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新年伊始,，漫步天津市天開高教科創(chuàng)園,，一陣陣面包香氣飄散街頭，牛肉面館里排起了長隊,。抬眼望去,，銀行,、電信營業(yè)廳、咖啡廳人來人往,。一支二三十人的參觀隊伍正跟著講解員穿行在樓宇間……
很難想象,，這座頗有人氣的科創(chuàng)園一年前還是一座“荒廢廣場”。從枯草,、破窗,、爛尾樓到店鋪林立、麥當(dāng)勞也正計劃入駐,，僅用時3個月,，閑置近10年的樓宇上演了“驚天大逆轉(zhuǎn)”。
多年以來,，隨著產(chǎn)業(yè)升級,、城市發(fā)展，一些“城市地標(biāo)”變成“城市傷疤”，曾經(jīng)的“領(lǐng)頭羊企業(yè)”成了流浪貓聚集地,，造成巨大資源浪費,。
近兩年來，天津給“傷疤”動手術(shù),，為“空樓”注人氣,，一棟棟爛尾樓宇“枯木又逢春”，一座座老舊廠房迎來新主人,、一塊塊閑置土地開啟新項目,，僅市屬國資系統(tǒng)就已盤活資產(chǎn)336萬平方米，收益230億元,。
天開高教科創(chuàng)園開園時場景,。資料照片
城市的“傷疤” 歷史的痕跡
從地鐵天拖站下車步行僅幾分鐘，便走到磚紅色建筑風(fēng)格的天拖創(chuàng)意生活園,。這里位于天津市南開區(qū),，離著名的南開大學(xué)不遠(yuǎn)。
然而,，這片交通便利的中心城區(qū)給人一種“城中村”的感覺：走在路上,，隔幾米就碰到一根電線桿，拐個彎還能看到懸離地面2米的暖氣管道,，沿街道架起通往附近的居民小區(qū),。再往前走，沿街8家底商中有6家的玻璃門一片塵土,，靜待出租,。
只有靜靜矗立的“牛頭”雕塑，提醒人們這里曾經(jīng)的繁華,。
天拖創(chuàng)意生活園的前身是天津拖拉機(jī)廠,。1958年，我國第一輛中馬力輪式拖拉機(jī)“鐵?！痹诖藛柺?。作為傳統(tǒng)工業(yè)基地，天津拖拉機(jī)廠,、天津第一機(jī)床總廠等一大批傳統(tǒng)制造企業(yè)的名字響徹全國,，在我國工業(yè)史上留下濃墨重彩的一筆。
1986年至1998年,，伴隨國有企業(yè)改革和新一輪產(chǎn)業(yè)升級,，天津很多工業(yè)企業(yè)開始從中心城區(qū)向濱海新區(qū)轉(zhuǎn)移，此后部分老廠區(qū)閑置起來,。
河?xùn)|區(qū)成林道地鐵站附近也有這樣的痕跡：長長的磚墻圍起一片荒地,，隔開了周邊的高樓林立,。這塊土地上的天津制藥廠在世紀(jì)之交遷至濱海新區(qū)后，地塊便閑置下來,，至今已有20多年,。
近年來，因為資金鏈斷裂或市場不景氣等原因,，爛尾樓又成為城市新“傷疤”,。天開園的前身是一家民營企業(yè)開發(fā)的寫字樓“科技廣場”。這家民營企業(yè)破產(chǎn)后,，由破產(chǎn)管理人亞星清算事務(wù)有限公司接管,。其經(jīng)理趙錦介紹說，這家企業(yè)由于民間借貸等原因,，資金鏈斷裂,，破產(chǎn)時8棟寫字樓、公寓樓基本完工,，其中2棟有上百套房子已經(jīng)賣出去,，“特別可惜”。
此外,，一些樓宇的空置率有所上升,，帶來“新閑置”。比如,，天津市凱成房地產(chǎn)咨詢有限公司2022年報顯示,，2018年以來天津某區(qū)2020年-2022年寫字樓成交量價呈持續(xù)下降趨勢，空置率達(dá)到43%,。
“近年來，中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩,，產(chǎn)出貢獻(xiàn)下降,，支撐作用減弱，面臨產(chǎn)業(yè)空心化等突出問題,，亟須在產(chǎn)業(yè)定位,、功能承載、空間布局,、政策引導(dǎo)等方面深入謀劃,、創(chuàng)新破局?！碧旖蚴邢嚓P(guān)部門一位負(fù)責(zé)人說,。
為何閑置幾十年？
