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　　2019年的清明小長假一改春節(jié)假期的低迷之勢,，部分一二線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“小陽春”行情。業(yè)內(nèi)人士表示,，由于購房者調(diào)整預(yù)期,，之前價格調(diào)整幅度較大的城市活躍度有所提高。但從庫存來看,，過半城市庫存超過12個月,，因此樓市回暖仍需觀察。

　　部分地區(qū)樓市回暖

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，清明小長假部分地區(qū)樓市有所回暖,。上海小長假前兩日新建住宅網(wǎng)簽分別簽約80套與169套，較去年同期的54套和60套,，同比上漲48%和182%,。廣州清明節(jié)前2天新建住宅網(wǎng)簽分別是197套與143套。包括廈門等城市,，小長假個別項目開盤需求量比前期有明顯上升,。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然小長假網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不代表整體市場走勢,，但從趨勢看,，4-6月，全國熱點城市的市場活躍度會有所提高,，特別是之前調(diào)整過價格的城市,。

　　事實上，3月下旬以來部分地區(qū)房地產(chǎn)市場便出現(xiàn)升溫苗頭,。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，3月40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長84%，同比增長10%,。其中,，4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長108%，同比增長36%,。

　　具體來看,，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京商品房住宅成交31.1萬平方米,，環(huán)比上漲了108%,，同比上漲130%。二手房成交量達(dá)1.6萬套,，是最近10個月的最高值,。上海方面,，上海新建商品住宅成交面積63.2萬平方米，環(huán)比增加106.5%,。廣州成交90.2萬平方米,，環(huán)比上漲177%,，同比上漲48%,。

　　張大偉表示，最近市場成交量環(huán)比上漲主要是因為2月春節(jié)市場低迷,，但同比數(shù)據(jù)上漲,，與最近市場預(yù)期升溫有關(guān)。很多之前價格下調(diào)的城市最近房地產(chǎn)市場都因為信貸相對寬松,，購房者出現(xiàn)怕踏空的心理,。

　　“與供應(yīng)增加也有關(guān)系?！睆埓髠フf,。數(shù)據(jù)顯示，3月上海入市面積為78.8萬平方米,，環(huán)比增加194%,，同比增加100%。北京入市也持續(xù)高位,，3月北京供應(yīng)商品房住宅3707套,，繼續(xù)增加供應(yīng)，庫存積壓也持續(xù)上升,。

　　土地溢價率有所回升

　　近日,，無錫市出讓3宗住宅土地，吸引了近60家房企參與競拍,，最高溢價率達(dá)79.39%,。其中，融創(chuàng)獲得2宗,，另外還有一宗需要搖號,。

　　3月下旬以來，部分城市土地市場相比1-2月的低迷有所恢復(fù),，其中包括合肥,、天津、杭州,、溫州等城市賣地數(shù)量有所增加,。3月21日以來，全國住宅地塊合計成交55宗,，其中,，溢價率超過40%的有19宗,，超過100%的有5宗。

　　4月2日,，杭州主城區(qū)出讓4宗地塊均以上限價格加自持面積獲得,。蘇州出讓太湖新城一宗住宅用地，經(jīng)過30輪激烈爭奪,，蘇州城投地產(chǎn)發(fā)展有限公司以16.77億元摘得,，樓面價17294.57元/平方米，溢價36.11%,。4月1日,，廣州成功出讓4塊宅地、1塊商務(wù)用地,、1塊工業(yè)用地,，總起拍價近66億元，總體量超71萬平方米,。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，2018年，土地市場持續(xù)調(diào)控,，降溫明顯,，部分企業(yè)拿地較少。今年以來,，融資壓力有所緩解,，部分企業(yè)開始進(jìn)入土地市場搶地，土地市場開始復(fù)蘇,。部分熱點城市土地市場明顯活躍,，溢價率有所上升。

　　張大偉表示,，從全國看,，土地市場依然處于平穩(wěn)之中。2019年以來,，全國多城市土地成交依然低迷,，特別是一線城市。但對房企來說,，為了加大銷售額,，即便一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，依然會集中拿地,。

　　房企資金鏈難言樂觀

　　同策研究院的最新數(shù)據(jù)顯示,，3月40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，環(huán)比大幅上漲85.25%,，同比大幅上漲63%,，創(chuàng)16個月新高,。其中，債權(quán)融資額為985.15億元,，環(huán)比上漲78.49%,，占房企融資總量的96.19%。

　　值得一提的是,，雖然近期房企融資難度減弱,，但由于過高的債務(wù)額，房企資金鏈難言樂觀,。據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計,，2019年至2021年的三年間,，房地產(chǎn)行業(yè)共有1.8萬億的到期債務(wù),，其中，2019年到期債券相比2018年翻了一倍,。進(jìn)入今年二季度后,，境外償債壓力也將增大，而且絕大部分為成本高企的美元債務(wù),。

　　張大偉說,，從2018年四季度來，房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃實施逐漸井噴,，雖然難度有所緩解,，但由于缺血過多，融資需求依然較大,。

　　“從去年11月開始,，開發(fā)企業(yè)融資尤其是發(fā)債確實是寬松很多，近幾個月的融資額度較高,，也使開發(fā)商資金面得到緩解,。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,，房企融資環(huán)境略有放松,，但從政策口徑來看房地產(chǎn)融資不過度從緊，也絕不意味要徹底放松,，不會大水漫灌,。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在沒有貨幣之水的支撐下,，樓市顯然難以支撐新一輪上漲,。目前樓市的復(fù)蘇是寬松預(yù)期下的復(fù)蘇，若沒有真正寬松,，復(fù)蘇將難以為繼,。前期尚未調(diào)整的城市,，仍舊存在下行風(fēng)險。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為,，當(dāng)前市場預(yù)期平穩(wěn),，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊高壓，再疊加新房高庫存的分流影響,，市場不存在快速升溫的基礎(chǔ),，回暖難以大面積跟進(jìn)。2019年市場仍處在溫和升溫通道中,，3月成交量或處年內(nèi)月度高位,，后期成交將季節(jié)性回調(diào)，均價大幅上漲無動力支撐,，將小幅波動,。

　　麥田房產(chǎn)方面則表示，考慮到住房信貸政策未有松動變化,，預(yù)計接下來市場仍將呈現(xiàn)理性復(fù)蘇走勢,。

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