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近期,，房企境外融資速度明顯加快,。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計,，6月以來,，海外融資的上市房企超過15家，融資金額超過30億美元,。多數(shù)房企融資額度較大,，其中不乏超大型房企,。融資利率方面，不少房企海外融資利率超過10%,。業(yè)內(nèi)人士稱,，5月以來，境內(nèi)融資有收緊的趨勢,，預計下半年融資難度會進一步增加,，政策面有望進一步收緊。今年以來,，多數(shù)房企加速拿地,，疊加償債高峰來臨,，為緩解資金壓力,，上市房企積極拓展海外融資渠道。

海外融資規(guī)模增加

從發(fā)行主體看,，赴海外融資多數(shù)為港股上市房企,，也有少數(shù)為A股上市房企。此外,，多數(shù)房企海外融資是無擔保,、無抵押。

多數(shù)房企融資額度較大,，其中不乏超大型房企,。以融創(chuàng)中國(港股01918)為例，公司6月12日公告,，擬發(fā)行2022年到期的6億美元優(yōu)先票據(jù),，票面利率為7.25%，利息將由2019年12月14日起,，每半年支付一次,。發(fā)行票據(jù)所得款項主要用于本集團現(xiàn)有債務再融資。

部分房企融資期限較長,。以中國奧園(港股03883)為例,，公司將發(fā)行于2023年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為7.35%,。發(fā)行票據(jù)的估計所得款項凈額將約為1.98億美元,，公司擬將所得款項凈額用于集團現(xiàn)有境外債務再融資。

部分公司延長了現(xiàn)有融資期限,。以北京建設(港股00925)為例,，公司6月13日公告，附屬公司將1.82億港元及648萬美元的現(xiàn)有貸款融資延長36個月,。

融資利率方面,，不少房企海外融資利率超過10%,，境外融資額度占用較多。以新湖中寶為例,，公司6月12日公告,，旗下新湖（BVI）2018控股有限公司完成在境外發(fā)行總額1.1億美元的債券，票面年利率為11%,，期限為3年,。本次債券發(fā)行依據(jù)美國證券法S規(guī)則向境外機構投資者發(fā)售，并在香港聯(lián)合交易所有限公司上市,。

新湖中寶表示,，在批復的8億美元額度內(nèi)，公司已完成發(fā)行境外債券共計6.25億美元,。本次債券成功發(fā)行有利于公司進一步拓寬融資渠道,，并為建立境外市場良好信用打下基礎，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略,。

境內(nèi)融資或收緊

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，2019年1-5月份，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模整體較大,，融資利率整體較低,，兩位數(shù)利率融資非常少。一方面緩解了償債等資金鏈壓力,，另一方面也為加速拿地打下基礎,。5月下旬以來，隨著境內(nèi)融資收緊,，海外融資規(guī)模增加,，成本也隨之攀升。預計下半年融資難度會進一步增加,，政策面有望進一步收緊,。

克而瑞研究報告顯示，2019年5月17日,，銀保監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)文,，明確要求商業(yè)銀行、信托,、租賃等金融機構不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資,。在此背景下，信托貸款余額經(jīng)歷3月份短暫反彈后于5月再次回落,。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師段雨桐對中國證券報記者表示,，今年以來，多數(shù)上市房企提高了拿地速度和力度，一二線熱點城市布局力度較大,。加速拿地必然會導致房企融資增加,。目前，房地產(chǎn)市場調控力度依然較大,，為防止房地產(chǎn)市場再度升溫,，境內(nèi)融資渠道有收緊的趨勢。疊加房企償債高峰期來臨,，海外融資成為多數(shù)房企的備選方案,，以此緩解資金緊張問題。

針對房地產(chǎn)市場下半年的走勢,，段雨桐預計,，融資方面還是會維持收緊態(tài)勢，短期內(nèi)不太可能會有很大的放松,。對于拿地來講,，行業(yè)頭部房企近期拿地比較積極，原因一是由于可售庫存低,，需要補貨,，二是目前拿地的成本相對而言是比較低的。而且中小型房企由于資金問題拿地速度會有所下降,。綜合來看，2019年第三季度房企拿地對保持一定的熱度,，第四季度可能會有所降溫,。

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