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??? “天府門(mén)廊,，怎么走？”日前,，一個(gè)從香港來(lái)的旅行團(tuán)領(lǐng)隊(duì)拿著成都市地圖,，不停地問(wèn)路人，但很多路人都搖搖頭,，就走開(kāi)了,。

??? 在香港，“維港門(mén)廊”有口皆碑,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去,，屹立于維多利亞港入口，早已成為香港獨(dú)特的城市地標(biāo),，其背后的謀劃者就是新鴻基地產(chǎn),。但是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在成都天府門(mén)廊并不為人熟知,。

??? 8年前,，新鴻基在成都輕松拿下“東調(diào)”戰(zhàn)略推出的259畝大盤(pán)，意欲打造世界第五座ICC項(xiàng)目,。如今8年過(guò)去了,，成都ICC僅建了1/3的住宅用地，作為主體的商業(yè)還在整治地基,，另有1/3用地荒蕪,。那么，拿地多年卻開(kāi)發(fā)緩慢,，新鴻基地產(chǎn)意欲何為,？

拿地樓面價(jià)僅為2769元

??? 這一切都要從14年前的成都“東調(diào)”戰(zhàn)略說(shuō)起。當(dāng)時(shí)政府對(duì)東郊工業(yè)企業(yè)實(shí)施搬遷，被劃入搬遷名單的攀成鋼片區(qū)騰出了3000畝土地,，且地處東二環(huán)與東大街東沿線(xiàn)交叉位置上,，因此備受市場(chǎng)關(guān)注。

??? 成都ICC所在的259畝地塊,，號(hào)稱(chēng)是攀成鋼的頭號(hào)巨幅地塊,，2007年底公開(kāi)“出嫁”,。成都市國(guó)土局土地出讓公告顯示,，上述宗地編號(hào)具體為“JJ46(211/212/252)：2007-092”，其中規(guī)定B1及C1地塊為商業(yè)金融業(yè)用地,，主體建筑高度均為280米,。

??? 一位參與過(guò)當(dāng)時(shí)土地競(jìng)拍會(huì)的成都地產(chǎn)人士回憶說(shuō)，“當(dāng)時(shí)以為這塊地爭(zhēng)奪會(huì)很激烈,，但現(xiàn)場(chǎng)只有新鴻基一家舉牌,，最后底價(jià)成交，樓面價(jià)為2769元/平方米,?！?/p>

??? 實(shí)際上，新鴻基地產(chǎn)的野心是復(fù)制“維港門(mén)廊”,，打造“天府門(mén)廊”成都ICC,。按其設(shè)計(jì)，上述B1與C1地塊的主體建筑就是“天府門(mén)廊”的兩根擎天門(mén)柱,。

??? 新鴻基地產(chǎn)介紹說(shuō),，成都ICC將以商業(yè)、購(gòu)物及金融為核心,，發(fā)展高端商業(yè),、銀行、保險(xiǎn),、證券,、基金、信托等金融業(yè)務(wù)以及與之相關(guān)的法律,、評(píng)估,、審計(jì)、會(huì)計(jì),、咨詢(xún)策劃等專(zhuān)業(yè)服務(wù),。

??? 從公開(kāi)內(nèi)容看，引入成都ICC是攀成鋼板塊走向高端服務(wù)業(yè)的關(guān)鍵起點(diǎn),。日前,，坊間傳言成都多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目陷入停工或半停工，這讓仍未顯山露水的成都ICC備受關(guān)注?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,，成都ICC的A地塊是“天曜”豪宅，被圍欄圈起來(lái)的是B地塊,，正在做地下工程,，有塔吊旋轉(zhuǎn)，C地塊為一片荒地,，成都ICC銷(xiāo)售中心就掩映在這片荒地東頭的樹(shù)林中,，除2~3名置業(yè)顧問(wèn)值班外，停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛稀少,，少有看房者,。

??? 成都ICC銷(xiāo)售中心一位置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，A地塊純住宅項(xiàng)目“天曜”共有928戶(hù),，已進(jìn)入尾盤(pán),，剩下100余套大戶(hù)型去化難度較大，售價(jià)約11000元/平方米,。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,，天曜首次開(kāi)盤(pán)時(shí)曾賣(mài)到14000元/平方米。

??? 記者以購(gòu)房者的身份登上天曜一棟清水房,，從陽(yáng)臺(tái)上遠(yuǎn)眺,，整個(gè)攀成鋼片區(qū)一覽無(wú)余，ICC項(xiàng)目的B,、C地塊盡收眼底,。一個(gè)拿地8年的高端綜合體項(xiàng)目，至今不是空地就是工地,，讓人對(duì)新鴻基地產(chǎn)的操盤(pán)思路頗為費(fèi)解,。

