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　　樓市已經(jīng)歷連續(xù)三個月的高強度調(diào)控,，從最初的限購,、限貸，緊接著的限價,、限售,，再到一線城市的全面限商，房地產(chǎn)市場熱度在“五限”下大幅降溫,。

　　但需注意的是,，由于下降并不是自發(fā)性調(diào)整，住房價格依然堅挺,，且因“溢出”效應熱點城市周邊地區(qū)成為替代的“投資標的”,，導致該類城市同時面臨“控房價”和“去庫存”難題。

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?趙乃育/繪

　　專家指出,，隨著經(jīng)濟的融合以及城際交通的徹底改善,，城市界限越來越模糊，區(qū)域概念強化,。建議將區(qū)域房地產(chǎn)市場逐步作為一個中觀整體看待,，在一城一策的基礎上，探索區(qū)域協(xié)調(diào)施策,。

　　溢出效應　熱點城市周邊成“香餑餑”

　　5月底,，臨近端午時節(jié),，湖北地級市咸寧的樓市熱鬧非凡,。房企提前造勢，游子開始返鄉(xiāng),，街頭小巷也流傳著這樣的廣告：錢存銀行不買房,，銀行貸款給老王。老王拿錢去買房,，心中女神嫁老王……難以在武漢買房的購房者們快速向周邊溢出,。

　　安徽六安也因合肥的火熱以及限購，其房地產(chǎn)市場逐步升溫,，銷售量屢創(chuàng)新高,。六安市房地產(chǎn)市場管理局統(tǒng)計顯示，2016年全市商品房銷售面積達663.71萬平方米,，同比增長126.1%,，增幅為全省之首；銷售金額達308.79億元,，首次突破300億元大關(guān),。

　　近兩年大熱的鄭州更是因都市圈因素影響,，其周邊縣市樓市也紛紛開啟大熱模式。洛陽方面,，作為國家區(qū)域性中心城市和中原城市群副中心城市,，加上洛陽地鐵、自貿(mào)區(qū)等因素的影響,，洛陽房地產(chǎn)市場異?；鸨糠謽潜P出現(xiàn)量價齊升狀態(tài),。2016年洛陽市商品房銷售面積為770.4萬平方米,，比2015年全年的687.3萬平方米增加了12.1%，商品房銷售額為350.1億元,，比2015年全年的295.6億元增加了18.44%,。

　　開封方面，房地產(chǎn)市場從成交到開發(fā)投資,，均進入快車道,。2017年一季度，開封市GDP為374.97億元,，較上年同期增長8.6%,，增速提高0.4個百分點，高于全國1.7個百分點,。具體來看,，開封一季度固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）完成179.63億元，比上年同期增長12.9%,，其中,，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成32.27億元，比上年同期增長22.3%,，增幅居全省第7位,。

　　新鄉(xiāng)方面，1至4月完成固定資產(chǎn)投資492.51億元,，同比增長12.6%,，高于全省平均水平2.2個百分點，位居全省第11位,。全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資94.04億元,，總量位居全省第3位，同比增長51.0%,；全市商品房銷售面積169.22萬平方米,，位居全省第5位，同比增長58.3%；全市完成商品房銷售額66.12億元,，同比增長62.0%,。

　　除了鄭州都市圈周邊，今年1至4月,，揚州市商品房銷售面積296.94萬平方米,，同比增加54.7%；其中住宅銷售面積279.78萬平方米,，同比增加51.8%,。商品房待售面積313.70萬平方米，同比下降27.5%,。商品房去化周期降為6個月,。

　　對此，江蘇省組織331名相關(guān)專家調(diào)查后,，報告顯示,，在熱點城市樓市降溫“退燒”的同時，三四線城市房地產(chǎn)市場趨于活躍,。比如,，鎮(zhèn)江屬于南京都市圈，樓市政策相對寬松,。調(diào)查者對鎮(zhèn)江商品房價格預期,，由一季度“緩和上漲”為主，轉(zhuǎn)變?yōu)槎径取懊黠@上漲”為主,；南通,、淮安的商品房價格以“穩(wěn)中緩升”為主。

