■展望2013·年終系列報(bào)道之八
26日,，上港集團(tuán)旗下威旺置業(yè)有限公司以56.8億元競得上海海門路55號(hào)地塊，樓板價(jià)23330元/平方米,，溢價(jià)率21.11%,，成為2012年全國總價(jià)地王。值得注意的是,，這距國土部“喊話”不足10天,。
2012年3月以來,，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯,，時(shí)近年底更是輪番上演土地,、售房高潮，在此背景下,，消費(fèi)者預(yù)期被改變,，甚至出現(xiàn)了恐慌性購房、千人排隊(duì)購房等現(xiàn)象,。以上種種房地產(chǎn)市場的非正�,，F(xiàn)象，為2013年的房地產(chǎn)市場蒙上層層面紗,。
市場分析人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，近日多部委的及時(shí)表態(tài)除了強(qiáng)化當(dāng)前樓市的政策執(zhí)行信號(hào)，也是對(duì)明年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策基調(diào)的一個(gè)表態(tài),，確定2013年房地產(chǎn)政策總指導(dǎo)方針,，防止未來市場出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。業(yè)界普遍認(rèn)為,，2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策將適度偏緊,。在執(zhí)行原有政策之外，或以市場監(jiān)控,、預(yù)期管理,、土地供給、房產(chǎn)稅等多項(xiàng)關(guān)鍵要素形成“組合拳”,，進(jìn)行樓市調(diào)控,。
市場 年底“量價(jià)齊升”現(xiàn)象明顯
2012年上半年房地產(chǎn)市場一度低迷，并殃及全國范圍的土地市場,，土地流標(biāo)和底價(jià)成交比比皆是,。但是一季度結(jié)束后，樓市開始逐漸復(fù)蘇,，成交量的提升開始帶動(dòng)價(jià)格小幅上漲,。進(jìn)入第四季度后，樓市“量價(jià)齊升”尤為明顯,。
26日,，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的研究報(bào)告顯示，11月份30個(gè)典型城市商品住宅成交面積為2125萬平方米,，同比增長84.1%,，持續(xù)9個(gè)月同比上升。同時(shí),，商品住宅成交量在11月達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn),。
在價(jià)格上，11月份30個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)為9449元/平方米，環(huán)比增長3.0%,，同比增長6.3%,。易居方面分析指出，盡管高庫存令不少開發(fā)商不敢輕易上調(diào)價(jià)格,，但年末商品住宅價(jià)格依舊保持穩(wěn)中緩升的態(tài)勢,。
2012年下半年市場成交情況明顯好于上半年，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是購房需求受到抑制后在年前集中釋放的結(jié)果,。
其中,，近期來自北、上,、深,、廣等一線城市個(gè)別樓盤提價(jià)、搶房以及地王等現(xiàn)象,，引發(fā)購房者對(duì)房價(jià)可能暴漲的恐慌情緒進(jìn)一步蔓延,。易居方面的數(shù)據(jù)顯示，11月份,，一,、二、三線城市商品住宅成交量環(huán)比增幅分別為22.4%,、18.4%與-2.5%,，同比增幅分別為112.2%、79.5%和75.7%,。
此前統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月份70大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)也是佐證：該數(shù)據(jù)顯示,，11月份70個(gè)大中城市中，新房價(jià)格上漲的城市有53個(gè),，比上月增加了18個(gè),。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大,。
由于今年11月房價(jià)上漲明顯加速,，超過70%的城市價(jià)格出現(xiàn)了環(huán)比上漲。業(yè)界有分析指出,，房價(jià)已經(jīng)在當(dāng)前的一二線等主要城市開始率先反彈,。
基于2012年樓市成交量整體上升以及房價(jià)的波動(dòng)情況，業(yè)界關(guān)于“房價(jià)將于來年進(jìn)一步暴漲”的預(yù)期逐漸加劇,。來年的調(diào)控政策趨勢正成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)問題,。
預(yù)測 明年市場趨勢整體好于今年
自2012年3月起，我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)回暖跡象,，成交量節(jié)節(jié)攀升,，房價(jià)隨之走高。我國房地產(chǎn)市場2013年將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的趨勢？
中國指數(shù)研究院認(rèn)為,，一方面,，2013年宏觀經(jīng)濟(jì)將企穩(wěn)向好，城鎮(zhèn)化,、經(jīng)濟(jì)體制改革等中長期政策繼續(xù)推進(jìn)，為中長期經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力,。另一方面,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2013年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。因此,，在房企資金鏈有所好轉(zhuǎn)的背景下,，穩(wěn)健且適度向好的貨幣環(huán)境繼續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來利好。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，明年房地產(chǎn)市場整體形勢將好于今年,，將不再拘泥于商品房，而是向城鎮(zhèn),、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域轉(zhuǎn)型,。
中國指數(shù)研究院認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長,、貨幣政策保持穩(wěn)健,、房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊的背景下，2013年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價(jià)增速略有提高,，投資增速趨穩(wěn),，新開工止跌反彈”的特點(diǎn)。
