土地熔斷機(jī)制被指效果不彰,，南京近日又在醞釀出臺更嚴(yán)厲的限貸政策,。“如果出臺限貸,，預(yù)期南京會在保持平穩(wěn)的狀態(tài)下,，出現(xiàn)一定的波動?！笨硕鹧芯坎扛笨偨?jīng)理林波在接受記者采訪時(shí)說,。
不過高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為，貨幣超發(fā)即使再限貸,，也只能解一時(shí)之急,。錢多了，首先會流入資產(chǎn)領(lǐng)域,，政府最擔(dān)心的是資金進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域,。
“由于國內(nèi)投資渠道很少，中國還面臨匯率的壓力,。由于資產(chǎn)和匯率只能保一個(gè),，如果一定要在兩者之間取舍，相信政府最終會選擇保資產(chǎn),。也正是這樣的邏輯,，使很多投資人和購房者對樓市繼續(xù)持樂觀態(tài)度，敢于繼續(xù)進(jìn)場,?！碧K鑫說。
投資需求占不小比例
今年房價(jià)不斷漲漲漲的南京近日傳出消息,，南京擬出臺限貸政策,。有關(guān)南京限貸的消息中，目前已經(jīng)有兩個(gè)版本,。
據(jù)南京當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介的消息,，購房者名下在南京有一套住房且貸款已結(jié)清的，再次購房時(shí)的首付比例將提高到3.5成,；名下已有兩套住房貸款已結(jié)清的算二套,，首付5成，利率上浮10%,。
從南京開發(fā)商傳出的版本,，限貸的口子收得更緊：無論購房者名下是否有房產(chǎn)，第一套房的首付比例都將提高到35%,，二套房的首付比例則提高到五成,，而三套房則停貸。
就擬出臺限貸政策的市場傳言，央行南京分行方面表示目前房貸政策沒有變化,，但南京正在醞釀一攬子計(jì)劃,，或許會對房貸有一定影響。
中國指數(shù)研究院南京總經(jīng)理曹旭東告訴記者,，南京市政府相關(guān)部門的確在討論要不要出限貸政策,，何時(shí)出。
據(jù)了解,，南京之所以醞釀出臺限貸,，其中一個(gè)原因是來自中央政府的壓力。南京一家機(jī)構(gòu)高層告訴記者,，今年南京樓市的火熱已經(jīng)引起高層的關(guān)注,，前不久住建部官員還專門聽取了關(guān)于南京房地產(chǎn)市場的報(bào)告。
克而瑞研究部副總經(jīng)理林波表示,，近日政府開會討論認(rèn)為要抑制過快形成的資產(chǎn)泡沫,，對房地產(chǎn)來說是一個(gè)信號，部分過熱城市的政策可能會分階段和不同批次收緊,。
“目前看資產(chǎn)泡沫較大的領(lǐng)域,，就是房地產(chǎn)了。地方上可能也會出臺相應(yīng)的措施進(jìn)行落地,，而落地的重點(diǎn),，可能會是像南京、合肥這樣熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場,?！绷植ㄕf。
研究人員告訴記者,，從需求層面南京未來也很難繼續(xù)支持房價(jià)如此快速的上漲,。
據(jù)中指院的調(diào)研，今年南京樓市改善需求的增加幅度較大,，但目前南京房地產(chǎn)市場中投資甚至投資需求也占了不小比例,，改善需求的比例可能還不到三分之一。曹旭東認(rèn)為,，如果出臺限貸,，將砍掉很大一部分需求。
“今年南京購房者所用的杠桿率很高,。如果進(jìn)行投資去杠桿化,，不排除房價(jià)出現(xiàn)一定波動?！辈苄駯|說,。
多個(gè)城市被指有風(fēng)險(xiǎn)
業(yè)界人士指出，南京擬出限貸的另一個(gè)原因是不想步無錫樓市的后塵,，圖一時(shí)賣地之快使樓市陷入長久的低迷期,。
億翰智庫分析師陳其雄告訴記者，無錫也是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市,，民營經(jīng)濟(jì)活躍,。但因?yàn)檫^度的地產(chǎn)開發(fā)，房價(jià)漲幅過快,，近幾年形成了大量供應(yīng),，目前去庫存之路仍然有相當(dāng)遠(yuǎn)的路要走。
“我們對南京的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)研,，結(jié)論是房價(jià)漲幅過快,。如果南京過度透支需求，未來的樓市風(fēng)險(xiǎn)將加大,，極有可能成為另一個(gè)無錫,。”陳其雄表示,。
南京之后,，其它幾個(gè)熱點(diǎn)城市是否也會出臺政策，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn),。在今年被認(rèn)為最有潛力的樓市四小龍中,，除了南京，合肥,、廈門也被認(rèn)為有一定的風(fēng)險(xiǎn),。
克而瑞最新公布的全國城市發(fā)展榜單中，在人均購房支出這一項(xiàng),，廈門在全國城市中排第三位,；而為人所熟知的房價(jià)收入比，廈門也排在第三,。
在研究人員眼中,，廈門的新房均價(jià)已經(jīng)比較高了。分析人士告訴記者,，目前廈門新建商品房的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到3萬元/平方米,，而去年的時(shí)候只有2萬元/平方米?！叭绻?萬元/平方米的價(jià)格,，在廈門很難買到房。島內(nèi)的房價(jià)已經(jīng)在5萬元/平方米以上,，很偏遠(yuǎn)的地方也要約2萬元/平方米,。”一位分析師說。
而廈門不久前出現(xiàn)一則與政策相關(guān)的事情,。廈門房產(chǎn)部門披露將出臺限購政策,，但之后不久就撤回了政策。有媒體報(bào)道稱,，是廈門房管門與銀行系統(tǒng)之前的溝通出現(xiàn)一些問題,，因而放緩了政策的出臺。
對此有分析師認(rèn)為,，銀行可能擔(dān)心當(dāng)?shù)爻雠_限貸政策后房價(jià)出現(xiàn)波動,，影響當(dāng)?shù)劂y行房貸資產(chǎn)的安全。
林波指出,，廈門雖然今年樓市很旺,，但經(jīng)濟(jì)層面一直比較弱。但與廈門相比,，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、發(fā)展?jié)摿蛯θ丝诘奈{能力上，合肥樓市雖然進(jìn)入快車道,，但產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)底子比較弱,。“合肥如果放任房價(jià)上漲將是涸澤而漁,，對整個(gè)城市發(fā)展都不利,，所以合肥才出臺了比較嚴(yán)厲的樓市政策?！绷植ㄔ诮邮苡浾卟稍L時(shí)說,。
蘇鑫指出，開發(fā)商之所以扎堆在一線和熱點(diǎn)二線城市投資,，是因?yàn)樵谄渌鞘胁毁嶅X,，只能在這些城市拿地做項(xiàng)目。
“國內(nèi)市場除了房地產(chǎn),，不可能有其它行業(yè)可以容納如此龐大的資金,。有龐大的資金，又集中在少數(shù)幾個(gè)城市,，房價(jià)和地價(jià)肯定會漲,。這種情況下，限貸只能說是救急之法,?！碧K鑫說。
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