剛剛過去的3月無異于又一個樓市轉(zhuǎn)折點,。第一季度全國多個城市的房地產(chǎn)市場任性上漲,，但當(dāng)新一輪地方調(diào)控大潮此起彼伏,，國內(nèi)樓市的心態(tài)已在3月末悄然發(fā)生改變,。
有統(tǒng)計顯示,，3月份地方調(diào)控頻率有增無減,，共有41個省市出臺了67次調(diào)控,，其中涉及限購限貸的調(diào)整有33次,。
易居(中國)執(zhí)行總裁丁祖昱認為,，隨著調(diào)控砝碼不斷增多加重,，政策成效也不斷地從量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)化，一旦政策疊加效應(yīng)完全顯現(xiàn),，市場必定迎來劇烈變局,。
史上最嚴厲調(diào)控
今年“兩會”期間，關(guān)于房地產(chǎn)市場的論述主要圍繞如下幾個關(guān)鍵詞：穩(wěn)房價,、去庫存,、棚戶區(qū)改造和長效機制。其中,，抑泡沫和去庫存政策并舉將是貫穿全年的調(diào)控思路,。隨后的3月成為調(diào)控政策密集出臺期，除了一,、二線城市升級限購?fù)?，部分三、四線城市也加入了限購大軍,。
3月17日前后,，北京、石家莊,、廣州,、鄭州、長沙,、保定六城出臺加碼住宅限購,、限貸的措施,。其中，第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn),，就在“遏制熱點城市房價過快上漲”寫入政府工作報告前后,，20天內(nèi)，全國17個城市密集出臺了樓市調(diào)控新政,。
北京一向是全國限購最嚴的城市,。繼去年“9·30”之后，2017年“兩會”結(jié)束之后,，北京市場再次進入頻繁調(diào)控周期,。3月17日的新政要求，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房,，以及在北京市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,，購買普通自住房的首付款比例不低于60%。這意味著,，只要名下住房曾辦理過貸款,，即便已賣出、已過戶,，再次購房仍按二套執(zhí)行,。
隨后，北京又相繼出臺對離婚以及學(xué)區(qū)房的限制,，并于3月26日收緊商辦交易,。北京3月26日發(fā)布的《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》規(guī)定,，新建商辦最小分割單元不得低于500平方米,，而在建商辦也只能銷售給公司。不僅如此,，二手商辦銷售也被要求符合嚴格條件,，商業(yè)銀行也將暫停對于個人購買商辦的個人購房貸款。在商辦“末班車”效應(yīng)退去之后,，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計,，4月份北京商品住宅市場成交量將快速降至冰點。
繼北京實行“認房又認貸”后,，廣州也迅速跟進,。3月30日晚間，據(jù)廣州市人民政府官網(wǎng)消息,，廣州市人民政府辦公廳發(fā)文,，規(guī)定自2017年3月31日起，居民家庭新購買的住房,，需取得不動產(chǎn)證滿2年后,，方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù);非廣州市戶籍居民家庭在從化,、增城區(qū)內(nèi)限購(含受贈)1套住房。
而在此之前,，已經(jīng)有深圳,、上海兩個一線城市以及合肥、廈門,、南京,、蘇州、南昌等五個二線城市采取了“認房又認貸”措施,。廣州新限購措施包括戶籍單身(含離異)限購1套，以及提高非戶籍社保連繳年限至5年,。
隨后的3月底,，全國樓市又迎來一波調(diào)控潮。3月28日上午,，浙江麗水市住房公積金管理委員會第十二次成員會議審議通過了調(diào)整公積金貸款提取政策,，麗水將自4月1日起調(diào)整公積金貸款提取政策。3月30日消息,，從4月1日起,，河北承德市也將對住房公積金貸款政策進行調(diào)整，提高了住房公積金貸款首付款比例,，暫停辦理部分縣區(qū)住房公積金異地貸款業(yè)務(wù),，同時調(diào)整“二套房”貸款認定標準。
