剛剛過去的7月和8月，是今年以來樓市最為健康的兩個月,。根據(jù)CREIS中指監(jiān)測的數(shù)據(jù),，全國42個主要城市住宅市場一改上半年“價滯量跌”的局面，成交規(guī)模連續(xù)兩個月回升,，7月和8月的成交量環(huán)比分別上升了9.6%和1.5%,，帶動成交量同比降幅從上半年的22.8%收窄至13.25%。但與此同時,，房價繼續(xù)下降,，70個大中城市房價指數(shù)在7月份已經(jīng)是環(huán)比連續(xù)3個月下降，8月份的百城房價環(huán)比連續(xù)4個月下降,。
成交量連續(xù)回升有多種原因,，如布局于主要城市的限購體系瓦解、按揭貸款形勢開始轉(zhuǎn)好、地方轟轟烈烈的救市行動等,。但是,，在剛需占主導(dǎo)、房價連續(xù)上漲5年(2009-2013年)且相比2008年翻一番的情況下,，房價出現(xiàn)實質(zhì)性松動是成交量連續(xù)兩個月回升的主要原因,。房價之所以在下半年伊始就有實質(zhì)性的松動，其根源還在于開發(fā)商整體對于“以價換量”策略已經(jīng)形成共識,。
今年上半年,，開發(fā)商在降價問題上之所以遮遮掩掩、噱頭多于實際行動,，就在于開發(fā)商整體在博弈經(jīng)濟增長“底線思維”將倒逼貨幣政策放松的傳統(tǒng)思路,。但是，由于國家堅持“微刺激”對沖樓市下滑,，堅決以“定向?qū)捤伞贝妗柏泿欧潘�,，希望樓市降溫以暴露問題、解決問題,，因此上半年樓市整體呈現(xiàn)“價格水平僵持(甚至上漲),、成交量大幅下滑”的局面。
當(dāng)二季度宏觀數(shù)據(jù)初值出來以后,，盡管允許各地退出限購政策,，緩解樓市過度下滑沖擊“穩(wěn)增長”底線，但此舉對于樓市去庫存幫助不大,，更多的是出于平滑的考慮,，而不是扶持的考慮。同時,，在平均利率水平依舊保持在高位,、商業(yè)銀行防范樓市風(fēng)險的情況下，按揭貸款政策緩和程度有限,。一言以蔽之,，解決樓市問題，不可能再像過去一樣,，繼續(xù)依賴“投資需求帶動預(yù)期,，預(yù)期帶動剛需入市”，根本之道還在于讓房價適應(yīng)剛需群體的可支付能力,，以價換量是唯一的出路,。因此，國家在樓市態(tài)度上明確了“千方百計消化庫存”的指導(dǎo)思想,，這成為了樓市的新主題,，也給開發(fā)商吃了一顆定心丸。
因此，我們看到,，進入下半年以后,，開發(fā)商一改上半年遮遮掩掩的做法，在降價問題上集體行動,。當(dāng)然,，驅(qū)使開發(fā)商一致降價的內(nèi)生動力是樓市的基本面，首先就是來自資金鏈的壓力,。由于2012年以來進入新一輪“拿地周期”,，而2009年擴大內(nèi)需期間拿的地還沒有開發(fā)完畢，目前的施工面積相比2010年增長了50%,，相比2008年翻了一倍,。再加上2010年以來股權(quán)融資大門緊閉，配合房企擴張的高成本融資(貸款,、信托等)讓企業(yè)杠桿率不斷攀升,。到2014年6月末，A股房地產(chǎn)板塊凈負債率超過100%,，有息負債率達到34.6%,，都創(chuàng)下2007年以來新高。今年以來,，信貸和社會融資進入開發(fā)行業(yè)非常謹慎,，貸款和信托已將非資質(zhì)房企和非重點一、二線城市歸到“黑名單”,，而貸款,、地價款、信托等進入支付和償還高峰,，高成本資金大量沉淀在庫存上劃不來,，以價換量緩解資金壓力是必然的。
