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??從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看,，在一線和部分熱點(diǎn)二線城市中,，10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個(gè),，下降60%至40%的城市有3個(gè),，下降40%至20%的城市有3個(gè),。CNSPHOTO提供

??為規(guī)范房地產(chǎn)市場,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前對(duì)一批涉嫌存在違法違規(guī)銷售、惡意宣傳炒作,、嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場秩序等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了曝光警示,。

??此前，針對(duì)過快上漲的房價(jià),，北京,、天津,、南京、深圳等22個(gè)城市相繼發(fā)布樓市調(diào)控政策,，從嚴(yán)限貸限購,。

??由此可見，從上到下都在緊鑼密鼓地為樓市“降溫”,，并取得明顯成效,。來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日,，出臺(tái)調(diào)控政策的22個(gè)城市10月份市場成交量平均下調(diào)幅度達(dá)到了40%左右,。

??盡管各地政策力度強(qiáng)弱各不同，但密集出臺(tái)的調(diào)整政策確實(shí)讓之前**的房地產(chǎn)市場來了一個(gè)大范圍“降溫”,，從而使房地產(chǎn)向著健康持續(xù)的方向發(fā)展,。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策,，更多地將會(huì)升級(jí)到一城一策,、一城多策。通過合理的政策引導(dǎo)和市場運(yùn)行,，讓小城市樓市活躍起來，讓大城市樓市冷靜下來,。

??熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅回落

??與9月份相比,，深圳和成都房價(jià)指數(shù)環(huán)比降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市環(huán)比漲幅也回落了1.0至3.8個(gè)百分點(diǎn),。

??從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和市場反應(yīng)看,，本輪以問題為導(dǎo)向、針對(duì)性極強(qiáng)的調(diào)控政策正產(chǎn)生積極效果,?！氨据喎康禺a(chǎn)調(diào)控政策的最大特點(diǎn)是執(zhí)行力強(qiáng)。僅半個(gè)月,，過熱的市場就開始降溫,，政策的落地效果非常明顯?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,，從政策執(zhí)行力度看，這是過去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度中最大的一次,。

??此次各地調(diào)控升級(jí)力度強(qiáng)勁,，限購、信貸等關(guān)鍵內(nèi)容在新政中均有詳細(xì)涉及,。同時(shí),，調(diào)控政策還采取多種方式加強(qiáng)了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)節(jié),，效應(yīng)也已傳導(dǎo)到土地市場。相比調(diào)控前市場最為**的8月和9月,，成交的高價(jià)地?cái)?shù)量開始減少,。

??10月21日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了當(dāng)月住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù),。數(shù)據(jù)顯示,，10月前半月熱點(diǎn)城市出臺(tái)并實(shí)施調(diào)控新政后，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均已降低,，漲幅回落明顯,。“其中,，與9月份相比,，深圳和成都房價(jià)指數(shù)環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%,；其他城市環(huán)比漲幅也都明顯回落,，回落幅度在1.0至3.8個(gè)百分點(diǎn)之間?！眹医y(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示,。

??市場降溫首先表現(xiàn)在大幅萎縮的成交量上?！皬男陆ㄉ唐纷≌W(wǎng)簽成交量看,，在一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降,。其中,，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個(gè)，下降60%至40%的城市有3個(gè),，下降40%至20%的城市有3個(gè),。”劉建偉表示,。

??“從北京購房資格核驗(yàn)情況看,，10月1日至16日為1.74萬戶，較9月份同比漲幅回落50個(gè)百分點(diǎn),?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市成交量減少會(huì)促使房價(jià)漲幅回落,。從市場價(jià)格看,，北京、深圳,、合肥,、蘇州,、南京等地已出現(xiàn)二手房降價(jià)的現(xiàn)象。

??談到今年前9個(gè)月的房地產(chǎn)市場,，對(duì)樓市頗為關(guān)注的北京市浩東律師事務(wù)所律師劉疆對(duì)中國商報(bào)記者說,，部分二三線城市囤房太多，導(dǎo)致整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈無法周轉(zhuǎn),，去庫存有助于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè),，讓中小城市留住人才。

??“但問題出在一些地區(qū)為了去庫存而出臺(tái)相應(yīng)的**政策,，使得大量資金以較快的速度進(jìn)入房地產(chǎn)市場,，不僅消化了二三線城市的庫存房，還直接帶火了本來就處于高位的一線房價(jià),?！眲⒔f。

??劉疆表示,，“除了過熱投資和投機(jī)之外,，也要考慮到房地產(chǎn)市場的剛性和客觀需求。比如,，伴隨著收入結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和"二孩政策"的放開,，一些家庭的住房改善需求提前到來等因素?！?/p>

??多措并舉鞏固調(diào)控

??給房地產(chǎn)市場降溫,，要加大金融資產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)力度，給閑置財(cái)富找到更多的出口,。此外，各個(gè)城市要根據(jù)自身的情況推出差異化政策,。

??業(yè)界人士普遍認(rèn)為,，給房地產(chǎn)市場降溫，當(dāng)務(wù)之急是既要讓房地產(chǎn)市場的投資者回歸理性,，又要給閑置財(cái)富找到更多的出口,。

??“有人比喻股市和樓市是蹺蹺板，在股市**的時(shí)候,，資金就從樓市撤出來投到股市,，股市現(xiàn)在不溫不火，資金又回到了樓市,，這種說法雖然有些片面,，但我們也呼吁盡快推動(dòng)資本市場的健康發(fā)展,，使其成為個(gè)人投資的重要渠道,，同時(shí)為居民提供更多的投資產(chǎn)品和投資渠道,。”鳳凰網(wǎng)房地產(chǎn)事業(yè)中心一位銷售總監(jiān)這樣說,。