??? 記者查閱新鴻基地產(chǎn)各財(cái)年的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，新鴻基地產(chǎn)香港環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)周期并不長(zhǎng),，于2005/06年財(cái)年內(nèi)動(dòng)土,，至2009/10年財(cái)年落成，動(dòng)工到租戶(hù)入駐僅4年,。

周邊樓盤(pán)多已竣工

??? 一位成都地產(chǎn)資深媒體人回憶說(shuō),，2011年5月，成都二環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)每平方米首次突破一萬(wàn)元,，樓市調(diào)控升級(jí),，攀成鋼板塊除了成都婦女兒童中心大樓，也只有華潤(rùn)二十四城等幾個(gè)在建樓盤(pán),，但大片土地并不是沒(méi)人要,，而是早已成了各房企巨頭的“囊中物”,。

??? 如今，群龍聚首的攀成鋼開(kāi)發(fā)速度一直很慢,。2011年11月,，綠地集團(tuán)打破沉寂，宣布即將推出綠地錦天府,，意味著該板塊首次從概念進(jìn)入落地,。

??? 值得一提的是，吉寶凌云峰閣與環(huán)球匯天譽(yù)分別于2012年4月與5月開(kāi)工,，分別于去年6月和年底竣工,。與之相比，成都ICC純住宅“天曜”雖與綠地錦天府于2011年9月底一起開(kāi)工,，但記者看到其至今仍在施工,，而綠地錦天府早已于2013年6月完工。

??? 截至目前,，拿地稍晚的通用時(shí)代國(guó)際社區(qū)、伊泰天驕,、樂(lè)天圣苑,、中洲中央城邦、中糧鴻云等多個(gè)中高端項(xiàng)目已處于現(xiàn)房銷(xiāo)售或準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售階段,。中糧地產(chǎn)去年8月拿下“中糧鴻云”剛需地塊之后,，僅隔1個(gè)月即啟動(dòng)開(kāi)工，記者近日現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán)時(shí)看到多棟樓盤(pán)均已建起了10多層,。

??? 除了成都ICC之外,，在片區(qū)內(nèi)環(huán)球匯天譽(yù)拿地成本最低，其樓面價(jià)為4200元/平方米,，而售價(jià)達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米,。這足以看出港資房企比內(nèi)地房企具有較大的銷(xiāo)售毛利率彈性空間。

??? 當(dāng)前,，攀成鋼板塊的問(wèn)題顯而易見(jiàn),。今年4月份，中糧鴻云與樂(lè)天圣苑在同一節(jié)點(diǎn)首次開(kāi)盤(pán),，同臺(tái)對(duì)壘,。成都某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，該板塊同質(zhì)化嚴(yán)重,，缺少高端商業(yè)配套,。

??? 如今，攀成鋼板塊內(nèi)住宅樓盤(pán)林立,，業(yè)內(nèi)期待成都ICC早日面市,，并將之與仁恒置地廣場(chǎng)及IFS相提并論,。但新鴻基拿地8年來(lái)，僅開(kāi)發(fā)了1/3的住宅地塊,。新鴻基地產(chǎn)2013/14財(cái)年年報(bào)透露,，成都ICC剩余部分將于2017/18財(cái)年或以后完工。

??? 在成都某房企營(yíng)銷(xiāo)高層看來(lái),，港資房企喜歡慢開(kāi)發(fā)造精品,，對(duì)市場(chǎng)判斷很謹(jǐn)慎。他們拿地時(shí)片區(qū)不成熟,，但肯定不是資金問(wèn)題,。成都天坤地產(chǎn)副總經(jīng)理賴(lài)翰林告訴記者，“根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定,，土地拍賣(mài)后兩年內(nèi)必須開(kāi)發(fā),，否則無(wú)償收回?！?/p>

??? 日前,，記者向新鴻基地產(chǎn)、九龍倉(cāng)與恒基地產(chǎn)總部分別發(fā)去了采訪(fǎng)提綱,，截至發(fā)稿時(shí)仍未收到回復(fù),。

??? 針對(duì)相關(guān)問(wèn)題，記者近日采訪(fǎng)了成都市國(guó)土局,，該局土地利用管理處副處長(zhǎng)韓軍解釋說(shuō),，“法律上，沒(méi)有‘囤地’概念,，只有閑置土地,。根據(jù)國(guó)土部53號(hào)文件界定，也需經(jīng)過(guò)調(diào)查界定,。沒(méi)有經(jīng)過(guò)調(diào)查程序,，只能說(shuō)涉嫌。是否閑置土地,，要按照合同簽訂時(shí)的宗地調(diào)查,，而不是按宗地劃分的地塊?！?/p>

??? 上個(gè)月下旬,，國(guó)土部成都督察局督促成都市加大閑置土地處置整改力度。那么,，新鴻基成都ICC地塊是否會(huì)被處置整改呢,？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“原則”之外還有特例,，這一政策非剛性,。成都一位不愿具名的房地產(chǎn)律師指出,，港資房企有錢(qián)，地方為了招商引資對(duì)其很照顧,，他們一拿就是數(shù)百畝上千畝,，雖然早期規(guī)定了單宗不超200畝等，但現(xiàn)行政策對(duì)他們約束仍不夠,。