庫存壓力和供求形勢超出預(yù)期,。截至7月，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存量為26594萬平方米,，同比增長22.8%,，創(chuàng)歷史新高;8月份，盡管7月份銷售轉(zhuǎn)好使得庫存消化周期小幅回落,，但房企推盤量增加得更快,，導(dǎo)致庫存總量繼續(xù)攀升。8月份,，申萬證券跟蹤的18個重點城市的庫存消化周期為12.8個月，環(huán)比下降了0.4個月，為近5個月首次回落,，但庫存總量環(huán)比增長4.3%。因此,，即便銷售維持目前弱勢回升局面，由于房企可售資源量很大,，后續(xù)供應(yīng)源源不斷,，庫存壓力在四季度難以根本緩和，“以價換量”趨勢難改,。
在上半年,，由于各大房企對政策和市場形勢認識有誤，錯失了搶手業(yè)績的“小陽春”,，上半年多數(shù)房企僅完成銷售目標(biāo)的30%左右,，甚至在20%左右。下半年,，若不能在“金九銀十”收復(fù)上半年的失地,，不僅全年目標(biāo)無法完成，而且會出現(xiàn)超預(yù)期的下滑,，這也是為何下半年推盤量突然劇增的原因,。業(yè)績考核壓力也將驅(qū)使開發(fā)商降價走量。
總體來看,，7,、8月份的樓市是最為健康的，成交量明顯回升,，價格下降,，這也是管理層希望看到的景象。不僅對于去庫存,，對于樓市泡沫軟著陸和支持“穩(wěn)增長”戰(zhàn)略也有多重利好,。這種跡象是否會延續(xù)成為趨勢，9月和10月能否成為實打?qū)嵉摹敖鹁陪y十”,，這是業(yè)內(nèi)最為關(guān)心的,。
從政策上講，國家期待樓市在下半年能為“微刺激”,、“穩(wěn)增長”做出更多的,、更有效的貢獻，但唯一出路是開發(fā)商延續(xù)目前以價換量的策略,，提供適銷對路的產(chǎn)品(中低價位和中小戶型),，而并非是重新仰仗信貸全面寬松和投資需求入場。并且,，從資金面看,，為了防止通脹抬頭,、穩(wěn)定地方債務(wù)和避免資金跑冒滴漏，央行二季度貨幣政策報告已經(jīng)傳達出定向?qū)捤韶泿耪邔⒈３址�(wěn)中謹慎或趨弱的走勢,。因此,，下半年貨幣政策“定向?qū)捤伞钡牧Χ炔粫壬习肽甏螅绯龅綐鞘械牧恳灿邢蕖?/P>
目前,，盡管一線城市成交量回升更明顯,，但庫存消化壓力也很大，去化周期普遍在15個月以上,。同時,，盡管主流開發(fā)商業(yè)績完成相對較好，但乘機提高市場占有率和獲取優(yōu)質(zhì)存量資源(通過并購)也需要加快周轉(zhuǎn)速度,。因此,，下半年“以價換量”的策略應(yīng)用將在更大范圍內(nèi)展開�,？陀^地講,，成交量一旦上來，開發(fā)商降價動力將趨弱,，這在2009年和2012年前兩輪弱勢反彈中均有出現(xiàn),。但是，由于庫存頂還沒有到來,，信貸條件不可能出現(xiàn)2008年式的大逆轉(zhuǎn),，也不會出現(xiàn)2012年式的全面寬松(降準(zhǔn)、降息),，房企資金壓力正在接近歷史紀(jì)錄,，投資需求不會入場，歷史不會重演,，房企沒有漲價空間,。9月和10月延續(xù)“價格下降、成交量回升”的局面將是大概率事件,，全年銷售規(guī)模將好于年中預(yù)期,。
