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　　中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示,，7月單月，房企海外融資合計(jì)達(dá)32.8億美元,，年內(nèi)累計(jì)海外美元融資額度達(dá)255.7億美元,，相比2016年同期的82.7億美元上漲了209%。

　　對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士表示,，房企正迎來(lái)新一輪規(guī)模較量，部分企業(yè)甚至不惜代價(jià)擴(kuò)張規(guī)模,，以避免在此輪房地產(chǎn)整合潮下“被整合”,。與此同時(shí),，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)控明顯收緊，境內(nèi)融資難度加大,，讓急于擴(kuò)張的房企不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場(chǎng)高成本獲得資金,。

　　國(guó)內(nèi)融資難　房企紛紛轉(zhuǎn)向海外融資

　　8月2日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱,，該公司擬進(jìn)行美元優(yōu)先定息票據(jù)的國(guó)際發(fā)售,，以附屬公司擔(dān)保人按優(yōu)先償還的基準(zhǔn)為票據(jù)提供擔(dān)保，并將附屬公司擔(dān)保人的股份作抵押,。融創(chuàng)方面表示,，擬發(fā)行海外債券，旨在優(yōu)化融創(chuàng)中國(guó)債務(wù)結(jié)構(gòu),，所得款項(xiàng)凈額擬用于償還,、替換其現(xiàn)有的高成本負(fù)債。

　　而值得注意的是,，就在7月初,，融創(chuàng)100億元公司債被上交所終止發(fā)行。究其原因,，則是在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下,，房企公司債發(fā)行和直接融資被全部鎖死。

　　據(jù)興業(yè)證券固定收益研究統(tǒng)計(jì),，從2016年11月至2017年5月,，取消和推遲發(fā)行短期融資的占比達(dá)40%。

　　廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分析師樂加棟表示,，2016年四季度以來(lái),，管理層逐步注重抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種資金來(lái)源的管控水平都有所提升,，房企主要融資渠道全面收窄。

　　廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示,，1-4月份,，樣本房企總?cè)谫Y規(guī)模3109億元，同比大幅下滑42%,，但從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看,，受監(jiān)管的委托貸款、公司債以及再融資占比下滑,，融資規(guī)模分別同比下滑65%、99%和89%,，尤其是公司債及再融資規(guī)模分別由去年同期的1859億,、334億大幅下滑至20億,、37億元。

　　正因?yàn)榇?，房企紛紛轉(zhuǎn)向海外發(fā)債,。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月單月,，房企海外融資合計(jì)達(dá)到了32.8億美元,，這意味著，房企年內(nèi)累計(jì)海外美元融資額度已經(jīng)達(dá)到了255.7億美元,，相比2016年同期的82.7億上漲了209%,。

　　其中，恒大自今年5月以來(lái),，共發(fā)行三期美元債,，總規(guī)模達(dá)66億美元，創(chuàng)近年來(lái)中國(guó)企業(yè)在債券市場(chǎng)融資新高,。佳兆業(yè)境外發(fā)債融資35億美元,。此外，中國(guó)海外發(fā)展,、龍湖,、碧桂園、綠地也都發(fā)行了一般規(guī)模的5億至10億美元之間的境外債,。

　　有業(yè)內(nèi)人士透露,，由于國(guó)家發(fā)改委從第二季度開始收緊房地產(chǎn)企業(yè)海外債發(fā)放批文，但一年期內(nèi)美元債不需要發(fā)改委審批,，因此,，第二季度起，房企發(fā)行的一年期內(nèi)美元債出現(xiàn)放量,。

　　不愿“被整合”　房企拼命擴(kuò)規(guī)模

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至2017年前7個(gè)月，拿地最積極的50大房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了12651億元,，與2016年同期的7457.78億元相比,，上漲幅度高達(dá)70%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，雖然一二線城市調(diào)控效果明顯,，但從全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企經(jīng)歷去年的“豐收”后,，資金情況空前寬裕,，大部分標(biāo)桿房企都開始積極拿地。

　　在此背景下,，地方賣地紀(jì)錄頻被刷新,，今年1-7月全國(guó)50大城市賣地1.7萬(wàn)億元,，同比上漲44.5%，平均地價(jià)上漲了33%,，22個(gè)城市翻倍,。

　　其中，北京,、南京,、杭州、武漢,、上海等12個(gè)城市超過(guò)了500億元,。同比漲幅最明顯的城市以三四線城市為主。其中,，菏澤賣地143.46億元,，同比上漲478.48%，漳州賣地178.43億元,，同比上漲432.68%,，無(wú)錫賣地278.86億元，同比上漲421.01%,。

　　張大偉表示,，雖然各地樓市調(diào)控頻繁，但整體看,，一二線城市土地市場(chǎng)成交活躍,，企業(yè)仍處于補(bǔ)庫(kù)存階段?！胺科髮?duì)熱點(diǎn)城市熱門地塊的拼搶依然積極,，包括南京、蘇州等2016年的二線城市‘四小龍’地價(jià)依然處于高位,，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后,，部分住宅屬性地塊依然有多家企業(yè)以突破上限的價(jià)格拼搶?！?/p>

　　“但這也意味著,，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，預(yù)計(jì)在嚴(yán)格的調(diào)控下,，地價(jià)很可能在2017年下半年出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下行的表現(xiàn),。”張大偉說(shuō),。

