■樓市走勢觀察（一）
31日,，中國指數(shù)研究院發(fā)布7月份百城住宅價格指數(shù),。當(dāng)月，百城住宅均價連續(xù)第12個月出現(xiàn)“雙漲”,，且漲幅雙雙擴大。與此同時,，易居研究院發(fā)布的最新庫存數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的70城市住宅庫存整體規(guī)模繼續(xù)下滑,，其中20城市下半年面臨“庫存荒”,。綜合上半年庫存及房價變動情況，業(yè)內(nèi)分析認為,，下半年不同城市房價將出現(xiàn)明顯分化,，基于此，地方調(diào)控政策將更加注重差異化,，部分熱點城市將進一步從嚴(yán)從緊管控,，房價漲幅也面臨回調(diào)可能。
升溫 百城房價連續(xù)12個月“雙漲”
根據(jù)中指院對全國100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),，2016年7月,，全國100個城市（新建）住宅平均價格為12009元/平方米，環(huán)比上漲1.63%,，漲幅較上月擴大0.31個百分點,。
從漲跌城市個數(shù)看，66個城市環(huán)比上漲,，30個城市環(huán)比下跌,，4個城市持平。與上月相比,，本月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少7個,，其中漲幅在1%以上的城市有29個，較上月減少1個,；本月價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加8個,，其中跌幅在1%以上的城市有2個，較上月減少1個,。
同比來看,，全國100個城市（新建）住宅均價較去年同期上漲12.39%，漲幅較上月擴大1.21個百分點,。按中位數(shù)計算,，全國100個城市（新建）住宅價格中位數(shù)為7121元/平方米，環(huán)比下跌0.27%,，同比上漲1.83%,。
另外，北京,、上海等十大城市7月份（新建）住宅均價為22945元/平方米,，環(huán)比上漲2.20%,，漲幅較上月擴大0.68個百分點。十大城市中,，重慶（主城區(qū)）和廣州分別環(huán)比下跌0.35%和0.16%,，其余8個城市上漲，其中上海上漲2.93%,，居首位,。
值得一提的是，與去年7月相比,，十大城市住宅價格同比上漲17.19%,，漲幅擴大1.21個百分點。十大城市除成都以外,，其余9個城市同比均呈上漲之勢,。其中深圳上漲41.15%，居首位,；南京,、上海、武漢漲幅超過20%,；北京,、天津、杭州漲幅在10%至20%之間,；廣州,、重慶（主城區(qū)）漲幅在10%以內(nèi)。
整體來看,，7月百城住宅均價環(huán)比,、同比漲幅均有所擴大，環(huán)比連續(xù)15個月上漲,，同比連續(xù)12個月上漲,。
壓力 下半年20城迎來“庫存荒”
2016年上半年全國各大城市積極去庫存，效果逐漸明顯,。31日,，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的全國70大城市住宅庫存報告指出，當(dāng)前70城市庫存規(guī)模繼續(xù)下滑,、去庫存周期繼續(xù)加快,。部分城市存銷比數(shù)值遠遠小于8個月水平，體現(xiàn)出庫存嚴(yán)重不足的事實,。
截至2016年6月底,，易居研究院智庫中心監(jiān)測的70個城市新建商品住宅庫存總量為43183萬平方米，環(huán)比減少0.3%,，同比減少4.7%,。相比年初45425萬平方米的規(guī)模,，上半年庫存削減態(tài)勢明顯。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，“平均來看,，每個城市在半年時間削減了32萬平方米的庫存。另外從同比數(shù)據(jù)看,，這70個城市保持了連續(xù)10個月庫存同比下滑的態(tài)勢,，體現(xiàn)出較好的去庫存導(dǎo)向。部分城市在今年第二季度快速從‘去庫存’切換到‘補庫存’戰(zhàn)略上來,，土地市場交易亢奮”。
具體來看,，上半年,，70個城市中有44個城市庫存出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象。其中,，庫存去化力度最大的5個城市為合肥,、南京、大廠,、蘇州和昆山,，其庫存面積同比跌幅分別為66.5%、56.2%,、49.2%,、47.4%和41.8%。另外,，有26個城市的庫存規(guī)模不降反升,。其中同比增幅最大的五個城市分別為茂名、濟寧,、太原,、淮南和海口,，同比增幅分別達到69.2%,、67.0%、56.2%,、48.9%,、40.0%。