從需求來看,，中國指數(shù)研究院指出,，2013年全年商品房銷售面積增速將略有提高，呈現(xiàn)上下半年增速前高后低特點(diǎn),。
他們預(yù)計(jì),，2013年上半年商品房銷售面積同比增長14.8%，銷售額同比增長23.9%,；下半年增速明顯回落,，銷售面積同比增速降至0.7%，銷售額同比增速降至8.2%,。
但是,，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊認(rèn)為，2013年一季度將呈現(xiàn)明顯的成交清淡現(xiàn)象,，價(jià)格也不會(huì)有明顯回升,。他指出，在繼續(xù)限購、限貸的背景下,，我國主要城市的購買需求,，仍主要由剛性需求擔(dān)當(dāng)。但是,，由于今年11月,、12月的年內(nèi)第二波成交高峰，是在某種恐慌性情緒下發(fā)生的,，透支了2013年的部分需求,，因此，2013年1月,、2月將再現(xiàn)環(huán)比下滑現(xiàn)象,。
聶梅生也指出，明年暴漲的可能性不大,，現(xiàn)階段雖然商品房價(jià)格較調(diào)控初期稍漲,，房企資金鏈也較為寬松，但是多數(shù)開發(fā)商漲價(jià)動(dòng)力并不足,。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預(yù)計(jì),，2013年住房市場總體趨勢穩(wěn)中有進(jìn)，大穩(wěn)定中有小震蕩,。
調(diào)控 有望用“組合拳”治理樓市
剛剛落幕的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,，住建部定調(diào)2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控，住建部部長姜偉新表示,，明年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸,、稅收政策和限購措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求,，支持合理自住和改善性住房需求,。同時(shí)，各省市要編制好實(shí)施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃,，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期,。
“2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控將在繼續(xù)維持關(guān)鍵性調(diào)控的基礎(chǔ)上適度偏緊�,！敝袊笖�(shù)研究院認(rèn)為,，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于穩(wěn)定，但是若房價(jià)繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍,，可能出臺(tái)更嚴(yán)厲措施,。
值得注意的是，聶梅生指出,，最近一輪樓市調(diào)控政策已持續(xù)超過兩年半,，政策效應(yīng)有所遞減,。由于我國購房需求量仍然較大，但以現(xiàn)階段限購,、限貸的調(diào)控方式很難完全抑制投機(jī)性需求,。因此，在執(zhí)行原有政策之外,，還應(yīng)逐步采用市場手段調(diào)控房地產(chǎn)市場,，并加強(qiáng)對(duì)市場預(yù)期的引導(dǎo)，完善土地供應(yīng)制度,，以市場監(jiān)控,、預(yù)期管理、土地供給等影響房地產(chǎn)市場的多項(xiàng)關(guān)鍵要素形成“組合拳”調(diào)控樓市,。
事實(shí)上，未來房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”已經(jīng)初顯,。針對(duì)近日來多發(fā)的“地王”現(xiàn)象,，國土部就出臺(tái)新政，表示將重點(diǎn)監(jiān)測房價(jià),、地價(jià)異常波動(dòng)城市,，并針對(duì)大房企和大地塊建立跟蹤督察制度。
除此之外,，為避免出現(xiàn)所謂的“地王”誤導(dǎo)市場,，國土部要求各地對(duì)總價(jià)較高的地塊實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng),；對(duì)地段較好,、單價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競價(jià)方式或招標(biāo)出讓,；對(duì)那些可能出現(xiàn)過度競爭的地塊,，選用“競地價(jià)、競配建”等多種競價(jià)方式,。
住建部則在限購,、限貸政策的基礎(chǔ)上，要求明年各地要繼續(xù)“編制和實(shí)施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃,，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期”,。
住建部部長姜偉新表示：“明年繼續(xù)在市場準(zhǔn)入、銷售,、租賃,、估價(jià)等環(huán)節(jié)強(qiáng)化監(jiān)督，加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管,，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域誠信體系建設(shè),。與此同時(shí),，要密切監(jiān)測市場形勢，會(huì)同有關(guān)部門及時(shí)發(fā)布有關(guān)信息,，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng),，做好政策儲(chǔ)備�,！�
除此之外,，為外界矚目的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍信號(hào)明顯。姜偉新透露,，將會(huì)同財(cái)政部,、國稅總局研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)相關(guān)事宜。
值得注意的是,，盡管限購政策不退出,，但是建立市場化手段為主的調(diào)控政策體系也在研制之中。姜偉新表示：“明年要配合有關(guān)部門加快研究以財(cái)稅金融等經(jīng)濟(jì)法律手段為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制,，構(gòu)建符合我國國情,、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效,、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系,。”
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