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　　中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院3日發(fā)布《中國住房報告（2015-2016）》,。報告指出,，2015年房地產(chǎn)市場的住房形勢超出預期,。一方面投資增速呈俯沖式下降,，對經(jīng)濟增長直接貢獻幾乎為零；另一方面,，庫存高企，去化壓力增大,，商品住房過?？値齑娓哌_21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23至24個月,。與此同時,，住房市場步入“結(jié)構(gòu)性過剩”時代,，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡,，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。

　　報告稱,，2016年中國樓市內(nèi)部條件與外部環(huán)境并不樂觀,，在此背景下，房價存在較大幅度下跌的波動運行可能性,，但由于宏觀政策進一步寬松,，房地產(chǎn)市場不會硬著陸。

趙乃育/繪?

　　報告指出,，今年以來,，雖然宏觀政策一再寬松，商品住房庫存去化卻難見好轉(zhuǎn),。作為代表開發(fā)商預期,、潛在庫存以及市場需求的新開工面積、施工面積以及竣工面積三個典型指標,，雖然整體趨緩,，供應量減少，但待售庫存壓力卻沒有較大緩解,。

　　具體來看,，新開工方面，自年初以來同比持續(xù)下滑,，2月到9月之間累計額的同比增長率甚至為-13.5%到-20.9%,。施工面積方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放緩至2015年8月的0.2%,?？⒐し矫妫瑒t僅維持在-10%到-20%,。

　　盡管投資,、施工等數(shù)據(jù)大幅放緩,，但新建商品住房待售量卻未減，截至10月底,，新建商品住房待售面積為43654萬平方米,，同比上升14%。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,，宏觀政策刺激力度加大,，特別是信貸寬松，促使5月以來住房銷售速度顯著提升,，但市場觀望情緒濃厚,，仍未扭轉(zhuǎn)庫存高企的現(xiàn)實，也再次說明了庫存的嚴峻性,。

　　“商品住房過?？値齑媪扛哌_21億平方米?！蹦啭i飛說,。報告指出，目前現(xiàn)房方面,，去化超過18個月以上的過剩1億平方米,，期房方面，去化超過2年的過剩面積達19.96億平方米,。

　　以2015年商品住房總庫存計算,，總庫存預計達39.96億平方米，其中,，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米,，去化周期達4.5年，現(xiàn)房待售面積方面,，庫存4.26億平方米,，去化周期為23個月。值得注意的是,，按照最大合理庫存存銷比例,，商品住房合理總庫存僅為22億平方米，其中,，現(xiàn)房庫存去化周期18個月,，面積為3.21億平方米，期房去化24個月,，涉及15.78億平方米,。

　　去化周期方面，目前現(xiàn)房庫存高達23至24個月,，遠高于6至18個月的合理區(qū)間,，較2012年的11個月左右更是大幅上漲,。

　　失衡　住房市場步入“結(jié)構(gòu)性過剩”時代

　　報告指出,，當前我國住房市場一個很突出的問題是,，住房市場發(fā)展嚴重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存,。一線城市住房供求矛盾突出,，房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩,，庫存高企,，房價下跌,。

　　社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華博士表示,，過去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的推動下,，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應求態(tài)勢,。但2014年以來，住房總量“供不應求”時代淡出,，“結(jié)構(gòu)性過?！睍r代到來。

　　鄒琳華表示,，雖然住房總量短缺時代已過去,，三四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的凈流入及收入水平的提高,，一線城市住房現(xiàn)階段仍存部分短缺,。

　　同時，在部分大城市,，住房面積狹小和職住不平衡等結(jié)構(gòu)性短缺問題嚴重,。而許多二線城市如西安、青島等,，都出現(xiàn)了大戶型優(yōu)質(zhì)住宅銷售狀況較好,，而90平方米以下的小戶型銷售遇冷的局面。

　　報告指出,，在內(nèi)部結(jié)構(gòu)性過剩嚴重,、外部環(huán)境趨于惡化的條件下，如果仍繼續(xù)原有的“經(jīng)濟房地產(chǎn)化”導向,，刺激住房消費以維系高房價與經(jīng)濟高增長,，將加重住房結(jié)構(gòu)性過剩。

　　倪鵬飛表示,，過去十年,，雖然住房市場促進了經(jīng)濟快速增長,，但被作為宏觀經(jīng)濟支柱與地方政府財源，也承載了過多的壓力,?！胺績r被認為可漲不可跌，也使城鎮(zhèn)居民家庭負擔過重,，進而影響經(jīng)濟內(nèi)需不足,，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型乏力?！?/p>

　　預警　明年房價或較大程度下跌波動

　　倪鵬飛表示,，2015年6月后，房地產(chǎn)銷售面積一改同比下降趨勢,，出現(xiàn)明顯的回暖趨向,，升中企穩(wěn)。但在宏觀經(jīng)濟下行壓力,、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長有沖突的背景下,，不能保證2016年房價穩(wěn)定的可持續(xù)性?？紤]到宏觀政策影響與自我調(diào)整程度,，2016年房價或存在較大程度下跌波動的可能。

　　此外,，倪鵬飛指出,，在政策激勵下，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平,，改善性需求大幅釋放,。但從目前來看，銷售增長卻顯乏力,，庫存壓力緩解有限,。因此，2016年住房市場回暖基礎不穩(wěn),，波動風險較大,，分化或趨于嚴重。但他同時表示,，由于金融環(huán)境寬松,，購房信貸成本處于歷史低點，因此,，房價并不會出現(xiàn)硬著陸,，仍以相對穩(wěn)定為主。

　　報告建議，住房市場發(fā)展應與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式相結(jié)合,，通過適度藏富于民,，實現(xiàn)住房市場與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。如出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策,，降低購房還款負擔,，實現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標。對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼,。

　　“應減免普通商品住房交易稅費,，促進自由遷徙和居住條件改善?！蹦啭i飛表示,，應擴大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收??；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅,；取消自用5年及唯一生活用房限制,，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅,；對于賣一買一的換房需求除給予稅費減免外,，還可給予適度財政補貼。

　　對于供給端,，倪鵬飛表示,，應減少開工，扶持開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級,。例如主業(yè)不是房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型時,，在土地用途調(diào)整、行政審批,、稅費方面給予部分扶持,。并鼓勵企業(yè)并購重組，以減少爛尾風險,。

　　而對于房價畸高,、住房供需矛盾突出的熱點城市，倪鵬飛表示,，應加大普通住房土地供應,，加快住房用地入市節(jié)奏，對未完成供地任務的城市將調(diào)減整體供地指標作為懲罰,。同時在補交土地出讓金和科學規(guī)劃的前提下,，支持商改住、工改住。

　　倪鵬飛表示,，未來三大政策目標包括去庫存,、防風險、促投資,。具體來看,，加快對未來5年總供給的88.2億平方米庫存的消化，并保持價格平穩(wěn),，防止大起大落,，帶來違約風險。投資負面,，促進投資維持10%左右的增速,，恢復正常水平。