全國百城房地產(chǎn)價格指數(shù)走勢
同樣在3月30日,，山東省淄博市房產(chǎn)管理局發(fā)文,，要求從4月1日起，購房人同一樓盤最多買兩套,，網(wǎng)簽價格只能在預(yù)售價格10%范圍內(nèi)浮動;否則需向信息中心報備或辦理預(yù)售價格變更手續(xù)之后,，方可網(wǎng)簽。此外,，山東青島市國土房管局也于3月30日發(fā)布通知稱,，青島市范圍內(nèi)(六區(qū)四市)購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易,。這已是青島市在今年3月15日后,，再次發(fā)布的樓市調(diào)控政策。
三,、四線城市成交活躍,，也是今年開年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速強勢回升的重要原因。綜合國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)與交通銀行金融研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,，今年1~2月份全國開發(fā)投資同比增長8.9%,，房屋新開工面積同比增長10.4%,。以上增長均超市場預(yù)期，中西部投資增速較高也與其銷售火熱相對應(yīng),。土地購置面積增速轉(zhuǎn)正,，同比增長6.2%。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對第一財經(jīng)分析稱,，接下來限購范圍還有擴大的趨勢,，調(diào)控政策執(zhí)行力度也可能進一步提升。市場不應(yīng)低估抑泡沫調(diào)控的決心,，從當(dāng)前的形勢來看,，保持合理的價格彈性是首要任務(wù)。不論是一,、二線還是三,、四線城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求,、房價漲勢較猛的過火情況都可能招致滅火措施迅速跟進,。
開發(fā)商態(tài)度由樂轉(zhuǎn)憂
多個城市密集出臺新一輪緊縮調(diào)控政策，調(diào)控城市由熱點一,、二線城市轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)一線周邊三,、四線城市。在這樣的政策環(huán)境下,，所有房企都感受到了壓力存在,，內(nèi)部目標開始更加謹慎。
綠地香港董事局主席陳軍認為,，政府一系列的政策限購,、限貸、限價非常明顯,，中央也明確房子是用來住的,，不是用來炒的，這些非常明確的信號傳遞給市場造成很大的壓力,。
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌公開表示,，對房地產(chǎn)市場非常悲觀，融創(chuàng)去年10月份后沒有再拿地,，2017年也將以并購為主,。實際上，他從去年底就開始警告本輪調(diào)控力度幅度超過以往,，“這輪調(diào)控史無前例的嚴格,，我對市場非常悲觀”。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,，2016年第三季度是融創(chuàng)拿地高峰,，為2143萬平方米,，其中60%地塊以收并購方式獲得;第四季度融創(chuàng)獲取土地1150萬平方米，收并購比例更是達到82%,。
不只是融創(chuàng)中國,，萬科同樣開始對后市表示出了審慎的態(tài)度。萬科在2016年業(yè)績發(fā)布會上,，對2016年新增存貨減值合計約8.4億元,，涉及一個老項目和六個新項目。這七個項目分別位于七個城市：遼寧大連,、營口,、撫順，江蘇鎮(zhèn)江,、南通,，浙江寧波，四川南充,。
