近日,,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,,隨著“因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷深入,70個大中城市中15個熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn),。但需注意的是,,北京、南京,、無錫,、杭州、合肥,、福州,、鄭州等多個熱點(diǎn)城市首現(xiàn)同比下調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,,經(jīng)過1年連續(xù)的調(diào)控措施,,房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯降溫,市場逐漸進(jìn)入低谷徘徊,,預(yù)計(jì)后續(xù)市場將進(jìn)入降溫周期,。
退潮 房地產(chǎn)市場告別暴漲
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,10月份房價漲幅出現(xiàn)下調(diào),。從環(huán)比看,,南京、鄭州,、武漢,、深圳下調(diào)0.1%,,北京,、廈門、濟(jì)南,、廣州下調(diào)0.2%,,無錫下調(diào)0.3%。從同比看,,北京下調(diào)0.2%,,上海、無錫下調(diào)0.3%,,鄭州,、合肥下調(diào)0.5%和0.6%,杭州下調(diào)0.9%,,南京,、福州下調(diào)1.1%,成都、深圳下調(diào)幅度分別達(dá)1.3%和3.3%,。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,,新一輪調(diào)控一年多來,各地樓市調(diào)控政策狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求,。隨著部分城市房價同比出現(xiàn)下跌態(tài)勢,,70城房價同比增幅上漲空間已經(jīng)不大,未來會繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢,。
“2016年以來,,首次出現(xiàn)10個熱點(diǎn)城市房價同比齊跌的現(xiàn)象?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,,9月時,僅上海,、深圳,、成都3城出現(xiàn)同比下調(diào)現(xiàn)象。樓市嚴(yán)格調(diào)控的影響下,,核心熱點(diǎn)城市的買房高峰正逐漸退潮,。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示,70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落,。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測算,,一線城市新建商品住宅同比漲幅連續(xù)13個月回落,10月下調(diào)0.5%,;二線城市同比漲幅連續(xù)11個月回落,,10月下調(diào)1%;三線城市則連續(xù)3個月回落,,10月下調(diào)0.7%,。
二手住宅價格同樣降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示,,一線城市二手住宅價格同比漲幅連續(xù)13個月下滑,,10月回落0.7%;二線城市方面,,連續(xù)9個月下調(diào),,10月回落0.7%;三線城市連續(xù)3個月下調(diào),,10月回落0.3%,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,與9月相比,,70個大中城市中,,二手房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量為20個,,下跌數(shù)量增加了7個??傮w看,,近幾個月,二手房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量持續(xù)增加,,明確反映出全國主要城市樓市降溫的總趨勢,。
持續(xù) 調(diào)控向二三四線深入
值得注意的是,張大偉表示,,熱點(diǎn)城市在9月全面下行后,,個別城市出現(xiàn)回調(diào),天津,、上海,、成都出現(xiàn)了環(huán)比上漲,漲幅分別為0.1%,、0.3%和0.7%,。10月份70大中城市中,多達(dá)50個城市出現(xiàn)環(huán)比上調(diào)現(xiàn)象,,較9月增加4個,。其中,哈爾濱環(huán)比漲幅高達(dá)1.7%,,呼和浩特,、南充環(huán)比上漲0.9%,岳陽環(huán)比上漲0.8%,,太原,、大連、成都,、西安,、北海、瀘州,、遵義環(huán)比漲幅均達(dá)0.7%,。
張大偉指出,,雖然此前漲幅過大的部分城市已因調(diào)控有所抑制,,但從根本來說,部分熱點(diǎn)城市依然是購房熱點(diǎn)對象,。這也是近期成都,、南京均開啟搖號政策的主要原因。
16日,,成都市房管局發(fā)布通知,,要求全市新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房,,開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。其中要求,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤銷售前,,應(yīng)當(dāng)制定購房登記規(guī)則,不得設(shè)置僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部,、全款支付等部分購房人的登記條件,,不得設(shè)置捆綁銷售、掛牌價外收費(fèi)等不利于購房人的登記條件,。登記購房人,、搖號選房人、合同簽訂人保持一致,。登記時間不得少于3日,。