　　江蘇省物價局新聞發(fā)言人孔祥平表示,，總體上看,，緩和上漲的預期占70%，尤其是蘇北五市,，除淮安市維持在80%的上漲預期外,，其他四市的上漲預期都超過了九成,?？紫槠浇榻B，“江蘇的三四線城市房地產(chǎn)活躍度增加,，三四線城市的房價有所上升,。對此，三四線城市可能會對房價采取相應的調(diào)控措施,，包括價格部門會采取備案措施,。在經(jīng)過了前段時間的市場調(diào)控之后，我們目前仍然面臨著較大的商品房上漲的調(diào)控壓力,?！?/p>

　　隨著購房者的溢出,，部分一二線熱點城市周邊的三四線城市成交快速上漲，去化加速,。有報告顯示,，根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)計算，全國住房存量4月同比下降16.2%,，是自全球金融危機以來最大的月度降幅,。其中，若按照對11個三四線城市的調(diào)查中,，住房存量4月更是平均同比減少22.4%,。

　　調(diào)控難抑　熱點城市周邊房價快速攀升

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份,，一二線城市房地產(chǎn)降溫態(tài)勢持續(xù),，熱點周邊三四線城市領(lǐng)漲全國。其中,，5月宜昌新房價格同比漲幅達到10.7%,，創(chuàng)下今年以來的新高。

　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，4月份,，唐山房價環(huán)比上漲2.3%，蚌埠環(huán)比上漲2.2%,，宜昌環(huán)比上漲2.1%,，北海上漲1.9%，沈陽上漲1.8%,，揚州,、金華上漲1.7%，昆明,、西安,、韶關(guān)則分別上漲1.6個百分點。5月份時,，趨勢依然未改,。蚌埠、北海,、湛江,、九江、濟寧,、宜昌等新房價格環(huán)比漲幅較大的城市多為熱點周邊三四線城市,。

　　CRIC研究中心楊科偉表示，由于購房熱情仍在，調(diào)控博弈,，因此,，購買力溢出，熱點周邊城市成為投資最佳標的,，部分存在上漲之勢,。

　　以石家莊為例，受京津冀城市群影響,，僅5月單月,，石家莊樓盤調(diào)價數(shù)量達到21盤。其中7個住宅項目進行調(diào)價,，10個寫字樓項目進行調(diào)價,，3個別墅和1個商鋪項目進行調(diào)價。住宅方面,，位于新華區(qū),、橋西區(qū)、高新區(qū)等項目中,，新合作城市廣場,、龍灣、中山尚城分別上調(diào)1000元/平方米,，華麗家族樓盤上調(diào)1300元/平方米,，官峰嘉邸項目上調(diào)2000元/平方米，十里逸墅項目上調(diào)60萬元/套,。此外,，別墅項目原河名墅更是從之前的2000萬元/套，上調(diào)至2366萬元/套,，上調(diào)了366萬元/套,。

　　因各種因素利好，河北不僅成為購房者的投資天堂,，也成為各房企的拼搶之地,。6月2日，石家莊正定新區(qū)迎來今年“最受關(guān)注”的一次土拍,。2016年12月停拍的6宗土地再次上市,，受到了碧桂園、保利,、萬科等25家房企的集中關(guān)注,，拍賣總額達42.33億元。

　　其中,，天山地產(chǎn)競得的【2016】008號地樓面價高達2.09萬元/平方米，創(chuàng)下正定新區(qū)樓面地價新高。值得注意的是,，此前正定的新高僅為2016年11月樓面價的2549元/平方米,。

　　安徽六安也同樣是受城市圈利好的城市之一。根據(jù)國家發(fā)改委已批復的規(guī)劃,，合六城鐵將使六安進入合肥“一小時通勤圈”,。在此影響下，今年一季度,，六安房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫,，全市銷售商品房面積同比增長20.37%，銷售金額同比增長46.8%,，商品房均價同比增長21.81%,。

