近日有媒體報道，北京地區(qū)各大銀行對二套房貸首付比例統(tǒng)一執(zhí)行五成;廣東省金融監(jiān)管部門日前發(fā)布的《關于在廣東貫徹落實銀發(fā)(2015)98號文有關事宜的通知》中，規(guī)定省內除廣州外,，二套房貸首付比例下調至四成;而深圳各大銀行二套房首付依然按照七成執(zhí)行。
也就是說,，上海、廣州和深圳這三個一線城市還未就二套房貸政策如何“落地”作出表態(tài),。但根據經驗看,，這三個城市或將在后續(xù)執(zhí)行二套房貸首付五成的政策。
如果一線城市執(zhí)行二套房貸首付五成,，則意味著“3·30”二套房貸新政在實踐中貫徹了李克強總理在“兩會”上就房地產市場提出的“落實地方政府主體責任”,，以及銀發(fā)(2015)98號文提出的“因地施策，分類指導”,。從取消行政干預的角度看,，國家希望各地都要退出限購政策，但是一線城市在人口管理,、公共服務供給,、環(huán)境治理上的壓力在中短期內難以改觀，在“地方主體責任”的壓力下,，繼續(xù)堅持限購是一個不得已的選擇,，首付比例也很難一刀切地從七成一下子降至四成。
本次一線城市之所以實行了差別化的二套房貸政策,，也是從自身樓市運行的現狀出發(fā)的。首先,，在“3·30”新政之前,，一線城市樓市回升趨勢已經確立。2014年,，盡管全國主要城市房價明顯下滑,，但一線城市的房價卻逆勢上漲。百城房價顯示,，一線城市的房價在2014年上漲0.58%,，主流中介統(tǒng)計的二手房價格漲幅在7%~20%;根據國家統(tǒng)計局70個大中城市房價數據，2015年以來,，一線城市新房價格止跌趨勢明顯,，樓市風向標深圳的新房價格已經連續(xù)3個月(2014年12月~2015年2月)環(huán)比上漲。
此外，北上廣深四個城市均將首套和二套房公積金貸款首付比例分別降至20%和30%,。再加上近期取消了“90/70”政策,、營業(yè)稅免征期“5改2”，這都非常有利于需求入市,，特別是剛性需求集中且規(guī)模很大的一線城市,。
一線城市樓市回升，對于帶動二線,、三四線和全國樓市去庫存,，助推居民自住性和改善性住房需求，穩(wěn)定經濟增長有積極貢獻,。筆者認為,，一線城市樓市回升具有強大的外溢效應，應該予以鼓勵,。但同時,，不可忽視一線城市樓市在供求方面的獨特性，在政策刺激下可能會出現過快上漲的可能,，這反而會傷害到剛性需求的釋放和外溢效應的發(fā)揮,。
因此，不管是北京還是廣州,，近期“落地”的二套房貸政策,，盡管下調了貸款的首付比例，但利率仍保持上浮10%,，而首套房利率折扣力度卻再次擴大,。
筆者認為，這樣的差別化是一個好的跡象：二套房貸利率上浮,，在需求已經很旺的情況下,，有利于控制需求過旺對于價格的推動，而且也有利于控制對于廉價和稀缺信貸資源的占用,，而將信貸資源更多地以低成本的形式投向首套住房需求,。
綜上所述，二套房貸在一線城市的“差異化”落地,，適度降低二套房貸首付比例,、提高二套房貸利率水平，有利于控制可能出現的過旺需求,，使得房價不致快速上漲沖擊自住性,、改善性住房需求的實現。
這樣,，一線城市的樓市穩(wěn)步回升了,，才能有效發(fā)揮帶動二線,、三四線城市樓市“去庫存”和“促消費”，以及全國樓市的穩(wěn)定,。
