“地王”的確讓人恐慌,，但這也許真的在演繹最后的瘋狂,。長三角的區(qū)區(qū)三塊地，賣出了400多億的身價,，而跨國巨頭諾基亞的身價不過72億美金,，難道從這個小小的切入點,，還看不到中國土地市場充斥的可怕的泡沫嗎？
在中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長三角的三個中心城市——上海,、杭州,、蘇州，在9月5日同時誕生了三個地王：上海徐家匯中心項目被新鴻基地產(chǎn)以217.7億元拿下,，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元,，而蘇州金雞湖兩地塊以47.25億元被世茂房地產(chǎn)收入囊中。
同一天產(chǎn)生三個地王,，這樣的盛況,，在中國房地產(chǎn)過去黃金10年的歷史上，是前所未有的,。加上9月4日,，北京拍出的農(nóng)展館地塊的單價地王——該地塊被融創(chuàng)中國以21億元的總價拿下，樓面價達(dá)到了驚人的73099元/平方米,。在9月份的第一個星期,，全國的一線城市地王頻出，房地產(chǎn)市場洋溢著一種非常焦躁的氣氛,。
“地王”的出現(xiàn),，是開發(fā)商對未來市場繼續(xù)看好，還是房地產(chǎn)最后瘋狂的征兆,？這個答案,，要說簡單很簡單,，要說復(fù)雜又很復(fù)雜,�,；卮稹暗赝酢钡某霈F(xiàn)對房地產(chǎn)市場的意義，恐怕首先要回答“地王”是誰制造的,？
在9月5日長三角三大地王橫空出世之后,，筆者關(guān)注到業(yè)界對此的評價是，開發(fā)商對后市看好,。但事實上,，這次無論是北京出現(xiàn)的地王，還是長三角的地王,，和以前的“地王”不同,，并非開發(fā)商經(jīng)過激烈的競拍而產(chǎn)生的，9月份的地王,，完全是各地政府“放”出來的,。北京農(nóng)展館地塊，位處CBD黃金地段,，任何時候放出來,，都恐怕是當(dāng)仁不讓的單價地王；上海徐家匯地塊,，拍賣底價就高達(dá)175.26億,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出上海“前地王”92億的身價,，也就是說,，即使沒有溢價，這個地放出來,，就是上海的地王,。而杭州華家池地塊，被稱為杭州“最后一塊黃金地塊”
,，產(chǎn)生杭州總價地王也是順理成章的,。而且，從上述四個地王的競拍情況看,，參拍者沒有幾家,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上激烈，上海徐家匯地塊,，溢價只有24%,，遠(yuǎn)低于上海今年土地拍賣的溢價率。
所以,，9月份的4個地王,，絕對不是開發(fā)商制造，而是各地政府的杰作,。在土地市場完全壟斷的情況下,，政府作為唯一的土地出讓方,，他有權(quán)決定什么時候賣地，賣什么地,，以什么價格賣地,。9月份的“地王”既然是地方政府“放”出來的，所以,，更需要問的是：政府為什么要在這個時候放出黃金地塊,，對本已高燒不退的房地產(chǎn)市場又加了一把大火？
可能的答案有：第一,，今年房地產(chǎn)市場火熱,，土地市場更是創(chuàng)下中國房地產(chǎn)市場化以來最為火爆的一年，上半年全國土地出讓金已經(jīng)超過了2萬億,，北京,、上海等一線城市，土地出讓金肯定將突破千億大關(guān),，地方政府推地的熱情空前高漲,；第二，上半年房價的飛漲,，使得房地產(chǎn)聚集的風(fēng)險加大,，看空房價著越來越多，特別是,，香港的李嘉誠沽空內(nèi)地一些物業(yè)更是被視為看空房地產(chǎn)的信號,。在這種情況下，為了繼續(xù)營造房地產(chǎn)火熱的氣氛,，通過推出黃金地段的地塊,，放出地王，繼續(xù)強(qiáng)化房價看漲的預(yù)期,，為明年土地市場的持續(xù)火熱打伏筆,。
不管答案是哪一種，可以肯定的是,，地方政府通過“地王”制造房地產(chǎn)看漲的預(yù)期達(dá)到了,。開發(fā)商敢于拿地，也似乎在說明看好未來,，雙方合謀的結(jié)果是,，通過信號傳遞作用，對購房者的觀望心態(tài)給予毀滅性的的打擊,，將他們徹底拉入果斷出手的行列,。而且我們看到，在市場失去理性的情況下，“地王”的效應(yīng)和輻射面明顯擴(kuò)容,。已經(jīng)北京望京出一個地王,，僅僅對望京一帶的房價有影響，現(xiàn)在,，北京、長三角出了地王,，全國一片嘩然,，全國的房地產(chǎn)市場都沾光，恐慌是全方位的,。
然而,，如果仔細(xì)觀察，這次出了四個地王之后,，對“地王”的認(rèn)識卻出現(xiàn)了很大的分歧,。王石提醒大家注意李嘉誠的舉動，而東南亞新興市場資金的外逃更是讓大家對新興市場的資產(chǎn)價格泡沫捏一把汗,，中國盡管擁有巨額的外匯儲備,，有打一場阻擊戰(zhàn)的彈藥。但是,，巨大的外匯儲備,，并不等于擁有國際金融市場的話語權(quán)，甚至,，中國房地產(chǎn)的價格,，中國自己也不一定有話語權(quán)。一旦新興市場崩盤,，中國勢必受到波及,。四大國有行引入的外國戰(zhàn)略投資者，都在抓緊出售中國的金融股權(quán),，這是另一種形式的資金外逃,。在金融系統(tǒng)風(fēng)險，地方政府的債務(wù)和房地產(chǎn)泡沫三大炸彈面前,，中國注定不會淡定,。在這種大背景下，即使不出現(xiàn)資金外逃,，中國房地產(chǎn)的價格也要重新評估,，這是一個大概率事件。盲目看好,，唱多房地產(chǎn)是一件太天真的事,。
未來房地產(chǎn)無論在基本面，還是政策面，利空遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于利多,，鬼城的擴(kuò)容,，只是中國房地產(chǎn)泡沫的一個側(cè)面，但反應(yīng)的中國房地產(chǎn)供需逐漸平衡,，甚至三四線城市房地產(chǎn)供應(yīng)過剩卻是真實的,。與其說影響中國房地產(chǎn)最大的因素是政策，不如說是供求規(guī)律,，如果房子不缺,，任何政策都烘托不起中國的房價。政策面,，今年處于沉默期,，但在沉默中醞釀著可怕的變局：調(diào)控思維的政策正在悄然退出，高層沒有明確說,，只是為了給前一屆政府一個面子,。但取而代之的，是房產(chǎn)稅,、土地制度改革,、信息聯(lián)網(wǎng)等制度舉措，這對未來房價無疑具有極大的抑制作用,。
就此而言,，“地王”的確讓人恐慌，但這也許真的在演繹最后的瘋狂,。長三角的區(qū)區(qū)三塊地,，賣出了400多億的身價，而跨國巨頭諾基亞的身價不過72億美金,，難道從這個小小的切入點,，還看不到中國土地市場充斥的可怕的泡沫嗎？