或與母公司變動(dòng)有關(guān)

??? 一位接近新鴻基成都高層的某知情人士透露,，新鴻基用香港ICC國(guó)際化概念設(shè)計(jì)方案，迎合國(guó)際金融機(jī)構(gòu)入駐需求,，方案設(shè)計(jì)及建造標(biāo)準(zhǔn)很復(fù)雜,，在對(duì)接成都ICC項(xiàng)目中，卻遲遲難以落地,，期間歷經(jīng)多次博弈,。而新鴻基地產(chǎn)官方于2008年7月份曾雄心勃勃地說(shuō)，他們要把成都ICC打造成國(guó)際級(jí)綜合項(xiàng)目典范,，品質(zhì)可媲美香港“維港門(mén)廊”,。“現(xiàn)在挖地基的是B地塊‘凱旋門(mén)’,，設(shè)計(jì)太復(fù)雜了,。裙樓的商業(yè)很復(fù)雜，技術(shù)是其一,，他們請(qǐng)的是香港凱達(dá)環(huán)球和嘉博建筑事務(wù)所，國(guó)際規(guī)范與國(guó)內(nèi)規(guī)范有沖突,，調(diào)了很久,。以香港看法，調(diào)出來(lái)的商業(yè)結(jié)構(gòu)太痛苦了,，達(dá)不到他們的商業(yè)要求,，就擱置了?！鄙鲜龀啥寄持槿耸空f(shuō),。

??? 某國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)成都分部相關(guān)人士透露，他們?nèi)ツ觊_(kāi)始介入成都ICC商業(yè)部分招商代理,，還負(fù)責(zé)與項(xiàng)目相關(guān)建筑事務(wù)所協(xié)調(diào)如何優(yōu)化建筑設(shè)計(jì),，盡早落地。

??? 上述知情人士補(bǔ)充說(shuō),，新鴻基正準(zhǔn)備論證C地塊,，研究住宅需求，現(xiàn)在大戶(hù)型普遍不好賣(mài),，他們想改成小戶(hù)型,，市場(chǎng)調(diào)研快半年了,。“先做住宅,，不牽連裙樓商業(yè)設(shè)計(jì),。說(shuō)慢肯定慢，開(kāi)發(fā)商沒(méi)必要這時(shí)讓建筑單位進(jìn)場(chǎng),?！?/p>

??? 現(xiàn)在看來(lái)，新鴻基似乎有些騎虎難下,。目前,，攀成鋼內(nèi)絕大多數(shù)項(xiàng)目為迎合市場(chǎng)做成了“首改”或“再改”的中小戶(hù)型產(chǎn)品，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)白熱化,。那么,，新鴻基地產(chǎn)為何不早推1號(hào)和3號(hào)住宅用地？實(shí)際上,，像綠地錦天府彼時(shí)借助快銷(xiāo)模式,，通過(guò)高端活動(dòng)配合圈層營(yíng)銷(xiāo)，已基本去化完畢,。

??? 某國(guó)際地產(chǎn)機(jī)構(gòu)成都分公司負(fù)責(zé)人說(shuō),，“內(nèi)地樓市的黃金時(shí)期，這個(gè)年份卻在香港很糟糕,。香港戴德梁行當(dāng)年被兼并時(shí),，在內(nèi)地和香港是盈利的，在亞洲卻是虧損的,，被賣(mài)出去就是母公司出了問(wèn)題,。如果出現(xiàn)這種節(jié)點(diǎn)不搶的話(huà)，肯定是母公司出了問(wèn)題,?！薄袄罴握\(chéng)拿下成都南城都匯，也是囤積了很多年,。他們很聰明,，不會(huì)干虧本生意?！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充說(shuō),，一定要站在母公司角度去觀察。

??? 公開(kāi)資料顯示,，新鴻基地產(chǎn)決策層的郭氏三兄弟郭炳湘,、郭炳江與郭炳聯(lián)，近些年沒(méi)少卷入輿論漩渦,。先是郭炳湘因郭氏家族風(fēng)波2008年被免去公司主席兼行政總裁,，2011年郭炳江和郭炳聯(lián)上位,，從公司聯(lián)席副主席兼董事總經(jīng)理升為主席兼董事總經(jīng)理，不料1年后兩人集中涉案,，后被保釋復(fù)職,。不過(guò)，記者仔細(xì)查閱新鴻基定期報(bào)告發(fā)現(xiàn),，2014~2015年中期報(bào)告透露,，郭炳江已不在公司董事局之列，僅有郭炳聯(lián)為公司主席兼董事總經(jīng)理,。

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