北、上,、廣,、深房地產(chǎn)價格指數(shù)走勢
從業(yè)內(nèi)的分析看，萬科計提的減值主要是因為萬科對這些城市的樓市持悲觀預(yù)期,。
同樣對未來保持謹慎的還有綠城中國,，在其2016年度業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國行政總裁曹舟南直接提到了目前的風(fēng)險問題,。
對于今年的市場,，曹舟南更是保持悲觀的態(tài)度。他認為,，去年國內(nèi)新房成交量是11.6萬億,，可是約5萬億購買力是投資購買。而今年房地產(chǎn)政策調(diào)控明顯加強,，因此成交量應(yīng)該會降到7萬億～8萬億,。面對這樣的下降幅度，他認為很多開發(fā)商規(guī)模不可能增加很快,。
出于這樣謹慎的情緒,，綠城將自己的銷售目標也定得非常保守。曹舟南表示,，綠城房產(chǎn)銷售目標約700億,，代建銷售目標約200億。
禹洲地產(chǎn)董事長林龍安說：“房價單向上漲的年代已經(jīng)結(jié)束,，中國房地產(chǎn)進入穩(wěn)定增長時代,。2017年中國房地產(chǎn)市場調(diào)控措施不會放松,，因城實施，分類調(diào)控將是今年樓市的主旋律,，因此保持合理的增速才能平衡風(fēng)險,。”
林龍安指出,，和規(guī)模相比其很關(guān)注盈利數(shù)據(jù),，我們希望把每個項目利潤率做高。
策略變化的背后是對風(fēng)險意識的加強,，而幾乎每家房企都開始不斷尋求并購方式獲取土地,。
融信中國董事局主席歐宗洪表示，內(nèi)地競爭越來越激烈,，現(xiàn)在很難把握市場,，仍看不清楚走勢，未來會傾向于并購的方式進行擴張,，預(yù)計未來三到五年的增長率保持不低于50%的水平,。
林龍安認為，未來收購將成為房企獲取項目的一個重要途徑,，而今年的下半年也將是獲取項目的不錯周期,。
別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪,。大家最悲觀的時候,，往往是市場轉(zhuǎn)機的到來。對于很多開發(fā)商而言,，雖然意識到今年的風(fēng)險,，但是依舊會保持一定的增速，希望通過周期變化來進一步擴張自己的規(guī)模,。
恒大集團董事局副主席,、總裁夏海鈞認為，從2009年到今年,，國家在進行宏觀調(diào)控,，大的企業(yè)都是穩(wěn)定地增長，未來要擠進前十,，企業(yè)銷售額需要達到4000億元,，高一點的銷售額需達到6000億元~7000億元。
也有一些房企高管向記者透露,，其今年的內(nèi)部銷售目標依舊是同比增長100%,，面對高壓的市場大房企可能需要更好的周期把控能力和產(chǎn)品能力才能夠在紅海中突圍。正如孫宏斌所言，未來十年是大房企的鉆石十年,。
不得不說,，2017年的春天必將是寫入房地產(chǎn)史冊的一個春天，整個行業(yè)迎來了歷史最嚴的調(diào)控政策,，而標桿房企在第一季度的銷售額卻創(chuàng)造了新高,。
在這個強者恒強的時代，大房企開始不斷擴張并進一步提高行業(yè)集中度,，而中小房企則面臨更多的壓力,。但是行業(yè)的周期伴隨政策調(diào)控已經(jīng)開始出現(xiàn)，價量齊跌也開始讓所有的房企感受到了壓力和無奈,。
易居中國(企業(yè))CEO丁祖昱認為,，現(xiàn)在市場已經(jīng)被政策不斷影響開始價量齊跌，大家不應(yīng)該過度樂觀,，政策的疊加必然導(dǎo)致市場走向發(fā)生變化,，此前是政策向左市場向右，接下來很可能市場也將轉(zhuǎn)向右邊,，因為購房者的心態(tài)必然會在累積的政策面前發(fā)生改變,。
購房者觀望心態(tài)滋生
一波又一波的調(diào)控來了，帶著深刻的時代印記和管制意味,。
