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房地產(chǎn)市場夏已過冬尚早
2014-05-07   作者:管清友 朱振鑫  來源:中國證券報
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  房地產(chǎn)市場已不能再奢望像春夏般的溫暖,,但談論寒冬似乎也為時尚早,。未來10年甚至20年,中國房地產(chǎn)可能進入逐步降溫但算不上寒冷的秋天,。

  去年底以來,,中國房地產(chǎn)市場風聲鶴唳,。先是銷量斷崖式下滑,然后是量價齊跌,。最初是二三線城市頻頻降價,,如今一線城市房價也出現(xiàn)松動,。中國房地產(chǎn)市場未來去向何方?筆者認為,,如果把上世紀90年代末比作中國房地產(chǎn)市場開始萌芽的春天,過去10年比作野蠻生長的夏天,,那么現(xiàn)在可能正處于夏秋交替的時刻,。換句話說,,房地產(chǎn)市場已不能再奢望像春夏般的溫暖,但談論寒冬似乎也為時尚早,。未來10年甚至20年,,中國房地產(chǎn)可能進入逐步降溫但算不上寒冷的秋天。

  供需兩端面臨多重壓力

  不論從短期還是長期來看,,房地產(chǎn)市場最輝煌的夏天已經(jīng)結(jié)束,,未來將逐步降溫。從短期來看,,房地產(chǎn)將繼續(xù)量價低迷,。在供給端,房企面臨資金和庫存的雙重壓力,。首先是資金壓力,。盡管一季度銀行間流動性異常寬松,但主要源于實體經(jīng)濟疲弱和金融機構風險偏好下降,,受制于非標收縮,、外資撤離等因素,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力并沒有明顯緩解,。3月房地產(chǎn)開發(fā)資金累計增速已經(jīng)從去年底的26.5%進一步降至6.6%,,其中外資大跌33.9%。短期內(nèi)央行不會采取總量寬松,,而是以定向?qū)捤煞绞浇档筒糠謶?zhàn)略領域的融資成本,。在這個過程中,房地產(chǎn)企業(yè)很難直接受益,。

  其次是庫存壓力,。截至2014年3月,商品房待售面積已達5.22億平方米的歷史高位,同比增長22.9%,。直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)銷售壓力增大,,銷售回款難度上升,從而導致資金鏈愈發(fā)緊張,,不得不通過降價促銷的方式獲得現(xiàn)金流,,緩解流動性壓力。

  在需求端,,購房者也面臨資金和政策的雙重打壓,。首先是房貸成本和申請難度持續(xù)加大。首套房貸利率從八五折優(yōu)惠到基準利率上浮10%-20%,,對應利率水平從5.57%提高至7.21%-7.86%,,相當于加息160-220個BP。2004-2007年和2011年的兩輪加息均導致局部地區(qū)房價大幅下跌,,本輪房貸利率的大幅上調(diào)已經(jīng)導致房市量價齊縮,。

  其次是稅費成本居高不下。去年國五條推出之后,,雖然對市場上的增量投機需求產(chǎn)生了一定的抑制作用,,但更直接的影響是讓購房者的稅費成本急劇攀升。

  從中長期來看,,過去十年支撐房地產(chǎn)市場的上漲動力都明顯減弱,,房地產(chǎn)市場的野蠻生長也已接近尾聲。

  一是人口動力,。勞動力人口即15-64歲人口是所謂“剛需”的主要來源,,對房地產(chǎn)需求的基本面具有重要影響。美國勞動力人口占比2006年見頂,,2007年房價開始轉(zhuǎn)向;日本勞動力人口占比1992年見頂,,1991年房地產(chǎn)泡沫就已經(jīng)開始破裂。中國勞動力人口占比從1973年開始一路攀升至74.5%,,但2011年之后觸頂回落,,目前已降至72.8%,2013年絕對規(guī)模減少70萬人,,未來幾年還將繼續(xù)下降,,剛需增長隨之放緩。

  二是金融動力,。中央宏觀管理思路發(fā)生根本轉(zhuǎn)變,,從過去的大投資、寬貨幣轉(zhuǎn)向定向投資,、穩(wěn)健貨幣,。未來國內(nèi)不會再搞總量寬松和大規(guī)模刺激,,國際上隨著美聯(lián)儲QE逐步退出直至加息,外資流入也將持續(xù)放緩,,廉價資金時代已經(jīng)結(jié)束,。再加上利率市場化大背景下,銀行負債成本上升,、久期變短且極不穩(wěn)定,銀行長期限資產(chǎn)配置意愿大幅減弱,。銀行紛紛放棄按揭貸款,,居民申請房貸難度增加,使購房需求受到明顯抑制,。

  市場將呈現(xiàn)分化特征

  不過,,筆者認為,對房地產(chǎn)市場不宜過度看空,,盡管房地產(chǎn)上漲的動力在減弱,,短期調(diào)整的壓力加大,但崩盤的可能性幾乎為零,,至少10年之內(nèi)還看不到,。主要原因在于以下幾個力量的對沖。

  首先,,城鎮(zhèn)化對沖人口老齡化壓力,。盡管勞動適齡人口增長帶來的剛性需求正在放緩,但農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移帶來的剛性需求依然強勁,。截至2012年,,中國的城鎮(zhèn)化率僅為51.8%,如果按照戶籍人口計算,,這個比率不足30%,,遠低于發(fā)達國家80%的平均水平,未來提升空間巨大,。相比之下,,日本、美國等國在人口老齡化導致房價下跌時城鎮(zhèn)化率已分別高達77%和81%,。

  其次,,政策調(diào)整對沖市場壓力。除了逆周期的貨幣政策之外,,房地產(chǎn)政策也會適時松動,。在房地產(chǎn)量價齊縮的情況下,中央的思路已經(jīng)從一刀切轉(zhuǎn)向“雙軌制”,,開始分層,、分城施策,,這實際上給局部政策留出了放松的余地。事實上,,很多地方也已經(jīng)開始預調(diào)微調(diào),,托底房地產(chǎn)。廣西南寧的限購已部分松綁,,安徽銅陵也出臺了“救市”措施,,預計后續(xù)會有更多城市跟進,限購,、限貸都有很大的放松空間,。當然,除非房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大波動,,否則政府不會輕易出手,,以免重燃投機需求。

  最后,,未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)分化特征,,雖然三四線城市的壓力相對較大,但對于類似北京這樣具有人口吸引力的一二線城市,,長期以來形成的上漲預期短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn),,全面崩盤的可能性不大。而且,,由于房產(chǎn)稅體系不健全,,持有房地產(chǎn)基本沒有成本,還可以獲得穩(wěn)定的房租收入,,房主降價出售的動力有限,。再加上中國并沒有執(zhí)行類似美國的零首付政策,所以負債率相對較低,,由資金壓力造成的拋售力量也很有限,。綜合來看,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場雖然告別了盛夏,,但談論寒冬也為時尚早,。

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