在支持房地產開發(fā)企業(yè)合理融資需求方面，“央四條”提出,，“積極穩(wěn)妥開展房地產投資信托基金(REITs)試點,。”監(jiān)管層提出試點REITs,，已經(jīng)不是第一回了,。但放在當前樓市形勢下來理解，很多人可能會認為,，管理層此舉的考慮是為了開辟房企新的融資渠道,，減少對銀行信貸的依賴，降低高度集中在銀行的房地產風險,。同時,，通過發(fā)行基金份額，不但可以加速房企資金回籠,，加速庫存消化,，還可以為大眾投資者提供一個分享房地產行業(yè)利潤的新渠道。
這一理解并沒錯,，但不全面,。從全球來看，REITs是一個非常好的房地產金融產品,。由于投資額巨大,、投資回收期較長、固有的周期性風險突出,，不動產投資是任何單一的資金來源所無法承受,，特別是以銀行信貸為主的間接融資模式。而集合機構和大眾投資者的REITs的出現(xiàn),，既解決了投資門檻的限制,，也縮短了投資周期，降低了集中度風險和不動產周期波動風險。
REITs不僅為不動產開發(fā)投資提供了多元化的融資渠道,，而且還為普羅大眾提供了靈活便捷的不動產投資渠道和退出渠道,。對于大眾投資者來說，在工業(yè)化和城市化快速推進,，并帶動產業(yè)結構升級(第三產業(yè)比重超過50%)和居民收入增長時期,，一國不動產價格長期上漲。若沒有REITs,，只有購買不動產才能分享這種紅利,，單宗不動產較高的價格使得只有少數(shù)有錢人分享到了這種紅利，而普羅大眾則被排除在外,。REITs的出現(xiàn),，則打破了單筆投資門檻的限制，即使是普通老百姓,，也能參與到分享不動產價值紅利的過程中,。
而且，REITs的發(fā)起人還會組建一個獨立的資產管理公司來對REITs進行管理,，并通過物業(yè)多元化投資和規(guī)避物業(yè)價值風險的組合投資(30%的基金份額可以投資物業(yè)以外的其他金融產品),，從而保證了在風險可控的前提下，REITs投資者可以獲得穩(wěn)定可持續(xù)的回報,。同時,，發(fā)起人還會聘請受托機構和專業(yè)的物業(yè)管理機構，直接介入物業(yè)招商,、運營和品牌維護等全過程,，對不動產下游產業(yè)鏈的成長，培育房地產下游服務子行業(yè)起到推動作用,。
受到土地資源,、人口紅利、區(qū)位固定的限制,，房地產開發(fā)的增長空間存在“天花板”效應,，而房地產行業(yè)的下游(物業(yè)管理、招商及配套服務,、更新改造,、信息化和智能化等)卻存在“長尾效應”。REITs收益主要來源于租金收益和物業(yè)增值收益,，物業(yè)管理的引入至關重要�,；趯Y產管理和物業(yè)管理的重視,，REITs將會提升房地產下游服務子行業(yè)的價值，有助于房地產國民經(jīng)濟基礎和先導產業(yè)功能的發(fā)揮，對第三產業(yè)發(fā)展和轉型有直接促進作用,。
毫無疑問,，我國試點發(fā)展REITs，其首要目的在于開辟房企多元化的融資渠道,。盡管我國房地產進入存量時代,，但棚戶區(qū)改造開啟了存量房利用的新時代，而新型城鎮(zhèn)化將釋放又一輪人口紅利,，房地產開發(fā)領域的資金需求仍舊可觀,。但隨著新房開發(fā)空間變窄，存量房(包括在建和已批未建項目)也需要一段時間來消化,，中短期內房地產投資風險開始顯現(xiàn),，這對于資金主要來源的銀行信貸(表內和表外信貸)是一個沖擊。目前,，房地產直接信貸占據(jù)銀行存量信貸的20%,，但如果將抵押物為物業(yè)的信貸算在內，這一比例高達60%,。