從未來的庫存去化周期來看,，截至6月底,，70個城市新建商品住宅存銷比為11.0，這也意味著市場需要用11個月的時間消化這些庫存,。嚴(yán)躍進說,，通常而言,，14個月為存銷比的均衡值或合理值，因此存銷比小于14個月基本上就可以認為去庫存壓力是不大的,，房價上漲與其有密切關(guān)聯(lián),。他預(yù)計，2016年下半年該曲線依然會在12個月左右徘徊,，意味著這些城市未來房價上漲動力依然較大,。
在嚴(yán)躍進看來，2016年下半年去庫存思路將有所轉(zhuǎn)變,。部分城市繼續(xù)落實去庫存政策,，而部分城市則需要積極補庫存。其中,，對去庫存周期較大的城市而言,，積極去庫存依然是主要任務(wù)。而去庫存周期偏小的城市,，后續(xù)補庫存或追加土地開發(fā)投資將是重點,。
嚴(yán)躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從區(qū)域結(jié)構(gòu)看,，有20個城市存銷比小于或等于8個月,，包括合肥、南京,、燕郊,、昆山、固安,、大廠,、武漢和香河等。此類城市存銷比偏小,，已面臨“庫存荒”的問題,，其補庫存迫切程度絲毫不遜于一二線重點城市。
差異 不同城市房價走勢趨于分化
事實上,，在近幾個月房價和地價大幅上漲后,，7月份多個城市調(diào)控政策已經(jīng)陸續(xù)收緊。月內(nèi),，天津,、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控,，廈門從居住用地供應(yīng),、住房貸款政策等七個方面出臺一系列措施，從多方面釋放收緊信號，對市場預(yù)期產(chǎn)生一定影響,。
中指院相關(guān)負責(zé)人分析認為,，2016年上半年，全國整體房價漲幅進一步擴大,，漲價趨勢逐級傳導(dǎo),。自從2015年寬松政策刺激作用顯效以來，一線城市已率先掀起了漲價潮,，2016年房價上漲態(tài)勢逐漸傳導(dǎo)至南京,、蘇州等核心二線城市及東莞、中山,、廊坊等一線周邊城市,。
該負責(zé)人告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“持續(xù)寬松的貨幣,、信貸政策是推動本輪房價上漲的主要原因,。針對未來市場走勢，因不同城市特點不同,，各個城市房價上漲情況將明顯分化?！?/p>
首先,，對深圳、上海,、南京,、蘇州、合肥等一二線熱點城市而言,，在政策調(diào)控不斷收緊的趨勢下,，部分城市房價漲幅將進一步收窄。為穩(wěn)定樓市發(fā)展,，深圳,、上海、南京等城市已先后出臺了收緊政策嚴(yán)控房價過快上漲,。短期內(nèi)來看,，收緊政策取得一定成效，這些城市房價漲幅已經(jīng)開始收窄,。中指院的數(shù)據(jù)顯示,，近期深圳新房及二手房成交量均明顯下滑，供不應(yīng)求矛盾逐漸緩解,，而且近兩個月二手房價格已經(jīng)轉(zhuǎn)為下跌,，或?qū)⑦M一步影響到新房的市場預(yù)期。
其次，武漢,、天津等城市今年以來需求量大幅釋放,，供應(yīng)相對不足，庫存明顯下降,，土地及住房市場相對健康,，購房者和企業(yè)比較理性。這些城市房價保持了一段時間的上漲態(tài)勢,，市場參與者對這類城市市場走勢預(yù)期樂觀,，未來市場仍有發(fā)展空間。
再次,，一線周邊熱點城市房價脫離城市基本面支撐,，漲幅已經(jīng)逐漸趨緩。例如,，東莞,、惠州、廊坊,、昆山等城市早期房價未出現(xiàn)明顯上漲,，此輪上漲勢頭得益于一線城市外溢效應(yīng)。上半年這些城市樓市進入快速發(fā)展通道,，房價漲幅居全國前列,；同時，由于房價上漲過快,，逐漸脫離了城市基本面的支撐,，5、6月份房價漲幅開始收窄,，未來存在進一步回落可能,。
綜合來看，中指院相關(guān)負責(zé)人分析認為,，未來各地圍繞房地產(chǎn)信貸等方面的政策可能陸續(xù)有所調(diào)整,。針對市場的分化趨勢，地方調(diào)控政策將更加注重差異化,，部分熱點城市將進一步從嚴(yán)從緊管控,，三四線城市則繼續(xù)聚焦去庫存。從土地市場來看,，隨著熱點城市對“地王”現(xiàn)象監(jiān)管力度的加強,，土地市場將有所降溫。
