近期股市大跌,，緣由之一是市場(chǎng)傳言幾家商業(yè)銀行發(fā)文收緊房地產(chǎn)貸款,。
2月26日,，包括工商銀行,、交通銀行在內(nèi)的10多家商業(yè)銀行集體發(fā)布公告表示：房地產(chǎn)貸款政策沒(méi)有變化，未停貸,。此舉目的很明顯,，就是穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期,，不能主動(dòng)捅破房地產(chǎn)泡沫,。
但市場(chǎng)的一驚一乍，已經(jīng)凸顯出房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大風(fēng)險(xiǎn),。商業(yè)銀行控風(fēng)險(xiǎn),，肯定會(huì)減少房地產(chǎn)貸款。
沒(méi)有只漲不跌的商品
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)上漲了16年,，A股市場(chǎng)卻連續(xù)4年在全球排名倒數(shù)第三,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲當(dāng)然是宏觀經(jīng)濟(jì)向好的標(biāo)志之一，但連續(xù)上漲16年,，期間沒(méi)有出現(xiàn)較大幅度,、較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，未必說(shuō)明宏觀經(jīng)濟(jì)基本面很好,，相反卻有孕育巨大泡沫的嫌疑,。房地產(chǎn)是商品,，也是投資品，具有虛擬金融產(chǎn)品的性質(zhì),，后一點(diǎn)與股市相近,。
當(dāng)市場(chǎng)流動(dòng)性充足甚或泛濫之時(shí)，套利者包括投資者甚至眾多百姓都肯定會(huì)選擇資產(chǎn)進(jìn)行保值增值——避免貨幣貶值損失,，但不能說(shuō)投資房地產(chǎn)都是投機(jī),。這期間的順序應(yīng)該是：實(shí)物資產(chǎn)、礦產(chǎn),、房地產(chǎn),、股票,、黃金珠寶藝術(shù)品等,，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)人只能選擇房地產(chǎn),。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠火爆16年,，價(jià)格因素是其一，財(cái)產(chǎn)因素是其二,。過(guò)去許多年,，中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格尤其是土地價(jià)格包括房地產(chǎn)價(jià)格的確很低，具有極大的投資價(jià)值,。更重要的是,，中國(guó)剛剛進(jìn)入財(cái)產(chǎn)社會(huì)，而對(duì)老百姓來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)才是唯一的可以相信的財(cái)產(chǎn),，因此，老百姓對(duì)房地產(chǎn)的偏愛(ài),，可想而知,。
為什么中國(guó)人在選擇保值增值的商品(投資品)進(jìn)行投資儲(chǔ)備時(shí)會(huì)一味地偏愛(ài)房地產(chǎn)，而將股市視為雞肋呢?流動(dòng)性選擇是個(gè)很難講清楚的話題,，但房地產(chǎn)市場(chǎng)16年大牛市,，尤其是在幾次對(duì)抗系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的驕人戰(zhàn)績(jī)，已經(jīng)用事實(shí)告訴了每一個(gè)市場(chǎng)參與者：投資房地產(chǎn),，只賺不賠,。
然而，沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)和商品,，也同樣沒(méi)有只跌不漲的市場(chǎng)和商品,，連續(xù)上漲16年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，好日子或許快到頭了,。筆者去年上半年曾多次提出：未來(lái)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上漲風(fēng)險(xiǎn),。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù),，1月份重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)，環(huán)比下跌的新增加了杭州等4個(gè)城市,。不僅三,、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高危狀態(tài)，即使如北京,、上海,、廣州這樣的超級(jí)大城市，房?jī)r(jià)也已經(jīng)處于“僵尸狀”,，稍有風(fēng)吹草動(dòng),，大幅度下跌在所難免。
地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)危機(jī)前兆
今年春節(jié)后,，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)危機(jī)前兆,，很多二、三線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌跡象,，已經(jīng)處于全球股市底部的A股市場(chǎng)也因?yàn)榉康禺a(chǎn)股票的整體性急跌,，在本周(2月底)跟著吃掛落。
很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家希望房地產(chǎn)出現(xiàn)大調(diào)整,，對(duì)股市下跌也沒(méi)有意見(jiàn),，認(rèn)為這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律的體現(xiàn)。但他們忽略了一個(gè)大問(wèn)題：房地產(chǎn)崩盤以及股市大幅度下跌,，很可能影響全球包括中國(guó)投資者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的信心和預(yù)期,，而信心和預(yù)期非常關(guān)鍵，它的缺失很可能引爆中國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融危機(jī),。