“因此,房地產(chǎn)調(diào)控力度將繼續(xù)向熱點(diǎn)的二三四線深入,?!睆埓髠フf。
事實(shí)上,,11月開始,,包括山東等省份的三四線城市全面加碼調(diào)控,全國多城市繼續(xù)落地租賃政策與限售政策,。菏澤規(guī)定主城區(qū)和成交量高,、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)新購新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易,非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年,;東營規(guī)定中心城新購新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可上市交易,。其他縣區(qū)、東營港開發(fā)區(qū)可依法適時開展限購,、限貸,、限制轉(zhuǎn)讓等措施;聊城規(guī)定在市城區(qū)(東昌府區(qū),、經(jīng)開區(qū),、高新區(qū)和度假區(qū))范圍內(nèi)新建商品住房和二手住房本市居民新購住房自取得產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可上市交易,非本市居民新購住房自取得產(chǎn)權(quán)證書須滿3年,。
收緊 四季度樓市面臨全面圍剿
雖然部分城市熱度依然不減,,但隨著政策不斷收緊,資金收縮的背景下,,四季度樓市或迎下滑,。
事實(shí)上,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,,1至10月份,,全國商品房銷售面積13億平方米,,同比增長8.2%,增幅回落2.1%,。商品房銷售額102990億元,,增長12.6%,增速回落2%,,其中,,住宅銷售額增長9.6%。
張大偉表示,,1至10月市場成交面積同比漲幅僅8.2%,,這是自2016年初22個月以來,房地產(chǎn)成交漲幅首次跌入10%以內(nèi),。
同時,,上海易居研究院發(fā)布報(bào)告顯示,今年全國9月和10月的商品房總成交面積為31715萬平方米,,與去年的32948萬平方米相比,,下降3.7%。
“金九銀十生變,,出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢,。”易居研究院研究員王夢雯表示,,與去年的金九銀十相比,,今年的金九銀十顯得成色不足。分地區(qū)來看,,東部地區(qū)和西部地區(qū)商品房成交面積增幅出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢,,分別下降9.0%和2.0%。
除此以外,,資金對后期市場抑制更為明顯,。近日央行公布的10月金融數(shù)據(jù)顯示,10月,,住戶部門長期貸款新增3710億元,,相比9月的4800億元減少超過千億元,這也是最近2年來第一次單月住戶長期貸款增加低于4000億元,。
企業(yè)到位資金增速也已從去年同期的15.5%降至7.4%,。數(shù)據(jù)顯示,1至10月份,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元,,同比增長7.4%,增速比1至9月份回落0.6%,。其中,,國內(nèi)貸款20798億元,增長20.2%,;利用外資125億元,,增長1.6%;自籌資金41086億元,,增長0.8%,;個人按揭貸款19586億元,下降1.0%,。
同時,,以消費(fèi)貸款為主的居民短期貸款方面,因消費(fèi)貸,、首付貸等貸款的嚴(yán)控,,從9月的2537億元大幅度下滑至10月的791億元,出現(xiàn)了明顯的下調(diào),。
CRIC房地產(chǎn)研究院研究員楊科偉說,,M2再次刷新歷史低值,同比增速僅為8.8%,,主要因?yàn)檎訌?qiáng)了金融監(jiān)管,,去杠桿效果顯著;此外,,信貸規(guī)模也得到了有效控制,,10月人民幣貸款增加了6632億元,不足1至9月月均水平,。而消費(fèi)貸表明前期樓市調(diào)控政策效果開始逐漸在居民需求端顯現(xiàn),,預(yù)計(jì)未來在貨幣供給和信貸層面仍不會放松。
王夢雯表示,,一般來看,,當(dāng)企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅時,預(yù)示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道,。而當(dāng)前,,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅在9月份與企業(yè)到位資金同比增幅出現(xiàn)重合后,10月份進(jìn)一步上升至企業(yè)到位資金同比增幅上方0.4個百分點(diǎn),。說明資金趨緊環(huán)境中,,銷售下行加劇了房企的資金壓力,開發(fā)商資金面出現(xiàn)變盤,。
業(yè)內(nèi)人士指出,,從目前來看政策放松難度較大,與此同時,,年底各銀行資金額度不足將加大資金緊縮的壓力,,多重抑制下,,年末樓市或整體進(jìn)入降溫通道。
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記者發(fā)現(xiàn),,不少開發(fā)商在建設(shè)主題公園的同時,,以主題公園之名行地產(chǎn)之實(shí),比如依靠開發(fā)高端度假別墅和豪宅及高端公寓等獲利,。