預(yù)計(jì)最晚到2018年，中國(guó)居民住宅將進(jìn)入總量過(guò)剩,，屆時(shí)面臨的將是建筑量斷崖式下滑帶來(lái)的大衰退,，非核心城市的房?jī)r(jià)整體崩潰。
房?jī)r(jià)泡沫,，正在一線城市悄然破滅,。這次與2008年不同，2008年中國(guó)處于總量短缺狀態(tài),，而今天房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入總量過(guò)剩時(shí)代,。
在所有投資的信條中，我信奉兩句話：一,、只有泡沫和崩潰;二,、大類資產(chǎn)的收益率長(zhǎng)期中是平均化的。而中國(guó)房地產(chǎn)似乎違反了這兩個(gè)信條,。是信條錯(cuò)了?還是房地產(chǎn)的周期沒(méi)到?
我工作之初,，就牢牢地記住了一句話：“要敬畏頭頂?shù)男强浙∈貎?nèi)心的道德法則”。我相信,，大類資產(chǎn)回報(bào)的法則必有其規(guī)律,。房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格周期，大致遵循庫(kù)茲涅茨建筑業(yè)周期,，當(dāng)建筑業(yè)達(dá)到無(wú)以復(fù)加的繁榮之后,，必然會(huì)迎來(lái)長(zhǎng)期衰退。
我們測(cè)算一下每年建設(shè)多少房子才是合理的?如果房子的保質(zhì)期是20年,，每年為一個(gè)人建1平方米的住宅,，在一個(gè)永續(xù)期內(nèi)人均住宅面積就是20平方米。如果房子的保質(zhì)期是50年,，每年為一個(gè)人建1平方米,，在一個(gè)永續(xù)期內(nèi)人均住宅面積就是50平方米。2003年之后,，新建住宅中磚混結(jié)構(gòu)的壽命應(yīng)該不低于50年,，鋼混結(jié)構(gòu)的壽命應(yīng)該大于80年,。也有人說(shuō)，中國(guó)城市規(guī)劃經(jīng)常變,，剛建了就要拆,。這純粹是主觀臆斷，以偏概全,。我還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)2003年之后建設(shè)的住宅小區(qū)被整體拆遷的,。
一個(gè)社會(huì)，每年為每個(gè)社會(huì)成員建設(shè)多少房子是合適的呢?大致是人均1平方米左右,。
中國(guó)在2008年之前的30年改革開(kāi)放歷程中,，住宅供給嚴(yán)重滯后。直到2008年,，我們剛剛達(dá)到人均1平米的年度住宅竣工量,。然而，2008年之后,，國(guó)際需求萎縮明顯,，中國(guó)作為世界工廠的發(fā)展空間已經(jīng)遇到了天花板。此時(shí),，社會(huì)資源集中地涌入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)建設(shè)。到2013年,，中國(guó)年度住宅竣工已經(jīng)達(dá)到25.8億平米,，人均約2平米，當(dāng)年住宅開(kāi)工約32億平米,，人均月2.37平米,，這也意味著2015年住宅竣工量將增長(zhǎng)到該水平。如果按照這個(gè)量,，保持不增長(zhǎng),，住宅壽命按50年計(jì)算，中國(guó)長(zhǎng)期人均住宅也將達(dá)到118平方米,，三口之間的住宅面積將達(dá)到335平方米,。
這顯然是瘋了!三口之家150平方米的住宅就足夠了，怎么會(huì)需要335平方米呢?即便美國(guó)這樣一個(gè)地廣人稀的發(fā)達(dá)國(guó)家,，也不可能達(dá)到那樣的天量,。這只能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：目前的建筑量太大了。換句話說(shuō),，目前房地產(chǎn)和建筑業(yè)已經(jīng)處于庫(kù)茲涅茨周期的極限頂部,，將迎來(lái)長(zhǎng)期衰退。
中國(guó)正在經(jīng)歷著人類歷史上空前的建筑業(yè)繁榮,。2013年,，建筑業(yè)住宅竣工達(dá)到25.9億平方米,，所有房屋竣工為38.9億平方米，施工面積達(dá)到113億平方米,，人均分別達(dá)到1.91,、2.86、8.31平方米,，嚴(yán)重超越了建筑業(yè)泡沫警戒線,。
中國(guó)的城市化一直滯后于工業(yè)化，居民住宅建設(shè)全面啟動(dòng)是在1998年住房分配貨幣化改革之后,，此前欠賬嚴(yán)重,。因?yàn)橐獌斶�此前供需缺口，住宅總量平衡尚未實(shí)現(xiàn),。預(yù)計(jì)最晚到2018年,，中國(guó)居民住宅將進(jìn)入總量過(guò)剩，屆時(shí)面臨的將是建筑量斷崖式下滑帶來(lái)的大衰退,，非核心城市的房?jī)r(jià)整體崩潰,。
救市，似乎是在救經(jīng)濟(jì),，在救我們每個(gè)人的房子的價(jià)格,。實(shí)際上，都錯(cuò)了!救市,，只是救開(kāi)發(fā)商而已,，而花的錢，是納稅人的錢,，同時(shí),，還騙了更多的無(wú)辜民眾在不該買房的時(shí)候買了房。因此,，政府救市是對(duì)民眾的犯罪,。
當(dāng)建筑業(yè)處于長(zhǎng)期下行的通道初期，開(kāi)發(fā)商將面臨很大的存貨消化的壓力,。如果政府這時(shí)候救市,，開(kāi)發(fā)商會(huì)趁機(jī)消化掉存貨，然后溜之大吉,。納稅人的錢被花了,，買房人的錢也被騙了，衰退依然不可避免,。
政府的錢應(yīng)該用來(lái)做好廉租房等住房保障,，用來(lái)做好失業(yè)救濟(jì)。讓該倒的企業(yè)倒，只有資產(chǎn)泡沫崩潰了,，才有廉價(jià)的要素,，新生的企業(yè)就會(huì)誕生，來(lái)接納更多的就業(yè),。
健全的社會(huì)保障是安全度過(guò)建筑業(yè)波動(dòng)的關(guān)鍵,。2018年可能到來(lái)的建筑業(yè)大衰退是以居民住宅總量平衡為前提的，如果引導(dǎo)得當(dāng),，有居住保障的人們就不會(huì)有群體性極端行為,。誠(chéng)然，泡沫的破滅意味著資本的噩夢(mèng),，意味著社會(huì)財(cái)富的重新分配,，意味著舊產(chǎn)業(yè)的就業(yè)群體遭遇不幸。這對(duì)政府的公共保障機(jī)制提出更高的要求,。保護(hù)泡沫不破滅,，意味著提高了轉(zhuǎn)型的成本，實(shí)為飲鴆止渴,。政府不應(yīng)該拿納稅人的錢盲目地補(bǔ)貼所謂的新興產(chǎn)業(yè),，政府顯然不可能比企業(yè)家更清楚什么才是未來(lái)的主流科技。政府的補(bǔ)貼與泡沫破滅所帶來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件相比,，無(wú)疑是微不足道的,。