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近日，8月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅居首的桂林發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,，要求加強(qiáng)相關(guān)調(diào)控措施,，包括第三套及以上住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿2年才能轉(zhuǎn)讓，注銷所涉及房源重新銷售的價(jià)格不得高于上次合同備案價(jià)格等,。此前幾天,，石家莊、重慶,、南寧等七城同時(shí)收緊調(diào)控,。
自去年“9·30”樓市政策落地以來，房地產(chǎn)調(diào)控收緊已持續(xù)一年,，迄今為止,，全國(guó)已有超過100個(gè)縣級(jí)以上城市跟進(jìn)。從限購,、限貸,、限價(jià)到限售、限商,，再到租售同權(quán),、購租并舉，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從最初的對(duì)量的管控,，轉(zhuǎn)向壓縮牟利空間,，打擊投機(jī)行為，促使住房向居住屬性回歸,。
顯效 房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫
2016年9月30日,，北京率先出臺(tái)房地產(chǎn)收緊政策，給當(dāng)時(shí)火熱的市場(chǎng)澆下一盆涼水,。迄今為止的一年間,，全國(guó)有超過100個(gè)縣級(jí)以上城市發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施。
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| ?趙乃育/繪 |
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)康俊亮在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，本次調(diào)控與以往歷次調(diào)控相比,，涉及面廣，“基本上涉及房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié),，包括土地供應(yīng),、房屋銷售，以及開發(fā)企業(yè)融資端與購房人購房端的金融調(diào)控等,，而且力度遠(yuǎn)超以往調(diào)控”,。
在各地調(diào)控措施不斷升級(jí)的作用下，燥熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫,，逐步回歸穩(wěn)定,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2016年9月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過1%的有50多個(gè)城市,，超過4%的多達(dá)11個(gè),，同比漲幅超過20%的城市有12個(gè)。其中,，合肥,、廈門同比漲幅高達(dá)47%，南京為43%,，上海新建住房?jī)r(jià)格同比上漲39.5%,，深圳同比上漲34.5%,，北京同比上漲30.4%,。二手房?jī)r(jià)格方面，合肥同比上漲50.1%,，北京同比上漲40.5%,，上海同比上漲37.4%，廈門同比上漲37%,，深圳和廣州分別上漲28.8%和24.7%,。
一年后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的8月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格顯示,，環(huán)比漲幅超1%的僅桂林一地,，已沒有同比漲幅超過20%的城市。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,，2016年“9·30”政策出臺(tái)后,，住宅市場(chǎng)迅速降溫，交易量在去年最后三個(gè)月穩(wěn)定下滑,。在“房子是用來住的,，不是用來炒的”的基調(diào)確立下來后，調(diào)控不斷收緊,，交易量下滑趨勢(shì)延續(xù)到2017年,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過去年以來的調(diào)控,，效果不斷顯現(xiàn),，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了抑制，今年8月,，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平,，同比漲幅全部回落。同時(shí),，去庫存進(jìn)度加快,。8月末,，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn),。
生變 房地產(chǎn)租賃時(shí)代正在開啟
2016年年底,，中央首提要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),，以建立購租并舉的住房制度,，讓房地產(chǎn)政策悄然發(fā)生變化。
今年5月,，住建部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》向社會(huì)公開征求意見,。7月，住建部等九部門發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,，選取廣州,、深圳、南京,、杭州,、廈門、武漢,、成都,、沈陽、合肥,、鄭州,、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位,。再度明確購租并舉,，租售同權(quán)。隨后,，國(guó)土部,、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京,、上海,、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),，正式開啟我國(guó)租房時(shí)代,。
