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房價已經(jīng)成為北京老百姓心中難以承受之重,，最近幾個月又繼續(xù)上漲,。為此，無數(shù)專家學者曾爭辯,，有質(zhì)疑政府土地財政,，質(zhì)疑公務(wù)員腐敗，質(zhì)疑公共資源分配不公,，甚至質(zhì)疑來自丈母娘的剛需，卻鮮有質(zhì)疑房產(chǎn)交易模式,。
中國二手房交易本質(zhì)是英國式拍賣,，英國式拍賣是最古老的拍賣方式，其核心是“價高者得”,。這種拍賣制度旨在發(fā)現(xiàn)愿意為標的商品出價最高的人,。北京的二手房通過房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（即房產(chǎn)中介）進行交易，經(jīng)紀公司手中掌握買房者信息（所謂房源）,。據(jù)此,，通過網(wǎng)絡(luò)、短信,、電話等的方式尋找意愿購房者,，出價最高者得房。經(jīng)紀業(yè)務(wù)本源應以交易量為目標,，如股票交易經(jīng)紀業(yè)務(wù),。但在當前的二手房交易模式中，房產(chǎn)經(jīng)紀公司已成為拍賣者,，其性質(zhì)發(fā)生了根本性改變,。
當房產(chǎn)中介公司的傭金是基于成交價提成時，每個經(jīng)紀人都有動力充分發(fā)揮其拍賣者的優(yōu)勢,，盡最大可能追逐最高成交價,。出于自身利益最大化，中介公司會盡可能捂盤,，以爭取更多時間,，向更多潛在購房者詢價，最終實現(xiàn)賣價最高的目的。在此信息搜尋過程中,，有可能耽誤了賣房者的時間而成交價反而更低,，賣房者利益受到損害，而中介公司卻毫發(fā)無損,。
住房是高度異質(zhì)化的商品,，位置、樓層,、朝向,、戶型、物業(yè),、配套等,，都不盡相同。住房不符合經(jīng)濟學上傳統(tǒng)供求曲線的前提,，因為不存在大量同質(zhì)化的商品,。北京的房產(chǎn)中介公司大多以專業(yè)購房顧問的身份出現(xiàn)，卻有意識地將近期最高成交價作為新的定價基礎(chǔ),，營造房價上漲氛圍,，并在此基礎(chǔ)上繼續(xù)以英國式拍賣的方式尋找潛在購房者。從這個意義上看,，中介公司在某種程度上已成為做市商,，不僅促成交易，還參與定價,，并從定價中獲利,。中介公司對房價上漲的促進作用不能小視，也許1月份的某一筆交易賣出了高價,，全年的價格都將以此為參考基準繼續(xù)上升,。需要指出的是，中介公司這種做市商的身份,，并沒有相應的資本支持,，而是依靠漫天飛的小廣告和種種虛假買房、賣房信息獲得,，其承擔的風險,、成本與所獲得的收益嚴重不匹配。
當前房地產(chǎn)調(diào)控已成為宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要內(nèi)容,。房地產(chǎn)行業(yè)長期以來超速,、畸形發(fā)展，不僅造成了嚴重的社會問題,，而且已成為影響我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的重要隱患,。除了宏觀層面的調(diào)控政策外，不妨嘗試從交易模式這個微觀層面推進改革，宏觀微觀齊頭并進,。
可以嘗試的措施有：一,、改革現(xiàn)有按成交價格收取傭金的模式，推行按成交數(shù)量抽取固定傭金的做法,，引導中介公司從追求高成交價轉(zhuǎn)為追求成交量,，此舉配合當前的限購措施更有利于滿足市場真正的剛性需求，有利于實現(xiàn)調(diào)控政策落地,。同時,，此舉也能將中介公司從房價上漲的推動者，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鰞r格的發(fā)現(xiàn)者,。二,、推行住房統(tǒng)一交易平臺，試行中介公司交易保證金制,。提高中介公司的資本性門檻,，通過資本約束中介公司做市商的行為。對于中介公司推出的每個房源,，需配比一定比例交易保證金,。政府對中介公司保證金占注冊資本比例進行監(jiān)管，避免中介公司通過虛假房源信息“釣魚”,，同時也可在一定程度上控制虛假信息滿天飛的情形。
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