??采訪中,，記者了解到，社會(huì)閑置資金需要出口,，否則一旦這些“熱錢”在某些看似回報(bào)率較高的領(lǐng)域形成“堰塞湖”,，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響也是不可估量的。

??對(duì)此,，劉疆也認(rèn)為要加大金融資產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)力度,。“當(dāng)前,，金融理論界與實(shí)踐界在密集討論"資產(chǎn)荒"的問題,，在低利率時(shí)代，大量資金沒有出口,，銀行儲(chǔ)蓄利率,、債券收益率都偏低，股市留不住資金,，導(dǎo)致資金出現(xiàn)羊群效應(yīng),，大量涌入了房地產(chǎn)市場?！?/p>

??同時(shí),，劉疆提出，給房地產(chǎn)市場“降溫”要先給銀行“降溫”：“一味地加杠桿,，一旦房價(jià)回調(diào),，銀行信貸將存在違約風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

??最根本的解決之道,，劉疆認(rèn)為是因城施策?！翱紤]到去庫存政策在一些地區(qū)的實(shí)際操作情況,，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場調(diào)控需要制定大的框架，在這個(gè)框架之下,，各個(gè)城市要根據(jù)自身的情況推出差異化政策,，比如一線城市要控，減少房價(jià)泡沫,；二、三線城市要調(diào),，特別是中小城市，還要加大配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度,，優(yōu)化城市發(fā)展戰(zhàn)略?！眲⒔J(rèn)為。

??中國銀行原外部監(jiān)事梅興保也表示支持房地產(chǎn)政策的分區(qū)域調(diào)控,。梅興保說：“熱點(diǎn)城市要加強(qiáng)調(diào)控,，合理引導(dǎo)市場回歸理性,；三四線城市房地產(chǎn)市場也不能"一棒子打下去"，這些領(lǐng)域本來就應(yīng)該去庫存的,，特別是中西部的地級(jí)市、縣級(jí)市,，這些地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平本來就偏低,，房地產(chǎn)回暖是好現(xiàn)象?！?/p>

??梅興保表示,，現(xiàn)行的“一線城市房地產(chǎn)調(diào)控從金融去杠桿,、提高收入比例”的政策是正確的,，過高的房價(jià)會(huì)抑制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，阻礙高端人才的聚集，而且一座城市未來的發(fā)展如果過度依賴房地產(chǎn),，這種發(fā)展也是不可持續(xù)的,。

??各地政策分化明顯

??《2016年三季度市場總結(jié)與四季度趨勢展望》預(yù)計(jì)，四季度,，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入房價(jià)快速上漲通道的二線及特大城市周邊三線城市,，未來的調(diào)控政策將會(huì)加強(qiáng),。

??此前的9月6日，住建部官網(wǎng)發(fā)布了《貫徹〈法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2015～2020年）〉的實(shí)施方案》,。記者了解到,，住建部將完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，堅(jiān)持分類調(diào)控,，因城施策,。建立全國房地產(chǎn)庫存和交易監(jiān)測平臺(tái)，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測機(jī)制,。實(shí)施住宅用地分類供應(yīng)管理,，完善和落實(shí)差別化稅收、信貸政策,。建立公開規(guī)范的住房公積金制度,，改進(jìn)住房公積金提取、使用,、監(jiān)管機(jī)制,，支持居民合理住房消費(fèi)。

??與此同時(shí),，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人,、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長盛來運(yùn)在介紹今年8月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況時(shí)特別提出，截至8月末,，全國商品房待售面積為70870萬平方米,，比7月末減少512萬平方米，已是連續(xù)6個(gè)月減少了,。

??同比來看,，7月末，全國商品房待售面積71382萬平方米,，比6月末減少34萬平方米,。由此可見，房地產(chǎn)去庫存進(jìn)度正在提速,。

??值得一提的是,，我國房地產(chǎn)市場去庫存的任務(wù)同樣艱巨，更需堅(jiān)持對(duì)癥下藥,。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的《2016年三季度市場總結(jié)與四季度趨勢展望》顯示,，三季度出臺(tái)去庫存措施的城市繼續(xù)增加，且政策更加具體細(xì)化,。福建,、沈陽等地住宅和商辦庫存壓力均較大，在大力推進(jìn)住宅去庫存的同時(shí)，還進(jìn)一步出臺(tái)政策推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)去庫存,；浙江明確了去庫存短期及中長期目標(biāo),，措施涵蓋供需兩端以及健全長效機(jī)制等多個(gè)方面；遼寧進(jìn)一步深化住房制度改革,，培育發(fā)展住房租賃市場,；蕪湖著重鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房。

??該報(bào)告預(yù)計(jì),，四季度,，各線城市政策分化將更明顯，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入房價(jià)快速上漲通道的二線及特大城市周邊三線城市,，未來調(diào)控政策將加強(qiáng),，比如在需求端展開限購、限貸以及限價(jià)等,，在供應(yīng)端通過加大供給,、加強(qiáng)監(jiān)管，平抑市場過熱現(xiàn)象,。而東北,、西北二線城市及多數(shù)三四線城市將繼續(xù)落實(shí)貨幣補(bǔ)貼、棚改貨幣化,、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房等政策,，加大力度去庫存。商辦庫存整體承壓,，未來將積極調(diào)節(jié)增量,、盤活存量，降首付,、減稅負(fù)以促進(jìn)需求增長,。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下一階段必須更加嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策,，進(jìn)一步細(xì)化落實(shí)具體措施,，以鞏固良好的開端。同時(shí),，由于各城市政策力度不一,，效果不同，為鞏固調(diào)控成果,，部分力度不大的城市應(yīng)追隨力度強(qiáng)勁,、落實(shí)到位的城市，進(jìn)一步加大政策的執(zhí)行力度,。