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　　近日,，天津,、上海同時(shí)收緊樓市限貸政策,，包括上調(diào)首套和二套房貸首付比例,，上海二套房貸認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,，強(qiáng)化首付資金來(lái)源和收入證明真實(shí)性審查等,，以抑制住宅市場(chǎng)非理性投機(jī)炒作,。這些政策措施的出臺(tái),，必將有助于抑制住宅市場(chǎng)非理性加杠桿行為,，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行,。

　　當(dāng)前我國(guó)熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格非理性色彩較為濃厚。無(wú)論是按照國(guó)際通用的房?jī)r(jià)收入比,、住宅租售比指標(biāo),，還是住房絕對(duì)價(jià)格國(guó)內(nèi)外橫向比較，部分熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格已經(jīng)明顯偏離合理水平,，房?jī)r(jià)更像是富裕人群的接力游戲,。值得注意的是,，最近一年內(nèi)熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格大幅上漲，包括房地產(chǎn)調(diào)控政策,、流動(dòng)性和利率等在內(nèi)的住宅不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)基礎(chǔ)條件的微小變化,，雖然可以解釋住宅成交量的上漲，但無(wú)法合理支撐房?jī)r(jià)的大幅上漲,，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)非理性投機(jī)炒作的氛圍已是毋庸置疑,，部分家庭非理性加杠桿進(jìn)行投資性購(gòu)房，以及超越家庭收入狀況非理性加杠桿,，甚至采取假離婚繞開(kāi)購(gòu)房資格限制等行為,，已經(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的重要風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　過(guò)去一段時(shí)間,，我國(guó)住宅市場(chǎng)非理性行為與社會(huì)資金大量向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中,，客觀上形成了正向反饋環(huán)，既相互作用,，又相互支撐,，住宅市場(chǎng)的非理性行為不但沒(méi)有消減，在實(shí)踐過(guò)程中反而產(chǎn)生將非理性行為認(rèn)定為合理的誤區(qū),。即使是本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)后,，目前堅(jiān)定看好并建議加大熱點(diǎn)城市住宅不動(dòng)產(chǎn)配置的大有人在。而今年以來(lái)熱點(diǎn)城市“地王”現(xiàn)象從特殊到普遍,，樓面溢價(jià)率節(jié)節(jié)攀升,，二手房?jī)r(jià)“坐地跳漲”，新盤(pán)遭到瘋搶,，這些正常房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同尋?，F(xiàn)象，卻是司空見(jiàn)慣,，這無(wú)不反映出背后社會(huì)資金的強(qiáng)力非理性驅(qū)動(dòng),。

　　2016年9月末，我國(guó)人民幣房地產(chǎn)貸款余額25.33萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)25.2%,；其中，個(gè)人購(gòu)房貸款余額17.93萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)33.4%,。2016年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)貸款新增4.32萬(wàn)億元,，同比多增1.5萬(wàn)億元,，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的42.5%；其中,，個(gè)人購(gòu)房貸款新增3.75萬(wàn)億元,，同比多增1.83萬(wàn)億元,。據(jù)估算，今年上半年全國(guó)銀行理財(cái)資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模大約有2萬(wàn)億元,。這種社會(huì)資金大規(guī)模向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中的態(tài)勢(shì),，特別是杠桿工具的廣泛使用，在助推熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格快速上漲的同時(shí),，也導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步集中,。而房?jī)r(jià)、房租運(yùn)行不平衡性,，也反映出房?jī)r(jià)的非理性,。據(jù)中介統(tǒng)計(jì)，“9·30”新政后,，11月份北京住宅租金創(chuàng)下年內(nèi)新低,，這一定程度上表明合理住宅市場(chǎng)需求保持基本穩(wěn)定，也間接反映出當(dāng)前熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)主要受到投資投機(jī)性需求驅(qū)動(dòng)上漲的事實(shí),。

　　應(yīng)該看到,，住宅市場(chǎng)的非理性行為存在一定慣性。為防止熱點(diǎn)城市未來(lái)繼續(xù)出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲并引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步聚集的可能性,，及時(shí)采取有效措施降低樓市杠桿,，平衡按揭貸款負(fù)擔(dān)與家庭實(shí)際收入狀況,，引導(dǎo)合理住房消費(fèi),，抑制投資投機(jī)性住宅需求，既是促進(jìn)當(dāng)前熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行的內(nèi)在需要,，也不失為防控房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)妥措施,。