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　　國慶節(jié)前后短短10天內(nèi),，全國有21個熱點城市先后發(fā)布了以住房限購、限貸為主要特征的樓市調(diào)控政策,，重點抑制非理性炒作,，疏通樓市風(fēng)險堰塞湖，最終實現(xiàn)穩(wěn)定樓市預(yù)期的目的,。盡管有分析認(rèn)為“兩限”可能會引發(fā)市場預(yù)期與政策預(yù)期反向變化,，但實踐證明實施住房限購、限貸是當(dāng)前抑制熱點樓市躁動的必然選擇,。

　　本輪熱點城市房價短期內(nèi)大幅上漲,，主要受到投資和投機(jī)炒作力量的驅(qū)動，與真實居住需求關(guān)系已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn),。房價上漲預(yù)期的自我強(qiáng)化加上杠桿資金的推波助瀾,，如果任由市場自發(fā)演化，那么必然會陷入房價泡沫膨脹直至破滅的過程,。年初以來熱點城市房價急劇上漲到“搶房”一幕的出現(xiàn),，顯示出房地產(chǎn)市場理性的逐步喪失。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價競購?fù)恋?，還是賣方因房價上漲斷然違約,，甚至還出現(xiàn)以離婚來規(guī)避地方政府住宅限購措施的現(xiàn)象，都可以歸結(jié)為市場非理性行為,。因此躁動樓市內(nèi)在需要有效的行政干預(yù)措施,，以控制樓市風(fēng)險進(jìn)一步集聚，同時又要避免市場大幅波動,，而住房限購和限貸措施是短期降溫樓市最行之有效的政策工具,。

　　為抑制房價過快上漲和打擊市場投機(jī)炒作，2011年1月26日,，國務(wù)院常務(wù)會議明確熱點城市從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施,。2011年，全國商品房銷售面積同比增長4.9%,，增速比上年回落5.7個百分點,。2012年1月至3月,，全國商品房銷售面積同比下降13.6%，商品房銷售額下降14.6%,，商品房均價略有回落,。這些情況表明，住房限購和限貸措施能夠?qū)崿F(xiàn)樓市降溫而又避免市場大幅波動的政策目標(biāo),?；跉v史經(jīng)驗，本輪升級版住宅限購,、限貸措施出臺后,，預(yù)計樓市預(yù)期將在短期內(nèi)趨向穩(wěn)定。

　　應(yīng)該看到,，當(dāng)前我國熱點城市供求失衡并導(dǎo)致市場躁動的根本原因在于產(chǎn)權(quán)分布結(jié)構(gòu)上的矛盾,，而非總量上的供給缺口。而此前市場過分強(qiáng)調(diào)熱點樓市住宅的投資屬性,，導(dǎo)致資金瘋狂追捧,，促使房價上漲預(yù)期固化。因此,，嚴(yán)禁各類違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,，讓熱點城市住宅回歸居住屬性，才能有效減少投資投機(jī)性資金對熱點城市住房價格的非理性炒作,。不管如何,，考慮到熱點城市住宅愈來愈強(qiáng)的金融投資屬性，實施嚴(yán)格的限購和限貸措施,，抑制市場非理性炒作，不失為當(dāng)前及未來一段時間防范金融風(fēng)險的理性選擇,。

　　當(dāng)然,，“兩限”政策措施也存在局限性。住宅限購措施存在時效的局限性,；住宅限貸措施又可能因為各種表內(nèi)外杠桿資金,、違規(guī)資金參與首付款、購房款,，降低限貸政策對需求調(diào)節(jié)的實施效果,。特別是在政策執(zhí)行過程中，各種五花八門繞開監(jiān)管的做法,，實際上也使“兩限”政策成效大打折扣,。因此，在嚴(yán)格實施“兩限”措施,、盡可能堵塞房地產(chǎn)調(diào)控政策漏洞的同時,，也需要適當(dāng)擴(kuò)大熱點城市土地供應(yīng)并增加住宅建設(shè)總量,，以達(dá)到穩(wěn)固樓市預(yù)期的目的。