　　5月初，記者在六安走訪多家樓盤發(fā)現(xiàn),，每家售樓部都用大幅海報掛出了“合六城際鐵路”的走向圖,、站點分布等。在六安某項目售樓部外,，外地牌照私家車在停車場進進出出,。

　　“外地人在我們這里買房的太多了。2020年城鐵通車后,，六安到合肥只要20分鐘,！”一位售樓經(jīng)理熱情地介紹說，“3月份我們曾加推過一次,，均價還不到5000元,，132套房源只臨時通知了手頭客戶就一天賣完。近期我們準備開幾棟大平層,，預計價格漲到6500元左右,，房源同樣是100多套，估計根本不夠賣,?！?/p>

　　在福建漳州，也大量存在著認為當?shù)匚磥矸績r向廈門看齊的投資者,。在漳州萬科城濱江府,、恒大御景半島等新興高檔住宅售樓處，雖只剩為數(shù)不多的尾盤清售,，但看房買房的人依舊絡繹不絕,，購房者普遍判斷漳州房價還有潛力，開發(fā)區(qū)房價肯定會漲,，買到就是賺到,。

　　庫存畸變　“去庫存”“控房價”并存

　　在市場熱度下,，樓市庫存卻出現(xiàn)了分化，非住宅類項目庫存整體偏高,。據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計,，2016年安徽新增商業(yè)項目23個，新增商業(yè)體量超230萬平方米,，2017年計劃新開業(yè)購物中心更是達73個,，預計新增商業(yè)體量高達760萬平方米。

　　以去年房價一路高歌的合肥為例,，雖然住宅時常面臨搶房,，但商業(yè)部分卻未能向住宅看齊。同策咨詢數(shù)據(jù)顯示,，截至2016年12月31日,，合肥商業(yè)市場庫存達到432.95萬平方米，同比2015年增加28.3%,，庫存量不降反增,。按照2016年商業(yè)項目的去化速度計算，合肥商業(yè)項目需要3.2年才能完成去化,。

　　六安方面上述現(xiàn)象更為明顯,，截至4月底，該市可售商品住宅440.23萬平方米,，去化周期為13.7個月,，但非住宅庫存273.72萬平方米，去化周期為124.4個月,，高達10年,。

　　中信證券的一份研報指出，中國商辦物業(yè)的總量明顯過剩,，在2010年和2013年,，商辦物業(yè)經(jīng)歷了兩輪躍進，商辦物業(yè)的開發(fā)投資增速要遠大于住宅物業(yè)的開發(fā)投資增速,。過去十多年中,，我國商服用地一直占據(jù)房地產(chǎn)出讓的30%上下，這同社會的真實需求很不匹配,，從銷售上看,，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%。

　　武漢方面,，據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會研究部數(shù)據(jù),，截至2015年底，武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過3000萬平方米,。按照武漢市1066.77萬常住人口計算,，人均商業(yè)面積已接近3平方米,，是香港的2倍。此外,，武漢還有600萬平方米的商業(yè)樓盤及400萬平方米的寫字樓庫存,，按照往年的去化速度,，全部消化完至少還需4至6年,。與此同時，未來5至6年,，還將新增約1000萬平方米的商業(yè)體量,。

　　與供應旺盛相對應的是，商業(yè)地產(chǎn)整體需求難以提振,，市場吸納力下降,。據(jù)了解，武漢方面,，除了幾個傳統(tǒng)辦公區(qū)和商業(yè)區(qū),，其余區(qū)域均因缺少整體的氛圍和相應配套導致去化困難。

　　除了住房性質(zhì)結(jié)構(gòu)失衡外,，地方樓市還存在區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡,。如六安在部分區(qū)域住宅熱銷的同時，一些縣鄉(xiāng)仍需積極推介房源,。六安市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計顯示,，2016年在棚改貨幣化、鼓勵農(nóng)民進城購房,、發(fā)放契稅補貼和購房補貼,、購買商品房作為安置房源等一系列的去庫存措施的作用下，庫存面積大幅下降,，全年凈去庫存面積達336.19萬平方米,。