當(dāng)前,，穩(wěn)市場(chǎng)非常重要，而穩(wěn)市場(chǎng)必須穩(wěn)預(yù)期,、穩(wěn)信心,。有了信心，有了向上的預(yù)期,，才能穩(wěn)住實(shí)體經(jīng)濟(jì),，避免出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī),。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)要穩(wěn),，因此流動(dòng)性不能太緊;虛擬金融市場(chǎng)也要穩(wěn)，因?yàn)樗切判乃�,。但不可能都穩(wěn),，因?yàn)椴荒軐?duì)抗市場(chǎng)力量，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整,，這是大勢(shì)所在,。要汲取2008年至2009年的教訓(xùn),，要讓市場(chǎng)發(fā)揮真實(shí)效應(yīng)，多調(diào)整一段時(shí)間,，將泡沫多擠壓一點(diǎn),，有利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，有利于可持續(xù)發(fā)展,。所以要有曲徑通幽之妙,，曲線救市。即,，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)陰跌,，讓股市起到穩(wěn)市場(chǎng)的作用。
為什么不能再指望房地產(chǎn)?因?yàn)榻袢罩袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的調(diào)整只是歷史性大調(diào)整的開(kāi)端,，未來(lái)兩三年最好的結(jié)果就是不出現(xiàn)崩盤,。陰跌是難免的，各級(jí)政府再呵護(hù),，也不可能再造大牛市,，尤其是全國(guó)性的大牛市。
流動(dòng)性輸入股市是利好
房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史性的大調(diào)整,，根本原因是兩個(gè)：一是長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)已經(jīng)到了該調(diào)整的時(shí)點(diǎn);二是房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩、到處過(guò)剩已經(jīng)與人口拐點(diǎn)的臨近悄然形成強(qiáng)烈反差,。要知道,，目前的空置房、在建房可能需要通過(guò)改善性住房政策消化很多年,。
有一點(diǎn)值得注意：讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自主調(diào)整,，并不是說(shuō)希望房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。房地產(chǎn)市場(chǎng)如果崩盤,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也將受到巨大沖擊,，因?yàn)楦餍懈鳂I(yè)都與房地產(chǎn)有牽連，尤其是金融業(yè),。既然我們都承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫巨大,，牽連廣泛，因此它的崩盤將導(dǎo)致一系列的連鎖反應(yīng),。
所以筆者多次強(qiáng)調(diào),，目前不能出臺(tái)任何導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的政策;相反，在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)急跌或暴跌時(shí),，中央政府一定要救市,。
所謂救市，就是繼續(xù)適度地輸入流動(dòng)性,，起碼是營(yíng)造稍微寬松一點(diǎn)的市場(chǎng)環(huán)境,，不能讓市場(chǎng)棄守,，讓緊繃的債務(wù)鏈斷裂。但輸入流動(dòng)性解決不了上述兩大難題,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了歷史性的拐點(diǎn),，必須調(diào)整。
A股市場(chǎng)連年墊底全球股市,，不是因?yàn)樗懿�,，而是因�(yàn)樗徽腥舜?jiàn)，但處于價(jià)值低谷也是事實(shí),。
為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì),，必須輸入流動(dòng)性，而多余的流動(dòng)性又不可能繼續(xù)涌入房地產(chǎn),，因此筆者看好未來(lái)的A股市場(chǎng),。
蹺蹺板效應(yīng)將顯現(xiàn)
過(guò)去多年股市蕭條，一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)和高利率融資在蠶食股市的流動(dòng)性,，有著蹺蹺板效應(yīng);還有一個(gè)重要方面,，即政策太偏重了股市的融資功能，而忽略了它的蓄水池功能,。相比房地產(chǎn),，股市漲跌與各級(jí)政府的業(yè)績(jī)和錢袋子無(wú)關(guān)，這是要害!但到了必須對(duì)抗危機(jī)的關(guān)鍵時(shí)刻,，放股市一馬,，讓它漲一漲，應(yīng)該可能,。
未來(lái)幾年,，如果操作得當(dāng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還將維持較快速度增長(zhǎng),。
所謂操作得當(dāng),，首當(dāng)其沖的觀察點(diǎn)是，市場(chǎng)流動(dòng)性只能一點(diǎn)點(diǎn)降,，市場(chǎng)利率只能一點(diǎn)點(diǎn)降;第二個(gè)觀察點(diǎn)是,，股市能不能替代房地產(chǎn)，成為吸納流動(dòng)性的主要蓄水池,。如果說(shuō),，前幾年GDP實(shí)際增速高達(dá)12%，M2增速接近15%,，這屬于流動(dòng)性超發(fā);未來(lái)幾年,，GDP維持7.6%~8%，M2增速即使降低到10%，仍然是流動(dòng)性偏松的大環(huán)境,。
多余的流動(dòng)性哪里去?你不讓它去股市都不可能,，更何況股市也是穩(wěn)預(yù)期的一個(gè)重要方面。
筆者在最近的很多文章中都談到危機(jī)管控：一方面是危機(jī)已經(jīng)在向我們招手,，必須高度警覺(jué);另一方面是管控得當(dāng),，可以避免危機(jī)。所謂管控得當(dāng),，是指要盤活已經(jīng)呆滯的流動(dòng)性,，是指必須維護(hù)市場(chǎng)繁榮。既然房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能再繁榮,，消費(fèi)要頂上去,，股市也應(yīng)該頂上去。
由此預(yù)計(jì),，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市的蹺蹺板效應(yīng)將顯現(xiàn),，時(shí)間點(diǎn)就在全國(guó)“兩會(huì)”前后。還是維持年初的預(yù)測(cè),，今年滬指將在1980~2500點(diǎn)運(yùn)行,。