行業(yè)普遍認為,，在通過設(shè)置購買門檻、限制定價,、收緊流通性等措施影響實際的買賣交易之外,，調(diào)控政策對房價走勢預(yù)期的扭轉(zhuǎn),、對購房者心態(tài)的影響最為深刻,。
過去兩年的樓市大年中，投資者通過低買高賣賺得一桶桶金,，完成新的財富積累,，但這個群體是現(xiàn)行新政的主要阻擊對象。嚴苛的政策,、不明朗的未來使投資客從樂觀變?yōu)閷徤?，最終逐漸離場。
中指院數(shù)據(jù)顯示,，2017年第1～12周,，其所監(jiān)測的十個重點一、二線城市中,，武漢,、上海和廣州成交面積仍穩(wěn)居前3名。從累計同比來看，除南昌和廣州分別增加34.01%和21.30%外,，其他城市均呈下降態(tài)勢,，深圳同比降幅較為明顯，達79.22%,，其次是蘇州,，同比降幅超七成。
同時,，調(diào)控政策也誤傷了剛需,。例如廣州，3月17日深夜,，房產(chǎn)限購升級政策出臺,，購房社保年限從三年改為五年。非戶籍人口購房需付出的代價更高了,，突然多出的兩年社保將部分購房者擋在門外,。在深圳購房社保從三年改成五年后，作為四個一線城市中限購政策最為寬松的廣州(此前購房社保年限為三年),，曾一時承載了不少購房者置業(yè)的計劃,。
意向購房者陳女士在辭去效力兩年的廣州某公司工作后，服務(wù)于深圳某單位,，但為了不浪費此前已在廣州交納的兩年社保并不斷繳,，陳女士到了深圳后，依然向單位申請交納廣州社保,。如無意外,，陳女士將在2017年7月在廣州交納社保滿三年，并獲得購房資格,，但是新政的出臺打亂了她的計劃,。陳女士告訴第一財經(jīng)記者，她已放棄在廣州買房的想法,，為方便計,，已決定把廣州交納的社保、公積金遷移到深圳,，并把深圳列為購房置業(yè)的首選之地,。
然而，目前深圳的樓市環(huán)境也不樂觀,，去年10月出臺“深八條”以來,，深圳新房交易一蹶不振，房價更是跌破5.5萬元/平方米,。
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計,，3月份，深圳新房推售16.3萬平方米，批售14.1萬平方米,。市場供應(yīng)恢復(fù)至1月的水平,，但相比新政前，批售與推售仍顯乏力,。3月新房成交價格為54730元/平方米,，環(huán)比小幅下跌0.1%，這是自“深八條”新政后首次跌破5.5萬元/平方米的均價,。此外,，3月僅成交803套新房，總建面約8.03萬平方米,，成交量刷新了2009年以來的最低位,。
截至目前，在其他一,、二線甚至三,、四線城市在調(diào)控中風(fēng)聲鶴唳時，深圳政策環(huán)境相對穩(wěn)定,，自“深八條”后未曾出臺新的調(diào)控措施,，政策暫時沒有再次收緊的信號。
但這并不意味著安全,。在多個城市相繼出臺新的調(diào)控政策甚至短期內(nèi)一再升級加碼政策的情況下,，深圳出臺新政的壓力有增無減。
李女士從2月看房至今,，曾在3月中旬的二手房回暖潮中感到熟悉的恐慌感,，但很快地受全國樓市調(diào)控潮影響，預(yù)期轉(zhuǎn)向保守,。李女士至今仍未出手,，她告訴第一財經(jīng)，“目前大家都在等,，看看深圳新一輪調(diào)控政策會不會落地,，最近業(yè)主的放盤數(shù)量減少了,，政策出臺前的觀望情緒比政策出臺后還要濃厚,，不論購房者還是業(yè)主?！?/p>
作為地域特征顯著的一個特殊市場,，房地產(chǎn)在城市之間的變現(xiàn)分化極為顯著，未來,，這種分化仍將持續(xù)顯現(xiàn),。但可以確定的是，隨著各地調(diào)控政策的加碼，企圖通過買房獲利的投資行為已無法持續(xù),，這將在很大程度上改變市場走勢,。
?
|
跨國車企加速布局 新能源車大戰(zhàn)五年內(nèi)爆發(fā)
隨著國內(nèi)財政補貼退坡和退出以及新能源汽車對傳統(tǒng)燃油汽車的替代效應(yīng)逐漸顯現(xiàn),，中外新能源汽車大戰(zhàn)可能在5年內(nèi)爆發(fā)，屆時市場競爭將異常殘酷,。
人口過度集中加劇大城市“擁堵病”