　　六安市房地產(chǎn)管理局局長吳耘介紹說，六安市金寨縣,，庫存總量較大,，去化速度較慢，作為全國農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)之一,，該縣推出了居民購房和農(nóng)戶退出宅基地購房兩項補貼政策,，有效的推動了去庫存工作，盤活了房地產(chǎn)市場,?；羯娇h人口基數(shù)小，庫存量也較大,，該縣則減少了商品房的土地供應,，暫停了鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā),，并通過移民補助、惠民安居貸等措施鼓勵農(nóng)民進城購房,。

　　湖北方面,，截至2017年3月底，雖然全省商品住房庫存平均消化周期為7.4個月,，但仍有5個縣庫存消化周期超過18個月,，其中，鄖西縣18.6個月,，嘉魚縣22個月,，黃梅縣23個月，云夢縣24.8個月,，屈家?guī)X管理區(qū)31個月,。

　　貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登指出，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金,，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂,，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重,，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費,。他建議，應給地方政府和開發(fā)商“降溫”,，合理控制城市綜合體數(shù)量,，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質(zhì)量,，預防城市“黑洞”的形成,。

　　分城施策轉(zhuǎn)向區(qū)域施策

　　事實上，地方政府也已關(guān)注到該類城市所面臨的風險,。為解決結(jié)構(gòu)性失衡問題,，安徽省住房城鄉(xiāng)建設廳、安徽省財政廳,、人民銀行合肥中心支行等7部門5月份聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》,，通過去庫存與供地聯(lián)動、鼓勵企業(yè)將非住宅商品房轉(zhuǎn)為自持物業(yè),、鼓勵個人購買商住公寓等途徑,，指導各地有序化解非住宅商品房庫存。

　　根據(jù)意見,，安徽將推動房地產(chǎn)去庫存與土地供應聯(lián)動,，要求各地結(jié)合各類非住宅商品房在售量、將要上市量和市場總體需求情況,，按“控制總量,、限制增量,、消化存量”原則，合理安排土地投放量,，優(yōu)化用地供應結(jié)構(gòu),。明確商業(yè)、辦公等非住宅商品房去化周期超過48個月的城市,，停止新出讓同類性質(zhì)用地,。同時，優(yōu)化各類非住宅項目,，多渠道消化非住宅商品房庫存,。鼓勵企業(yè)將商業(yè),、辦公等非住宅商品房轉(zhuǎn)化為自持物業(yè),；支持房企從銷售商品房向“售租并舉”投資模式轉(zhuǎn)變；鼓勵開發(fā)企業(yè)成立專業(yè)租賃公司,，按規(guī)定享受相關(guān)優(yōu)惠政策,，開展房屋租賃業(yè)務。

　　重慶方面,，近日重慶市政府網(wǎng)公布《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于促進全市商業(yè)商務房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》指出,，政府將從“控制商業(yè)商務房地產(chǎn)建設用地新增供應規(guī)模、支持實施商業(yè)商務用房轉(zhuǎn)型利用,、支持開發(fā)企業(yè)自持經(jīng)營商業(yè)商務用房,、擴大商業(yè)商務用房的市場需求”四大調(diào)控措施加大商業(yè)商務房地產(chǎn)去庫存力度，力爭在“十三五”末全市商業(yè)商務房地產(chǎn)庫存去化周期控制在合理范圍,，其中主城商業(yè)商務房地產(chǎn)庫存去化周期控制在12個月內(nèi),。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，熱點周邊城市已進入去庫存和控房價雙軌并行階段,，調(diào)控難度將繼續(xù)增加，需要有新的調(diào)控視角和手段,。

　　世聯(lián)行董事長陳勁松說,，隨著經(jīng)濟的融合以及城際交通的徹底改善，城市界限越來越模糊,，區(qū)域概念強化,，僅以行政邊界實施的一城一策可能會無法適應市場變化。陳勁松建議,，通過完善現(xiàn)有城市群市長聯(lián)席會議等機制,，將區(qū)域房地產(chǎn)市場逐步作為一個中觀整體看待，在一城一策的基礎上,，逐步探索區(qū)域協(xié)調(diào)施策,。

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