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　　中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心日前公布了最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）,，5年期以上LPR為4.45%,，與上月相比未做調(diào)整。雖然“錨”未動(dòng),，但基于上月5年期以上LPR下行,、首套房貸利率下限下調(diào)等因素影響，多地房貸利率下調(diào)已成趨勢(shì),。與此同時(shí),，多地還通過(guò)公積金貸款降低首付比例等方式降低購(gòu)房門(mén)檻，部分銀行也通過(guò)靈活調(diào)整還款方式進(jìn)一步為購(gòu)房人減壓,。展望后市,，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房貸利率仍有下行空間,，而在相關(guān)金融政策支持下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)一步回暖。

　　購(gòu)房者資金成本下降

　　根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的6月份重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示,，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中,，102個(gè)城市下調(diào)主流房貸利率。首套房利率為4.42%,，二套房利率為5.09%,，分別較上月回落49個(gè)基點(diǎn)和23個(gè)基點(diǎn)，較去年高點(diǎn)分別下調(diào)132個(gè)基點(diǎn)和91個(gè)基點(diǎn),，再創(chuàng)2019年以來(lái)新低,。值得一提的是，已有56%的城市首套,、二套房貸利率已降至下限,，這意味著，有近58個(gè)城市首套房貸款利率降低至4.25%,，二套房利率降至5.05%,。

　　在云南昆明,，中農(nóng)工建交等大行首套房貸利率均已下調(diào)至4.25%,，此外，招商銀行,、興業(yè)銀行,、民生銀行、富滇銀行等銀行的首套房貸利率也已調(diào)至4.25%。

　　在江蘇南京,，有報(bào)告顯示,，調(diào)查的20家銀行中，19家銀行房貸利率都有一定比例的下調(diào),，12家銀行首套房貸款利率已降至4.25%,。其中，交通銀行,、光大銀行首套房貸利率降幅顯著,，環(huán)比下調(diào)幅度高達(dá)80個(gè)基點(diǎn)。

　　房貸利率調(diào)整,，購(gòu)房者還貸壓力明顯降低,。記者算了一筆賬，以南京為例,，2021年9月,，南京首套房貸最高達(dá)6.25%，按照商業(yè)貸款300萬(wàn)元,、等額本息30年還款計(jì)算,，利息總額為364.97萬(wàn)元，月供高達(dá)1.84萬(wàn)元,。而按照目前4.25%的貸款利率計(jì)算,，30年利息總額為231.3萬(wàn)元，月供為1.47萬(wàn)元,。這意味著,，房貸利率調(diào)整前后，利息減少了近三分之一,，月供也降低了3500元左右,。

　　多地公積金首付比例下調(diào)

　　除了降低貸款利率，減少購(gòu)房人購(gòu)房資金成本外,，多地還通過(guò)公積金貸款降低首付比例,、提高貸款額度等方式降低購(gòu)房門(mén)檻，進(jìn)一步為購(gòu)房人減壓,。

　　6月23日,，福建省泉州市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知》指出，降低貸款首付比例,、提高二孩或三孩家庭最高貸款額度以及提高租房提取額度,。

　　根據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告顯示，2022年以來(lái),，全國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)整中,，76%的政策涉及公積金政策調(diào)整,。全國(guó)至少132城出臺(tái)了166次公積金貸款新政，包括22個(gè)二線城市,、104個(gè)三四線城市,。

　　蘇州公積金個(gè)人貸款額度上限由45萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元，家庭由70萬(wàn)元提高至90萬(wàn)元,。南通可貸額度放寬至原額度的兩倍,，碩士以上學(xué)位或高級(jí)職稱(chēng)最高可貸額度升至80萬(wàn)元、家庭160萬(wàn)元,。此外,，青島、沈陽(yáng)等地支持異地公積金貸款,。

　　而在銀行層面,，為了能進(jìn)一步減輕購(gòu)房者購(gòu)房壓力，部分銀行也推出不少靈活調(diào)整還款方式的舉措,。

　　安徽阜陽(yáng)工行日前新增兩種住房按揭還款模式,，“尾款到期付”和“入住還”。據(jù)介紹,，“尾款到期付”是指可保留一定比例的尾款本金,，最高為貸款金額的40%，月供時(shí),，這部分本金不納入,，但尾款本金需在提前還款或者貸款到期時(shí)一次性結(jié)清?！叭胱∵€”則是指在所購(gòu)房產(chǎn)入住之前暫緩歸還本金,、僅歸還貸款利息的還款方式，目前最長(zhǎng)期限是一年,。

　　與阜陽(yáng)推出的“入住還”類(lèi)似,，此前，華夏銀行溫州分行也推出了“安居貸”,，首套房按揭借款人可靈活調(diào)整還款方式,，前三年可選擇只還利息。

　　克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎?，“安居貸”等貸款創(chuàng)新,，可以降低購(gòu)房前期還貸壓力，在一定程度上可以對(duì)沖潛在置業(yè)群體因短期收入預(yù)期下滑推遲購(gòu)房消費(fèi),，尤其是購(gòu)買(mǎi)力相較不足的剛需群體或許更為受益,。

　　利率下行有空間

　　展望后市，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，房貸利率仍有下行空間,，而在相關(guān)金融政策支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)一步回暖,。在滿足購(gòu)房者的合理住房需求的同時(shí),，也要謹(jǐn)防在低利率環(huán)境下，部分資金違規(guī)流入樓市,。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，目前房貸利率已下降不少，但仍有下浮空間,。

　　“我們判斷接下來(lái)貨幣政策操作的重點(diǎn)將是穩(wěn)住政策利率,，著力引導(dǎo)貸款利率下行，持續(xù)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本,，鞏固經(jīng)濟(jì)修復(fù)勢(shì)頭,。這也包括降低房貸利率，推動(dòng)樓市在三季度回暖,?！睎|方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青說(shuō)。

　　實(shí)際上,，市場(chǎng)回暖已經(jīng)顯出跡象,。據(jù)貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)介紹，隨著近期政策和消費(fèi)者看房行為的增多,，景氣指數(shù)觸底回升,，貝殼經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)超過(guò)50，表明經(jīng)紀(jì)人對(duì)后市的信心增強(qiáng),。同時(shí),，從業(yè)主賣(mài)方來(lái)看，預(yù)期也在增強(qiáng),。

　　但業(yè)內(nèi)人士也提醒,，在市場(chǎng)利率普遍走低的背景下，也要謹(jǐn)防資金“套利”,，消費(fèi)貸,、經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)流入樓市的風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)際上,，去年3月,，多部門(mén)、多地就銀行經(jīng)營(yíng)貸,、消費(fèi)貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了集中排查,，銀行審核也持續(xù)趨嚴(yán)。當(dāng)前,，監(jiān)管層對(duì)于此類(lèi)違規(guī)行為仍然保持高壓打擊態(tài)勢(shì),。根據(jù)各地銀保監(jiān)局公布的行政處罰信息,，今年6月，天津靜海新華村鎮(zhèn)銀行因消費(fèi)貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)被處以罰款,，興業(yè)銀行大理分行因“違規(guī)發(fā)放虛假商用房按揭貸款”也被處罰,。業(yè)內(nèi)人士表示，要進(jìn)一步強(qiáng)化相關(guān)監(jiān)管,，對(duì)違規(guī)資金流入房地產(chǎn)嚴(yán)肅查處,。同時(shí)要提示購(gòu)房者，客戶通過(guò)提交虛假材料的方式騙取經(jīng)營(yíng)貸款,，一經(jīng)查實(shí),，將存在被依法追究騙取貸款罪等刑事責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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