2019年,，在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下,，房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)”字當頭，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,、土地市場穩(wěn)定,、未來預期穩(wěn)定,，金融端調(diào)控謹守底線，樓市投機性需求漸次離場,，住宅回歸居住本源,。
多位業(yè)內(nèi)人士認為，2020年相關(guān)政策力度將根據(jù)現(xiàn)實情況有所微調(diào),，“一城一策”將落實得更為具體,。專家建議，未來需要繼續(xù)強化地方政府穩(wěn)定樓市的主體責任,，進一步理順中央與地方財政分配關(guān)系,。
房地產(chǎn)市場增幅收窄 整體趨穩(wěn)
2019年，我國商品住宅銷售價格走勢平穩(wěn),，各城市房價降幅較為明顯,。中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2019-2020》顯示，從全國276個地級及以上城市二手房價格的同比增長來看,，2018年11月共有22個城市增速為負,，到2019年10月，全國276個城市中有87個城市二手房價格同比增速為負,，189個城市二手房價格增速漲幅有所收窄,。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心研究員王新宇表示，從2019全年市場價格波動的趨勢來看,，年初時短暫延續(xù)上年年末下跌趨勢,，但跌幅持續(xù)收窄；3月份止跌轉(zhuǎn)漲,。隨后自二季度以來價格環(huán)比波動變化逐步趨于溫和,，波幅基本穩(wěn)定在0-0.3%之間。
從新房來看,，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2019年11月同比上漲幅度超過10%的城市有19個，較2018年底同比上漲超10%的40個城市大幅減少,。
房地產(chǎn)投資方面也保持穩(wěn)定態(tài)勢,。開發(fā)投資雖然維持2位數(shù)增長,，但年內(nèi)增速已現(xiàn)“七連降”。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，截至2019年11月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為121265億元,，累計增速為10.2%,，較10月收窄0.1個百分點，已是連續(xù)7個月穩(wěn)步下降,。
土地市場出現(xiàn)分化
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，50個大中城市合計土地出讓金額達4.41萬億元，同比上漲19.33%,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，從全年市場來看，整體處于高位運行,，2019年特別是二季度明顯沖高,，但在三季度隨著各種政策的影響，土地市場有所退燒,。溢價率有所降低,。
具體來看，50個城市中,，杭州土地出讓金額達到2836.63億元,。上海土地出讓金額1992.39億元、廣州土地出讓金額1864.71億元,、蘇州土地出讓金額達1850.26億元,。土地出讓金額增幅較大的城市中，大連土地出讓金額315.28億元,，同比增長147.26%,；紹興865.39億元，同比增長110.35%,；珠海456.83億元,，同比增長103.28%
值得注意的是，土地市場分化明顯,，一方面是土地出讓金額再創(chuàng)新高,，另一方面是土地流拍增多。
諸葛找房報告顯示,，2019年,，一線城市流拍現(xiàn)象較少，二線部分城市,、三四線城市流拍現(xiàn)象較嚴重,，尤其自下半年以來流拍率迅速上漲,。
王新宇表示，下半年以來,，土地遇冷趨勢已經(jīng)從三四線城市逐漸蔓延至二線城市,，范圍逐漸擴大。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示,，2019年流拍率高企,，究其原因，主要是由于房企拿地節(jié)奏偏快,，自身處于償債高峰期,，加之下半年融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊,，因此拿地更加謹慎,。其次，上半年各地持續(xù)收緊調(diào)控政策,，房企對下半年市場預期轉(zhuǎn)冷,，也在一定程度上抑制了拿地沖動。整體來看,，房企在土地市場已明顯理性,，拉動土地溢價率持續(xù)走低。
房企繼續(xù)“以價換量”
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，因為供應量增多,，部分地區(qū)商品住宅庫存刷新紀錄。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布100城住宅庫存報告顯示,，截至2019年11月底,，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米，環(huán)比增長1.9%,，同比增長5.7%,。值得一提的是，當前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)12個月的正增長態(tài)勢,。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，從2020年趨勢來看，由于調(diào)控政策并不會采取“一刀切”手段,，因城施策依然是調(diào)控政策的前置性條件,。在房企迎來集中還款期、庫存大幅上漲的背景下,，2020年房企仍將選擇“降價促銷去庫存”來實現(xiàn)軟著陸,。
中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華也表示，從目前來看，2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策主線較為明朗,，短期看政策也不會大規(guī)模放松和刺激,，房地產(chǎn)市場借政策真空期進行預熱的可能性大幅降低。
中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員蔡書凱建議,，未來需要繼續(xù)強化地方政府穩(wěn)定樓市的主體責任,，進一步理順中央與地方財政分配關(guān)系，嚴格控制部分城市土地供給避免庫存再次高企,。同時,，賦予地方政府一定的房地產(chǎn)金融調(diào)控權(quán)，可研究和探索首付比例和貸款利率區(qū)間管理的房貸政策,，由各地根據(jù)本地房地產(chǎn)市場狀況,，在區(qū)間內(nèi)自主決定房貸的首付比例和相應的貸款利率,，或者在按照套數(shù)確定首付比例和貸款利率外,，增加按照面積來確定首付比例和貸款利率。
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由于節(jié)水意識薄弱、節(jié)水工程落后,、用水監(jiān)測體系不健全,，地下水開采治理存在諸多障礙。當?shù)厝罕姾粲?，建立完善立體的水資源利用體系,，切實落實“以水定供、以水定需”,。
