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　　“重返一線城市”，“不能再去三,、四線城市建房了,?！边@些已經(jīng)不是業(yè)內(nèi)專家在論壇上的觀點,，而是大部分有實力房企正在做的事情。目前,，那些庫存高企,、人口大面積流出的城市，最讓開發(fā)商頭疼,。

　　不過,，前期投資擺在那里，即使房企想要壯士斷腕,，從不賺錢的城市中抽身,，真能一走了之嗎？

　　遠離易,，退出難

　　部分一線城市房價暴漲,，仍沒有拉回房企整體增加投資的意愿：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)19個月下滑，創(chuàng)2009年3月以來最低增速水平,。中指院數(shù)據(jù)顯示，1～9月,，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額70535億元,，同比名義增長2.6%，增速比1～8月回落0.9個百分點,，比去年同期下降9.9個百分點,。9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成9472億元,，同比下降3.1%,，降幅較上月擴大2.0個百分點。

　　拉低增速的主要原因,，是房企開始遠離部分高庫存的三,、四線城市。中指院報告曾指出,，三,、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低于全國水平，今年1～8月,，三,、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為0.9%，遠低于全國3.5%的平均增速,。

　　將目光放至具體城市,，分化尤為明顯。今年前三季度,，山東棗莊房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.7%,。同期，北京同比上漲10.4%，深圳上漲29.4%,。

　　不進去暫時可以做到,，但是，在前幾年一窩蜂涌向三,、四線城市后,，現(xiàn)在又想迅速抽身，房企能做到嗎,？

　　此前,，《每日經(jīng)濟新聞》曾報道，某房企寧可在安徽蕪湖市損失1.3億元定金,，也要放棄6.6億元的商業(yè)住宅地塊,。該房企割肉止損的背景是，2014年,，蕪湖市人口自然增長率為5%,，高于常住人口0.58%的增速，人口呈現(xiàn)流失狀態(tài),，而且商業(yè)綜合體存庫量大,。

　　不過，這次退出并不徹底,，上述房企保留了部分地塊,，并在和當?shù)卣?lián)合舉辦的發(fā)布會上表示，未來將根據(jù)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀,，降低地產(chǎn)投入,，發(fā)力產(chǎn)業(yè)布局。

　　借新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型

　　針對高庫存,，目前政策層面多是從交易層面入手,。一方面，把控供應源頭——土地,。3月25日,，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)出通知：對住房供應明顯偏多的市,、縣,，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣,，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應,；另一方面，增強需求端購買力,，比如降息,、降準,、降低首付。

　　在一定程度上,，這些政策解決了房企去化問題,。不過，高庫存始終是一個繞不過去的檻兒,。以中山市為例,，去年底庫存曾高達7萬套，今年3月～7月,，在深中通道的規(guī)劃下,，受益于深圳樓市火爆以致需求外溢的情況，中山樓市銷售大熱,，庫存量一度降至6萬多套,，房價上漲迅速。然而,，在深圳樓市漸冷之后,，中山樓市也難言樂觀，部分樓盤開始變相降價,，并打出首付1成的促銷手段,。

　　而且，對于扎根三,、四線的房企而言，僅考慮去化還遠遠不夠,。當供不應求變成供大于求,，明年還有營收任務，今年要

　　綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁稱,，對于身陷三,、四線高庫存城市的房企而言，新型城鎮(zhèn)化是機會之一,，必須借此機會轉(zhuǎn)型,。他認為，雖然此前很多地方上馬的新型城鎮(zhèn)化效果不明顯,，導致有房企對此失去信心,，但是此次十八屆五中全會再提該議案，要把握該機會的關(guān)鍵是“人”,。

　　在宋丁看來,，房企需要進行復合型開發(fā)，比如進行商業(yè),、產(chǎn)業(yè),、文化旅游等項目,，解決市民養(yǎng)老、教育,、公共服務需求,，這樣才能聚集人口，盤活樓盤,。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解,，目前政策層面已經(jīng)開始支持轉(zhuǎn)換未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途，將之用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè),、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目的開發(fā)建設,。其根本目的也在于促進其他產(chǎn)業(yè)投資,，通過產(chǎn)業(yè)重新聚集人口。

　　特色小鎮(zhèn)或是方向之一,。以浙江臺州為例,，目前臺州市已確定9個特色小鎮(zhèn)培育名單，在產(chǎn)業(yè)選擇上,，從旅游,、健康，到高端裝備制造業(yè)不等,。

　　不過,，宋丁表示，讓房企做城市服務商打造特色小鎮(zhèn),，難度很大,，必須有一整套政策支持。