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?　　近期熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控力度加大,，傳統(tǒng)“金九銀十”銷(xiāo)售旺季呈清淡局面,。國(guó)慶、中秋假期,，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市成交量明顯下降,。分析人士表示,，政策繼續(xù)收緊,、房企推盤(pán)節(jié)奏減緩,、購(gòu)買(mǎi)者觀望情緒加重等原因?qū)е聵鞘汹吚洹Ｎ磥?lái)調(diào)控政策料繼續(xù)收緊,。

　　調(diào)控持續(xù)升級(jí)

　　國(guó)慶假期前一周,，多地紛紛加碼樓市調(diào)控。西安(樓盤(pán)),、重慶(樓盤(pán)),、南昌(樓盤(pán)),、南寧,、長(zhǎng)沙(樓盤(pán))、石家莊(樓盤(pán)),、寧波(樓盤(pán))等城市發(fā)布樓市新政,，迎來(lái)一波小規(guī)模調(diào)控潮。以西安為例,，西安市物價(jià)局在《關(guān)于商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確,，9月25日起，商品住房項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可證前,，或已取得預(yù)售許可證但尚未售出的商品住房在調(diào)整價(jià)格前,，須向西安市物價(jià)局進(jìn)行商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)。

　　中國(guó)證券報(bào)記者在西安市高新區(qū)某樓盤(pán)看到,，前來(lái)咨詢(xún)的購(gòu)房者只有五六個(gè)人,。銷(xiāo)售人員稱(chēng)：“由于節(jié)假日旅游和天氣原因，這幾天看房者不多,。但西安今年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲有目共睹,，尤其是三四月漲幅最明顯,。”

　　銷(xiāo)售人員表示：“現(xiàn)在高新區(qū)土地價(jià)格每畝1500萬(wàn)元,，比之前翻了一番多,。但隨著政策收緊，炒房客肯定越來(lái)越少,?！?/p>

　　為避免房?jī)r(jià)快速上漲，西安市此前在《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》中強(qiáng)調(diào),，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi),，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭售房,。

　　在熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中,，此前樓市大熱的南京(樓盤(pán))市已明顯降溫。中原地產(chǎn)工作人員對(duì)記者說(shuō)：“由于南京嚴(yán)格的限購(gòu)政策,，投資買(mǎi)房熱潮逐漸降溫?，F(xiàn)今前來(lái)咨詢(xún)買(mǎi)房的顧客大多為剛需或者是希望改善住房質(zhì)量?！?/p>

　　值得注意的是,，目前不僅購(gòu)房者在觀望，很多樓盤(pán)也處在觀望中,。據(jù)記者了解,，南京限購(gòu)限價(jià)政策中，政府對(duì)南京地區(qū)新房銷(xiāo)售價(jià)設(shè)置上限,，南京多區(qū)域出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)比新房?jī)r(jià)高的現(xiàn)象,，多數(shù)樓盤(pán)處于觀望期，并不打算在政策收緊時(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售,。某樓盤(pán)工作人員坦言,，目前該樓盤(pán)可能暫停銷(xiāo)售。

　　成交同比下滑

　　中國(guó)證券報(bào)記者國(guó)慶期間走訪(fǎng)北京(樓盤(pán))市豐臺(tái)區(qū)某樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn),，售樓大廳空空蕩蕩,，四十分鐘之內(nèi)只見(jiàn)到兩組購(gòu)房者。該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員稱(chēng)：“在節(jié)假日,，看房客不再像之前那么多,。目前調(diào)控政策將投資客拒之門(mén)外。比如,，二套房需80%首付,，且二套房房貸利率上調(diào)20%，炒房門(mén)檻大大提高?！?/p>

　　不過(guò),，有售樓員表示：“雖然假期看房客不多，但是看房的基本都是真心想買(mǎi)房者,，所以成交率較高,。”

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，黃金周前6天,，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市成交量明顯下降。其中,，北京新建住宅前6日網(wǎng)簽78套,，二手房網(wǎng)簽23套，均是2009年來(lái)的最低值,，同比跌幅達(dá)到72%,。

　　在一線(xiàn)城市中，不僅是北京,，上海(樓盤(pán))國(guó)慶假期的成交量也下跌明顯,。上海市前6天新房網(wǎng)簽量為147套，同比去年同期的665套下跌78%,。