記者走訪十幾處閑置資產(chǎn)發(fā)現(xiàn),，雖然閑置資產(chǎn)所處地段普遍不錯,，但命運千差萬別,。有的辦公樓小院閑置兩三年后迎來新生，但有家管樂器廠舊址閑置了20余年仍無人理睬,。這樣閑置十幾年,、幾十年的情況并非個例。地理位置優(yōu)越,、交通便利的場所為何閑置多年,？
首先，房屋產(chǎn)權(quán)遺留問題盤根錯節(jié),。天津二次方產(chǎn)業(yè)園盤活前是一處閑置兩三年的辦公場所,。一位不愿透露姓名的原單位負(fù)責(zé)人說，樓房曾多次違章加蓋,，現(xiàn)有廠房面積與房本面積有較大出入,。“按照現(xiàn)有政策,，得按照房本恢復(fù)原樣再開發(fā),。但拆遷投入太大，沒人愿意接手”,。
其次,，土地性質(zhì)影響運營成本。閑置廠房大多是以前的紡織,、化工,、機(jī)械等企業(yè)，土地性質(zhì)為工業(yè)用地,。這些地方重新開發(fā)時一般選擇商業(yè),、文化、旅游等,。這便需要變更為商業(yè)用地,。河?xùn)|區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)局局長馬俊猛解釋說，商業(yè)用地開發(fā)成本較工業(yè)用地高出近一倍,，僅這一項便令不少老舊廠房盤活項目“未啟動先流產(chǎn)”,。
文物保護(hù)與廠房開發(fā)平衡難，也是導(dǎo)致閑置的重要因素,。在老工業(yè)基地天津,，不少老舊廠房列入地方文物或工業(yè)遺產(chǎn)。比如,，和平區(qū)成都道上有一座二層磚木結(jié)構(gòu)西式小洋樓,，走在木質(zhì)樓梯和地板上，歷史的厚重感撲面而來,。這是著名抗日將領(lǐng)張自忠的故居,，2013年被評定為天津市第四批文物保護(hù)單位,。“那時,，小洋樓里有一家餐飲企業(yè),，但人來人往、煙熏火燎會對磚木結(jié)構(gòu)房屋造成一定程度的損害,，按照文物保護(hù)相關(guān)規(guī)定,，我們需要先清退再招商?！碧旖蚴姓ㄔO(shè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理馬建苓說,。
此外，盤活的經(jīng)濟(jì)賬不劃算,。天津市產(chǎn)權(quán)交易中心數(shù)據(jù)顯示,，閑置廠房重新利用中超半數(shù)是租賃。天津一家民營廠房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人張鴻燁給記者算了一筆賬,，以每平方米至少1000元的改造費用計算,，改造一家中型老廠房動輒幾千萬元，而租賃廠房很難向銀行貸款,，巨額資金投入讓民營企業(yè)有心無力,。
“看得見的手”拉一把“看不見的手”
如果梳理一幅“閑置資產(chǎn)地圖”就會看到，閑置資產(chǎn)以老城區(qū),、中心城區(qū)為主,，以國有資產(chǎn)、行政事業(yè)單位資產(chǎn)為主,，其中有老舊廠房,、寫字樓、閑置地塊,、辦公用房,、小洋樓等。但也不乏郊區(qū)地塊,、民企資產(chǎn)。比如,，濱海新區(qū)一家民營汽車配件工廠倒閉后,，占地26萬平方米的工廠閑置多年。
盤活如此復(fù)雜的資產(chǎn)并非易事,。接手“科技廣場”后,，趙錦感慨，爛尾樓導(dǎo)致的上訪全市有名,，“背著幾十億元的債務(wù),，僅靠市場手段很難盤活起來”,。
這也是閑置資產(chǎn)所有人的共同心聲。天拖地塊在2019年由兩家房地產(chǎn)企業(yè)接手,，改造為商業(yè)街,，但面臨招商難題，幾十米高的“鎏金現(xiàn)鋪火熱招商”廣告海報已經(jīng)掉色,，入駐率也僅三四成,。
2022年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》,；2022年9月,，天津市政府辦公廳發(fā)布《天津市進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資若干措施》；2022年12月,，天津市提出“中心城區(qū)更新提升行動”等“十項行動”,，盤活存量資源是重要內(nèi)容。此后天津出臺一系列創(chuàng)新政策,，盤活閑置資產(chǎn)進(jìn)入快車道,。
