度有17家房企銷售額超過1000億，而2016年度只有9家,。
中國證券報記者從中國房地產(chǎn)協(xié)會官網(wǎng)看到,，2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強評選工作已經(jīng)開始?！澳壳昂芏嚆y行都是看排名放貸,，大家自然會更加在意相關(guān)排名了?！鄙鲜瞿成鲜蟹科笕耸勘硎?。
2017年第四季度以來，一些房企紛紛喊出銷售過千億,、甚至數(shù)千億的戰(zhàn)略目標,，也不乏上市房企身影?！耙恍┣皟赡瓴恢姆科?，2017年的銷售業(yè)績真是突飛猛進,，都排到各種榜單前面去了?！毕嚓P(guān)地產(chǎn)專家表示,。
張大偉表示，在2017年的國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi),，全國已經(jīng)有110多個城市出臺了超過270多次調(diào)控政策,，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大,，但中小房企在2018年將面臨全面困境,。
“總體來說，由于限購,、限售等調(diào)控措施,，房地產(chǎn)去庫存呈現(xiàn)滴漏形態(tài)，拉大了房企的銷售周期,?！标愜姳硎尽?/p>
嚴躍進建議,，相關(guān)房企要提前準備,，除了開發(fā)貸以外，要加強與銀行在房屋銷售按揭貸款方面的合作,，防止銷售周期出現(xiàn)去庫存困難等利空因素,。
陳軍則認為，2018年是房企面臨洗牌的一年,?！拔冶纫恍┿y行還悲觀，可能只有前十強的房企才是安全的,?！?/p>
1月18日晚剛剛發(fā)布重大資產(chǎn)重組進展、擬收購淮礦地產(chǎn)100%股權(quán)的信達地產(chǎn)則表示,，房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè),，對資金需求較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力將在很大程度上影響其發(fā)展前景,。通過收購淮礦地產(chǎn)100%股權(quán),，將相關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)注入信達地產(chǎn)，將充分發(fā)揮信達地產(chǎn)的融資優(yōu)勢,，進一步擴展融資渠道并降低融資成本。
上述華北某上市房企高管表示,，房企向省外擴張,，通過并購獲得土地、人才和相關(guān)融資是必然趨勢。
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