　　與此同時(shí),，北京市住建委執(zhí)法檢查組在“雙節(jié)”期間開(kāi)展了房地產(chǎn)執(zhí)法專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，重點(diǎn)是檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)和銷(xiāo)售行為,，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行,。

　　近期嚴(yán)查“首付貸”等違規(guī)操作使得樓市繼續(xù)降溫。北京市銀監(jiān)局,、央行營(yíng)業(yè)管理部日前聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于開(kāi)展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》,，要求北京市轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開(kāi)展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,。

　　事實(shí)上,，從三季度整體成交數(shù)據(jù)來(lái)看,，一線(xiàn)城市明顯下跌,。克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,，一線(xiàn)城市在各線(xiàn)城市中整體表現(xiàn)最差,，成交面積僅458萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌31%,，同比更是銳減65%,。主要原因，一方面是新增供應(yīng)有限，同比減少33%;另一方面是“限購(gòu)”和“限貸”政策并無(wú)放松,，購(gòu)房者觀望情緒加重,，新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化情況一般。

　　具體來(lái)看,，北京商品住宅成交面積已連續(xù)三個(gè)季度下滑,，三季度成交面積僅79萬(wàn)平方米，同比下降80%,。上海案場(chǎng)到訪(fǎng)量連續(xù)七個(gè)月下滑,，客戶(hù)觀望情緒嚴(yán)重，環(huán)比跌幅25%,。深圳(樓盤(pán))則一直保持低位運(yùn)行,。

　　樓市明顯降溫

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策收緊,、房企推盤(pán)節(jié)奏減緩,、購(gòu)買(mǎi)者觀望情緒加重等是十一假期樓市降溫的原因。

　　“降溫的重要原因之一就是原有購(gòu)房政策較緊的城市繼續(xù)提高了二次購(gòu)房或首付的比例,，對(duì)購(gòu)房者壓力較大,。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，其次,，從房企推盤(pán)節(jié)奏來(lái)看，預(yù)售證管控較嚴(yán),，使項(xiàng)目預(yù)售面臨很大壓力,，整體市場(chǎng)樓盤(pán)較少，也造成市場(chǎng)降溫,。這種降溫現(xiàn)象或許會(huì)倒逼部分房企后續(xù)在價(jià)格上有所調(diào)整,。

　　從調(diào)控政策來(lái)看，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示：“從去年10月計(jì)算,，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)1.5年到2年,，也就是有可能持續(xù)到2018年三季度。當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整期與風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之后,，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)結(jié)束,，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破，投資投機(jī)客將退場(chǎng),?！?/p>

　　廣發(fā)證券(000776,股吧)房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師樂(lè)加棟表示，在全行業(yè)庫(kù)存處于低位的情況下,，核心一二線(xiàn)城市的既有調(diào)控政策難見(jiàn)放松,，甚至?xí)L(zhǎng)期化,、常態(tài)化，并且不排除更多弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市未來(lái)出臺(tái)“限售”等約束性調(diào)控措施的可能性,。

　　“調(diào)控政策未來(lái)或持續(xù)處于收緊狀態(tài),。”明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策表示,，但對(duì)于房企而言,，在沖業(yè)績(jī)和保證現(xiàn)金流上，可能還會(huì)有一波“跑量”,。

　　從房?jī)r(jià)方面來(lái)看,，克爾瑞研究中心研究報(bào)告指出，一線(xiàn)城市預(yù)售價(jià)格管控仍將從緊執(zhí)行,，在市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求的大背景下,，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走平的可能性更高。二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將持續(xù)分化,，成都,、武漢(樓盤(pán))、杭州(樓盤(pán))等市場(chǎng)依舊供不應(yīng)求的二線(xiàn)城市可以參照一線(xiàn)城市,，房?jī)r(jià)將以“穩(wěn)”字當(dāng)頭,。西安、?？?、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春(樓盤(pán))等新晉熱點(diǎn)二線(xiàn)城市,，隨著炒作氛圍逐漸消散,，難以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲，預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)面臨回調(diào),。三四線(xiàn)城市中的熱點(diǎn)城市面臨政策調(diào)控的幾率大大提升,，一旦政策基調(diào)生變，投資,、投機(jī)性需求難以為繼,，房?jī)r(jià)必將面臨顯著下調(diào)。

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