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　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,，70個(gè)大中城市中,，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有33個(gè)，較9月增加了12個(gè),。這意味著，自今年2月起，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量持續(xù)減少7個(gè)月后再次上升,。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在持續(xù)數(shù)月回暖后,，10月房?jī)r(jià)降溫明顯,，政策效應(yīng)逐漸減弱?；陂L(zhǎng)期去庫(kù)存開(kāi)啟,，預(yù)計(jì)年底前將進(jìn)一步出臺(tái)放松乃至刺激樓市的政策。

　　乏力　漲幅大幅縮水

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,，10月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格下降的城市有33個(gè),，上漲的城市有27個(gè)，環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,，最高漲幅為2.1%,，最低為下降1.0%。二手住宅價(jià)格方面,，70個(gè)大中城市中,，環(huán)比上月價(jià)格下降的城市有23個(gè)，上漲的城市有38個(gè),，最高漲幅為1.1%,，最低為下降0.9%。

　　當(dāng)前,，房?jī)r(jià)和成交呈現(xiàn)持續(xù)回暖態(tài)勢(shì),，但房?jī)r(jià)漲勢(shì)卻略顯乏力。交通銀行金融研究中心根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算,，10月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格漲幅環(huán)比算數(shù)平均為0.07%,，漲幅較上月明顯縮窄14個(gè)百分點(diǎn)。其中一線,、二線,、三線城市環(huán)比算術(shù)平均分別為1.22%、0.14%和-0.12%,，均較上月有所回落,。

　　此外,，10月房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量在連續(xù)7個(gè)月減少后再度增加。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，10月,，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有33個(gè)，相比9月的21個(gè),，價(jià)格下降城市增加了12個(gè),。其中，有17個(gè)城市連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)新建住宅價(jià)格的環(huán)比下滑,。這17個(gè)城市中,，既有省會(huì)城市沈陽(yáng)、長(zhǎng)春,，也包括部分三線城市,。而在10月價(jià)格下降的城市中，又進(jìn)一步加入了石家莊,、呼和浩特,、貴陽(yáng)、西寧,、銀川,、烏魯木齊6個(gè)省會(huì)城市。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,，價(jià)格下降城市增多,，特別是大量省會(huì)城市均出現(xiàn)新建商品住宅的價(jià)格下跌，顯示當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)再度面臨危機(jī),。特別是在二,、三線城市，部分購(gòu)房者在支付能力有限的前提下,，寄希望于政策能夠再度放松,，反而遲疑不決，造成當(dāng)前樓市在短暫升溫后繼續(xù)下行,。

　　與此同時(shí),，一直作為本輪上漲領(lǐng)頭羊的一線城市，房?jī)r(jià)漲幅也大幅度下滑,。具體來(lái)看,，10月，北上廣深四個(gè)一線城市中,，除上海新建商品住宅環(huán)比上漲2.1%,，較9月小幅上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)外，其他三個(gè)城市的漲幅均出現(xiàn)下滑。其中深圳下滑最為明顯,，漲幅環(huán)比減少2.8個(gè)百分點(diǎn),，廣州與北京，漲幅分別減少0.6%和0.3%,。

　　郭毅分析,，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄，體現(xiàn)出市場(chǎng)購(gòu)房需求乏力的現(xiàn)狀,，由于四個(gè)一線城市仍然執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在消化了既具備購(gòu)房資格,，支付能力又強(qiáng)的部分購(gòu)房者后,，年末，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)了后繼乏力的局面,。

　　減速　投資連續(xù)3個(gè)月下滑

　　數(shù)據(jù)顯示,，2015年1至10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78801億元,，同比名義增長(zhǎng)2.0%,，增速比1至9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,，東,、中、西部地區(qū)的投資增速全部下行,，分別較1至9月回落0.6,、0.3、0.6個(gè)百分點(diǎn),。

　　“投資增速出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月負(fù)增長(zhǎng),，這在2009年以來(lái)尚屬首次?！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出,，投資下滑的主要原因仍在于土地購(gòu)置的大幅下降以及新開(kāi)工尚未明顯好轉(zhuǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示,，前10月開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積與土地成交價(jià)款分別同比下降了33.8%和25.2%,；新開(kāi)工面積單月增速經(jīng)歷9月的曇花一現(xiàn)，10月再次跌入零值以下,，同比-24.5%,。