　　而造成土地市場(chǎng)火熱的原因,，自然與樓市依然是吸金大戶有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示,，雖然經(jīng)歷著樓市的密集調(diào)控,，但房地產(chǎn)行業(yè)依然收獲了歷史上最豐收的前7個(gè)月,。截至目前，近半房企發(fā)布半年業(yè)績(jī)預(yù)報(bào),，7成房企利潤(rùn)喜人。其中,，萬(wàn)科1至7月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額3127.4億元,，這已逼近2016年全年3647億元銷售金額。而從利潤(rùn)來(lái)看,，榮安地產(chǎn)上半年凈利潤(rùn)同比去年上升超過(guò)2300%,，豐華股份預(yù)計(jì)上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比去年上漲超1158.81%，粵泰股份預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)同比去年上漲超過(guò)1111.55%,，新黃浦預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)較上年同期增加650%左右,；中洲控股預(yù)計(jì)上半年盈利比去年同期至少上升430%。

　　但值得注意的是,，此次,，“購(gòu)地標(biāo)桿企業(yè)量級(jí)大多屬于中型?！睆埓髠フf(shuō),，特別是從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的第二梯隊(duì)房企,，成為過(guò)去7個(gè)月?lián)尩氐闹髁髌髽I(yè),。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至7月底,，拿地超過(guò)100億元的企業(yè)多達(dá)39家,，其中拿地金額超過(guò)200億元的也達(dá)到17家。除碧桂園,、萬(wàn)科,、恒大外，保利前7月拿地總額955.61億元,，龍湖拿地金額多達(dá)764.49億元,，中海拿地金額也高達(dá)615億元。此外,，中國(guó)金茂,、首開股份、華潤(rùn)置地,、世貿(mào)房地產(chǎn),、新城控股拿地金額也分別高達(dá)615.32億元、524.04億元,、500.13億元,、456.18億元,、341.94億元、332.67億元,。

　　張大偉認(rèn)為,，房企拼規(guī)模趨勢(shì)加劇，上半年歷史上首次有超過(guò)7家企業(yè)銷售額超過(guò)千億,?！白罱?年的樓市高峰期下，房企銷售額爆發(fā),，補(bǔ)庫(kù)存趨勢(shì)持續(xù),，資金雖然有所收緊，但銷售回款等依然可支持標(biāo)桿房企拿地,，所以不論是一二線城市還是三四線城市,，土地市場(chǎng)依然處于相對(duì)高溫?！?/p>

　　一位地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,，拿地暗藏的另外一個(gè)原因是，在調(diào)控下,，通過(guò)完全招拍掛購(gòu)地成本較高,，新一輪房企整合開啟，規(guī)模較大的二線房企不愿“坐等被整合”,，便不顧成本,，快速拿地，擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模,，以阻止一線房企的收購(gòu),。

　　Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年7月至今的三年時(shí)間內(nèi),，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案發(fā)生972宗,，涉及并購(gòu)金額高達(dá)11679.95億元，接近1.2萬(wàn)億元,。其中,，2015年，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為343宗,，涉及并購(gòu)標(biāo)的物價(jià)值為2815億元,，同比增長(zhǎng)11%。2016年,，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為198宗,，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2017年至今,，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為154宗,，涉資2177億元。其中,，今年7月份的前25天里,，并購(gòu)案就達(dá)到27宗，涉資約908億元,。

　　負(fù)債高企　房企風(fēng)險(xiǎn)不斷增加

　　CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,，從總有息負(fù)債增速來(lái)看，大部分房企都有不同程度的增長(zhǎng),，僅16家房企有所下降。具體來(lái)看,，2016年55家房企總有息負(fù)債（不含永續(xù)債）為31037.27億元,，同比增長(zhǎng)28%，凈增加約6786億元,。

　　其中,，2016年有息負(fù)債超過(guò)千億的企業(yè)多達(dá)7家，數(shù)據(jù)顯示,，截至2016年底,，恒大有息負(fù)債5350.7億元，同比上漲80.22%,，中海有息負(fù)債1547億元,，碧桂園有息負(fù)債1361.97億元，萬(wàn)科,、富力,、融創(chuàng)、保利則分別擁有有息負(fù)債1288.64億元,、1208.52億元,、1128.44億元、1122.25億元,，值得一提的是,，并購(gòu)?fù)跞趧?chuàng)有息負(fù)債同比上漲高達(dá)169.97%。但目前,，恒大已提前贖回全部永續(xù)債部分,。

　　樂加棟表示，2017年第一季度房企凈負(fù)債率由2016年的96%上升至106%,。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁表示,，目前來(lái)看企業(yè)杠桿率在2016年相對(duì)有所回落的背景下，2017年再度慢慢抬頭。

　　CRIC研究中心研究員房玲表示,，快速發(fā)展中的房企,，為了進(jìn)一步推動(dòng)銷售增長(zhǎng)，投資開發(fā)力度加大,，需要更多的資金供給,，往往融資力度比較大，總有息負(fù)債增長(zhǎng)也比較顯著,。

　　但需要注意的是,，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，先是證監(jiān)會(huì)提升公司債門檻,，又要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整,，強(qiáng)化住房信貸管理，收緊樓市融資渠道,，強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),，要求分類實(shí)施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，加強(qiáng)房地產(chǎn)押品管理,。同時(shí),，高企的債務(wù)壓力以及調(diào)控導(dǎo)致銷售遲滯的風(fēng)險(xiǎn)，都給這些激進(jìn)擴(kuò)張的企業(yè)蒙上了一層陰影,。

　　張大偉認(rèn)為,，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到持續(xù)的壓力。尤其是發(fā)債等渠道還可能繼續(xù)收緊,，未來(lái)6-9個(gè)月房企很可能會(huì)面臨越來(lái)越大的資金問題,。

　　國(guó)泰君安分析師覃漢也表示，在融資渠道全面緊縮趨勢(shì)下,，前期激進(jìn)擴(kuò)張,、過(guò)度依賴高杠桿和外部融資的企業(yè)，將會(huì)面臨越來(lái)越大的項(xiàng)目出售和流動(dòng)性壓力,。