縱觀全球,，即便是基本面良好的國家，某一時期房地產過度投資和過剩供應引發(fā)的房地產周期風險是造成金融風險,、金融危機,，甚至是經(jīng)濟危機的罪魁禍首。長期內,，我國房地產市場不存在泡沫風險,，但中短期的下行風險不容忽視。若要實現(xiàn)樓市風險“軟著陸”,，并順利對接樓市長周期需求,，首要的就是讓中短周期風險“軟著陸”。一方面,，這需要降低對銀行信貸資金的依賴,，另一方面要引入多元化的投資渠道來對接需求，而REITs無疑是最佳選擇,。
首先,，REITs不僅可以部分替代房企對信貸資金的需求，而且通過縮短房地產項目投資回收期,，房企可以盡早退出投資,，銀行存量房貸也就盤活了，從而降低銀行桿杠;其次,，在國內各大城市,，都存在一些項目過早開發(fā),，而其價值卻會隨著規(guī)劃和配套的完善在后期體現(xiàn)的問題。REITs可以實現(xiàn)一些“先知先覺”投資者的進入,，這不但降低了開發(fā)風險,，減少了供應過剩，而且通過專業(yè)化的基金管理,、物業(yè)管理,，縮短項目從培育到成熟的周期;最后，在房地產存量時代,，隨著舊城改造加速和規(guī)劃調整,，城市空間結構趨于完善，再加上新型城鎮(zhèn)化對人口紅利的再次釋放,，存量房地產的價值在上升,，但持有的風險也較大，基于大眾投資和機構投資參與的REITs不僅可以介入,，而且可以有專業(yè)化的基金和物業(yè)管理,，探索最優(yōu)化的管理模式。
隨著房地產進入存量時代,，傳統(tǒng)的以上游開發(fā)為主的增量房地產時代,，將轉入以物業(yè)管理和存量房改造為主的下游房地產服務行業(yè)時代。但是,，由于下游子行業(yè)一直沒有專業(yè)化的管理機構,，房企也不重視下游行業(yè)培育，造成下游行業(yè)一直沒有形成明朗的盈利模式,，也沒有創(chuàng)造出可觀的盈利空間,。這也是為何房企都認為房地產下游是一片“藍海”,，但卻沒有一家能夠成功向下轉型的原因,，也是租售比居高不下的主要原因。
REITs要實現(xiàn)可觀穩(wěn)定的收益,，就需要物業(yè)能夠產生持續(xù)穩(wěn)定的租金收入流和物業(yè)長期增值,，這就需要在下游行業(yè)培育出成熟的、專業(yè)化的物業(yè)管理模式,，并基于物業(yè)現(xiàn)金流價值最大化來選擇業(yè)態(tài)模式和招商運營,。因此，REITs的發(fā)展也意味著專業(yè)化的物業(yè)管理體系的形成,，以及基于價值最大化的物業(yè)存量時代的到來,，這是房企成功實現(xiàn)向下轉型的先決條件。
目前,，制約REITs在我國試點及推廣有三個因素,，無風險收益率居高不下,、稅收豁免制度缺失、專業(yè)化的基金及物業(yè)管理機構缺位,。前者既與當前融資成本高有關，也與后兩者缺失并造成物業(yè)租金收益相對較低有關,，而REITs推進不力也是物業(yè)租金收益率下降,，產品缺乏吸引力的一個原因�,？蛇x擇兩個解決方案,，一是引進保險資金、外資等低成本資金,，降低無風險收益率,，提升REITs相對收益率，對低收益的一些項目REITs(如公租房),，可學習美國低收入住房返稅政策來提高相對收益;二是以私募REITs向公募REITs漸進過渡,、債權型REITs向股權型REITs漸進過渡的方式，規(guī)避中短期內產權,、稅收制度,、風險偏好體系未形成對推出REITs的制約。長期內,，要解決稅收豁免,、基礎資產質量(特別是產權的制約)、信托登記權屬,、監(jiān)管障礙等問題,。