方正證券分析師任澤平表示，截至目前,，我國(guó)已有20余個(gè)省份出臺(tái)“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的實(shí)施細(xì)則,，從供給、金融、財(cái)政等方面給予政策支持,。
庫存壓力小的省份提出要加快租賃用地供給,，庫存壓力大的省份則強(qiáng)調(diào)利用好存量用地。多數(shù)省份允許改建商品房用于租賃,，并加快培育專業(yè)租賃企業(yè),，鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓彶⑴e型。
以北京,、上海為代表,，租賃用地大幅推出，且擠占一部分商品房指標(biāo),。北京新五年的用地規(guī)劃,，首次單列租賃住房用地：五年全市住房建設(shè)計(jì)劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套,，租賃住房計(jì)劃供地1300公頃,，占比21.7%。上海新五年的供地計(jì)劃,，商品房用地2000公頃,，租賃用地也達(dá)1700公頃。
針對(duì)13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),，國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，希望通過改革試點(diǎn),，到2021年底,，在相關(guān)地區(qū)成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則,，形成一批可復(fù)制,、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐,。
轉(zhuǎn)向 調(diào)控思路漸從短期走向長(zhǎng)期
過去多年,，雖然歷經(jīng)數(shù)輪調(diào)控，但在很多炒房者的眼里,，低價(jià)購房,、高價(jià)賣出以賺取暴利，是他們熱衷房地產(chǎn)投資的主要原因,，甚至有上市公司通過賣房保殼,，讓住房背離了居住屬性。此輪調(diào)控中,，房地產(chǎn)政策不再僅僅局限于此前頻繁使用的限購,、限貸，而是通過去杠桿、限售,、共有產(chǎn)權(quán)等多重方式,，形成房?jī)r(jià)閉環(huán)，壓縮房地產(chǎn)牟利空間,，促使住房真正回歸居住屬性,。
將于9月30日正式實(shí)施的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確了購房所占份額,，退出方式以及價(jià)格,。除了購買資格的確定外，與以往的保障性住房不同的是,，共有產(chǎn)權(quán)住房將參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段,、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定。在交易方面,，上述辦法規(guī)定,，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額,。同等價(jià)格條件下,，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買。若購房人轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格的,，代持機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按購房人提出的轉(zhuǎn)讓價(jià)格予以回購,。也可按相應(yīng)比例轉(zhuǎn)讓至其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變,。
此外,，購房人通過購買、繼承,、受贈(zèng)等方式取得其他住房的,，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由代持機(jī)構(gòu)回購。這意味著,，只要名下有新添住房,，共有產(chǎn)權(quán)住房需由代持機(jī)構(gòu)回購。
康俊亮表示,，按照市場(chǎng)化原則確定購房人產(chǎn)權(quán)份額的方式,，將住房保障以保障居住的政策目的落到了實(shí)處，使保障對(duì)象有房可住,。同時(shí),，可以保證保障對(duì)象分享基于房?jī)r(jià)上漲帶來的收益，但又有效避免了保障對(duì)象謀取不合理利益,，大大壓縮了謀利空間,。
除了北京，雄安新區(qū)的住房制度也旨在大幅度壓縮溢價(jià)空間。據(jù)介紹,，雄安新區(qū)的房子是用來住的,，不是用來炒的，要滿足各種不同消費(fèi)群體的需求,，不留炒作空間,，實(shí)行租售并舉的住房政策。
值得注意的是,，雄安新區(qū)將執(zhí)行積分購房,，租賃十年后可進(jìn)行積分購房，但買房后在一定期限內(nèi)禁止賣出,。同時(shí),，房屋出售時(shí)，政府具有回購優(yōu)先權(quán),，其回購價(jià)格僅略高于同期銀行本息的價(jià)格回購,，避免房屋頻繁“倒手”推高房?jī)r(jià)。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，雄安新區(qū)的房地產(chǎn)政策實(shí)現(xiàn)了打擊炒房的閉環(huán)——從平臺(tái)租或買,，最后再賣給平臺(tái)，中間消滅了大幅溢價(jià)的空間,。
“我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控思路已從此前的短期走向長(zhǎng)期,。”康俊亮表示,，從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看,，長(zhǎng)效機(jī)制已在路上，包括住房登記信息,、土地登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，建立完善的,、市場(chǎng)化的住房租賃制度,，建立分類調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度,。
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國(guó)產(chǎn)手機(jī)抱團(tuán)逆襲
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