產(chǎn)權(quán)問題和土地性質(zhì)是兩塊“硬骨頭”。對此,，天津市河?xùn)|區(qū)委經(jīng)過多輪商討,，以會議紀(jì)要形式允許企業(yè)利用現(xiàn)有廠房進(jìn)行改造，無需拆掉重建,?！皼]有政府背書，誰也不敢放心搬進(jìn)來,?！笔芤嬗谶@項政策的二次方產(chǎn)業(yè)園運營負(fù)責(zé)人孫文普說。
同時,，天津依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)發(fā)文提出,，以5年為過渡期，允許工業(yè)用地進(jìn)行商業(yè)開發(fā),。從實際效果來看,，推遲土地性質(zhì)變更對財政來說利大于弊。馬俊猛說：“園區(qū)資源得以在短時間內(nèi)盤活,，平均每個園區(qū)增加稅收上百萬元,。”
針對文物保護(hù)問題也想出了新辦法,。2023年夏天,，在第四批國家工業(yè)遺產(chǎn)名單上的“天津第三棉紡織廠”廠房里，施工人員在室內(nèi)搭建鋼筋,，灌入水泥,，將原有建筑“包”起來,，在廠房里建了個小一號的新房子。
目前,，這一工程已經(jīng)完工,。天津棉三創(chuàng)意企業(yè)管理服務(wù)有限公司總經(jīng)理陳強(qiáng)介紹，為了最大限度保護(hù)工業(yè)遺產(chǎn),，公司與文物保護(hù)單位溝通后開創(chuàng)了“房中房”方案,，既保護(hù)了文物，又開發(fā)了閑置空間,，給這座老建筑帶來新生機(jī),。
除了一系列政策突破，真金白銀地投入也必不可少,。天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委2023年公開數(shù)據(jù)顯示,，全市審定城市更新項目達(dá)到16個，總投資1473億元,。
“我們將以項目為抓手,，做好商務(wù)樓宇、閑置老舊廠房,、小洋樓等閑置低效資源利用類更新,，盤活存量、擴(kuò)大增量,、提升質(zhì)量,。”天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會二級巡視員侯學(xué)鋼說,。
“大賬本”算贏“小賬本”
幾個月前,，記者走進(jìn)吉利遠(yuǎn)程新能源商用車天津工廠項目工地，數(shù)百米長的U型車間基本完工,，一些工人在嚴(yán)冬中加緊修建試車跑道,。
一片“叮叮當(dāng)當(dāng)”聲中，項目負(fù)責(zé)方,、泰達(dá)科工園經(jīng)理李世元給記者算了一筆賬,，同等體量的新能源汽車產(chǎn)業(yè)園，新建成本大約每平方米4000至5000元,，但盤活閑置廠房后,，改造成本只有1000元左右。
事實上,，本輪盤活閑置資產(chǎn)基本由國企主導(dǎo)。比如,，天拖地塊由天津泰達(dá)城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司承接,，天開園由天津宏達(dá)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)開發(fā),，吉利遠(yuǎn)程新能源商用車天津工廠項目由泰達(dá)科工園負(fù)責(zé)。多家承接項目的國有企業(yè)負(fù)責(zé)人反映,，盤活項目一般需要20年至25年才能盈利,。
從企業(yè)的小賬來看總體盈利很少。按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,，住宅與商業(yè)開發(fā)比例在6：4左右可以盈利,。不過，當(dāng)前房地產(chǎn)市場不景氣,，作為盈利點的住宅出售成了難題,，這意味著盤活項目并不能快速回本。
