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機構報告顯示，近年來,，隨著國民消費的不斷升級,，物流地產(chǎn)市場迎來了一輪爆發(fā)式增長。物流整體市場規(guī)模從2005年的不足3億元上升到了2016年的超過100億元,。業(yè)內(nèi)分析認為,，新零售業(yè)態(tài)正推動著“人、貨,、場”等商業(yè)要素的重構,，催生物流地產(chǎn)成為新的資本風口。
新零售催生物流倉儲市場“風口”
業(yè)內(nèi)人士認為,，現(xiàn)代化物流設施是實現(xiàn)新零售的重要手段,。
阿里巴巴作為新零售時代的先驅者率先提出“新零售”這一概念。該集團董事局主席馬云對此做出如下解釋,，“線上與線下零售的深度結合,，再加上現(xiàn)代物流、大數(shù)據(jù),、云計算等創(chuàng)新技術,，共同構成未來新零售的概念?！?/p>
商務部流通產(chǎn)業(yè)促進中心發(fā)布的《走進零售新時代——深度解讀新零售》報告也認為,，消費升級大趨勢下，我國商貿(mào)行業(yè)將步入新零售時代——零售商利用大數(shù)據(jù),、云計算等創(chuàng)新技術,，將線下與線上零售深度結合，再輔之以智慧物流,，共同構筑新零售,。
在新零售概念的引領下，各路資本開始大舉進軍物流市場,。以普洛斯為首的物流開發(fā)商在2015年開始快速擴張,，收購了優(yōu)速快遞、中儲發(fā)展等,；京東,、寶供等運營商也開始紛紛通過自建供應鏈體系，開始向開發(fā)商發(fā)展,；阿里集團與銀泰商業(yè)和上海百聯(lián)集團達成戰(zhàn)略合作,，共同探索和發(fā)展新物流體系，為消費者以及零售商提供更高效的送貨服務……
今年以來,，中國物流倉儲市場更是呈現(xiàn)百花齊放的狀態(tài),。7月，萬科宣布斥資169億元參與物流巨頭普洛斯的私有化,。時至今日,，萬科聯(lián)手物流地產(chǎn)巨頭普洛斯在現(xiàn)代化倉儲設施市場的占有率約為50%。截至10月底,，萬科物流地產(chǎn)已進入全國30個城市,，共58個項目,。“剛剛過去的‘雙11’,，‘剁手族’們創(chuàng)造了超10億件的包裹，其中將有一半從普洛斯和萬科的貨倉里發(fā)出,?！比f科集團執(zhí)行副總裁張旭說。
張旭認為,，“中國社會消費品零售總額每年以超過10%的速度增長,，物流配送搭建的供應鏈效率決定了實體零售企業(yè)業(yè)績的提升，因此未來現(xiàn)代化物流將是一門大生意,?！?/p>
仲量聯(lián)行中國工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)司徒藝認為，開發(fā)商多元化轉型的需求強烈,，萬科花費巨大投資建倉庫而不是建房子,，足見中國物流業(yè)現(xiàn)已成為地產(chǎn)投資者最熱門的標的之一。
物流地產(chǎn)商正加快資本化腳步
隨著電子商務行業(yè)迅速崛起,，中國物流行業(yè)進入快速發(fā)展期?，F(xiàn)代化倉儲卻持續(xù)短缺，物流行業(yè)成為不少機構資本青睞的資產(chǎn)類型,。
兩名中國企業(yè)家孫冬平和沈晉初于2011年創(chuàng)辦了易商倉儲,。在華平的注資和管理幫助下實現(xiàn)快速擴張，目前在中日韓三國擁有60多個大型物流倉儲中心,，已成為亞洲知名企業(yè),。
華平投資董事總經(jīng)理周知透露，華平在中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資重點和布局與中國經(jīng)濟發(fā)展和居民消費升級密切相關,?！拔覀儠鶕?jù)中國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展方向，捕捉房地產(chǎn)行業(yè)動向,、進行前瞻性布局,。比如，十年前,，想要在中國房地產(chǎn)市場上獲得高額收益就要投資住宅開發(fā)公司,。2005年至2007年，華平投資了一系列以住宅地產(chǎn)為主的中國開發(fā)商,，如廣東富力,、綠城地產(chǎn)等。2008年開始,，隨著中國的消費升級和中產(chǎn)階層人群的迅速增長,，華平將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)零售和物流地產(chǎn),。”