　　高企的庫(kù)存也造成了投資下滑。連平指出,，庫(kù)存既是結(jié)果,，又是原因。一方面，巨量的庫(kù)存是過(guò)去十幾年地方在建設(shè)擴(kuò)張過(guò)程中無(wú)序開(kāi)發(fā)生成的過(guò)量產(chǎn)物,；另一方面,，大量庫(kù)存不消化掉，也會(huì)對(duì)下一步開(kāi)發(fā)投資決策形成阻礙,，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展,。

　　數(shù)據(jù)顯示，10月末,，商品房待售面積68632萬(wàn)平方米,，比9月末再度增加2122萬(wàn)平方米。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)指出,，庫(kù)存是目前房地產(chǎn)面臨的最大障礙,。去年起房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，但一年以來(lái),，庫(kù)存不但未消化,，反而增加。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為,，去庫(kù)存難度仍然較大,。以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存為例，只有每月消化3000萬(wàn)平方米才有可能降低庫(kù)存量,，難度可想而知,。

　　松綁　政策放松信號(hào)強(qiáng)烈

　　截至18日收盤(pán)，在上證指數(shù)下調(diào)1.01%的背景下,，房地產(chǎn)板塊逆市上揚(yáng),，漲幅達(dá)0.94%。其中,，中天城投,、中航地產(chǎn)兩股漲停，陽(yáng)光城上漲9.52%,，實(shí)達(dá)集團(tuán)上漲8.52%,。臨近當(dāng)日午盤(pán)收盤(pán)時(shí)，房地產(chǎn)板塊整體漲幅更是高達(dá)4%,，陽(yáng)光城,、保利地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)等多股漲停,，華發(fā)股份,、粵宏遠(yuǎn)A漲逾8%。

　　中銀國(guó)際證券表示,，連續(xù)幾日中央都強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存,，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企,、投資持續(xù)下滑的形勢(shì)下，釋放出強(qiáng)烈的政策信號(hào),，政策放松是大勢(shì)所趨,。

　　郭毅也認(rèn)為，基于10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化的不利局面,，預(yù)計(jì)年底前進(jìn)一步出臺(tái)放松乃至刺激樓市的政策的預(yù)期更加強(qiáng)烈,，未來(lái)，降首付,、減稅等顯效最快的政策將有可能陸續(xù)頒布實(shí)施,。

　　11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上,，習(xí)近平總書(shū)記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。11月11日,，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，銷(xiāo)售增長(zhǎng)放緩,，庫(kù)存水平改善有限，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際,，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強(qiáng)化,，因此未來(lái)政策放松態(tài)勢(shì)明顯。

　　張大偉預(yù)計(jì),，未來(lái)政策寬松方向?qū)ㄅ飸魠^(qū)改造,、信貸政策寬松、調(diào)整普通住宅認(rèn)定,、減免稅費(fèi),、放緩房地產(chǎn)稅的開(kāi)征等方面。

　　雖然政策寬松取向明顯,，但連平預(yù)計(jì),，四季度在寬松的政策環(huán)境和資金環(huán)境下，重點(diǎn)城市的成交復(fù)蘇將繼續(xù),，但量?jī)r(jià)增速將有所回落,。同時(shí)，由于高頻率小政策的邊際效用遞減,，疊加季節(jié)性因素,，明年初銷(xiāo)售增速或明顯放緩。

　　任志強(qiáng)也一改此前樂(lè)觀態(tài)度,，他認(rèn)為,，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于調(diào)整期,。“從2014年起,，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期便難言樂(lè)觀,。若庫(kù)存不消化，市場(chǎng)想反彈很困難,。雖然今年成交量有望超過(guò)2013年的最高水平,，但需注意的是，2015年的成交是在市場(chǎng)下滑,、以價(jià)換量的基礎(chǔ)上得來(lái)的,，與2013年時(shí)截然相反，所以并不代表市場(chǎng)回到2013年時(shí)的熱度,?！?/p>