“盤活項目得到銀行低息貸款的融資支持,，但國有企業(yè)接手盤活項目基本是微利,。”天津泰達(dá)融晟城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司南開區(qū)天拖片區(qū)城市更新項目負(fù)責(zé)人趙丹江說,，這是國企應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會責(zé)任,。
然而，從社會效益的“大賬”來看,，這是一筆非常劃算的買賣,。閑置廠房盤活帶來國有資產(chǎn)增值。天津市國資委數(shù)據(jù)顯示,，全市市屬國有資產(chǎn)閑置約500萬平方米,，2022年、2023年全市盤活336萬平方米,，收益達(dá)到230億元,。
天津產(chǎn)權(quán)交易中心總經(jīng)理助理夏龍江介紹，2022年到2023年國企存量資產(chǎn)盤活交易額達(dá)435億元,，增值溢價超9億元,。比如，渤化集團(tuán)國際輪胎公司廠房,、設(shè)備通過掛牌轉(zhuǎn)讓,，盤活國有資產(chǎn)價值7.1億元。
老城區(qū)經(jīng)濟(jì)由此迸發(fā)活力,。天津工業(yè)縫紉機(jī)廠改造為新動能引育中心后,，入駐高科技企業(yè)36家，第一年園區(qū)總收入達(dá)到1.2億元,；閑置辦公樓改造成二手商品流通電商產(chǎn)業(yè)園“二次方”后,，交易額每月新增2000萬元，一年的交易額有望達(dá)到10億元。天拖地塊也進(jìn)入二次盤活階段,，在東,、南、西三個方向打通交通堵點,，與天開園及周邊居民區(qū)連通起來,，不久后這里將建成充滿活力的商業(yè)步行街。
群眾成了直接受益者,。濱海新區(qū)的泰達(dá)發(fā)展MSD樓宇搖身一變成為天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政務(wù)服務(wù)中心,，可以實現(xiàn)693項業(yè)務(wù)“一站式”辦理。在寬敞的大廳里,，辦業(yè)務(wù)的人絡(luò)繹不絕,。
天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局企業(yè)發(fā)展科科長施偉熹說，2020年至今泰達(dá)發(fā)展寫字樓招商運營團(tuán)隊,，借助北京疏解非首都功能的東風(fēng),，探索“以商招商”及“寫字樓+產(chǎn)業(yè)”的招商模式，MSD全域?qū)懽謽蔷C合出租率從2020年的55%升至61%,。
人氣越來越旺的天開園現(xiàn)在注冊企業(yè)1100多家,。按規(guī)劃，天開園核心區(qū)將在南開大學(xué),、天津大學(xué)“家門口”打造一個新型園區(qū),，為創(chuàng)業(yè)、科技成果轉(zhuǎn)化和教學(xué)科研創(chuàng)造條件,。
天開園運營公司天開發(fā)展集團(tuán)有限公司一位負(fù)責(zé)人信心滿滿地說：“將科技元素,、文化元素融入城市建設(shè)，這里將打造成綠樹成蔭,、書香縈繞的科創(chuàng)之都,。”
中國節(jié)能：做強(qiáng)做優(yōu)做大主業(yè)規(guī)模
,，“要不斷優(yōu)化集團(tuán)業(yè)務(wù)布局和結(jié)構(gòu),，做強(qiáng)做優(yōu)做大主業(yè)規(guī)模，推動集團(tuán)有限資源加快向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集中,、向優(yōu)勢企業(yè)集中，大力發(fā)展新領(lǐng)域新賽道,，加快形成新質(zhì)生產(chǎn)力,，不斷提升企業(yè)增加值，努力實現(xiàn)投資有回報,、企業(yè)有利潤,、員工有收入、國家有稅收的發(fā)展,，切實提高集團(tuán)發(fā)展質(zhì)量效益,。”