戴德梁行中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)服務部主管蘇智淵表示,，目前幾乎所有的物流地產(chǎn)商都在尋求機構資本的支持,，以求迅速打開資本化路徑。主要方式有：傳統(tǒng)物流資產(chǎn)進行IPO,、并購重組,；嫁接海外資本尋求未來資本化擴展；積極尋求國內(nèi)融資渠道等,。
近年來,，物流地產(chǎn)市場熱度持續(xù)走高，物流開發(fā)商與資本嫁接的案例屢見不鮮,，如RRJ和新加坡淡馬錫集團繼凱雷之后對宇培集團進行新一輪注資,；Gaw Capital與維龍在中國建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關系；黑石成為萬科物流地產(chǎn)公司的股東,；易商收購了日本紅木的亞太業(yè)務,。
“高標物流倉庫供應長期的稀缺性和相對其他物業(yè)類型而言的高回報率是其受投資者青睞的主要原因?！薄√K智淵說,。
縱向整合或成行業(yè)趨勢
2017年，一線城市高標倉庫未來供應仍將受到物流用地供應瓶頸的制約,，租金延續(xù)升勢,。戴德梁行研報認為，至2020年,，中國對電子商務,、消費品、物流服務等行業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億至2.1億平方米,，而其實際供應只能達到5600萬至6600萬平方米,，供應缺口超過1億平方米，短期內(nèi)市場將維持供不應求的狀態(tài),。
世邦魏理仕研究認為,，電商仍將是中國高標倉庫市場的最大租戶，預計將貢獻高標倉庫新增需求的50%以上,。此外,，消費升級將繼續(xù)推動保稅倉庫、冷鏈物流等細分市場的需求,。租戶對智能倉儲需求的日益增長將催化新技術在倉庫中的應用,，并引領未來倉庫硬件設備發(fā)展的方向。
戴德梁行華東區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管單宇迪說，面對倉儲物流設施的供應增長遠不能滿足更快的需求增長的局面,，無論是供應方還是需求方,，都在積極尋找從自身業(yè)務需求出發(fā)的驅動力?！霸谖锪鞴溨谐袚唐坊虍a(chǎn)品轉移的各環(huán)節(jié)及其服務的運營商將異軍突起,，成為行業(yè)的新生力量?！?/p>
世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)部執(zhí)行董事羅瑾認為,，“新技術對倉庫載體形態(tài)產(chǎn)生新要求的同時，也將慢慢改變物流設施開發(fā)商的發(fā)展策略,。面對激烈的市場競爭，物流地產(chǎn)開發(fā)商在未來不僅要提供布局廣泛,、標準靈活的硬件設施,，同時還要提供配套的智能物流解決方案，這樣才能在物流設施開發(fā)領域獲得更強的不可替代性,?！?/p>
“開發(fā)商介入傳統(tǒng)的物流運營環(huán)節(jié)，而運營商介入物流地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié),，兩者彼此滲透,，將打通行業(yè)壁壘，從而實現(xiàn)新的物流開發(fā)和運營結合成為新的生態(tài)圈,?！眴斡畹险J為，縱向整合是物流開發(fā)商與運營商的共同需求,。開發(fā)商以股權合作,、戰(zhàn)略投資的方式整合運營商，尋求更多的需求,、土地,、品牌等資源；而運營商則主要通過新設公司,、輕重分離,、股權收購等形式整合開發(fā)商，主要獲取的是倉儲資源,、資產(chǎn)結構優(yōu)化以及收益結構優(yōu)化,。兩者整合后，物流開發(fā)商向運營商提供物業(yè)載體,，而運營商則向開發(fā)商提供承租保證和資源獲取,，相輔相成。
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居民收入格局優(yōu)化 “持續(xù)增收”仍存挑戰(zhàn)
近年來,，城鎮(zhèn)居民收入維持較快增長，收入差距不斷縮小,，來源日趨多元,。
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