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青海省西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局提供的信息顯示,，2013年一季度，西寧市商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格為5177元,，同比上漲24%。圖為青海省西寧市一處新建的商品房小區(qū),。記者
張宏祥 攝 |
“國(guó)五條”正式執(zhí)行雖還未滿兩個(gè)月,，但多地樓市成交量已出現(xiàn)小幅下滑。但值得注意的是，下滑的成交量卻難擋投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱情,。
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資預(yù)期明顯向好
“近期房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)著實(shí)令人激動(dòng),。”一位投行人員向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,，雖然房地產(chǎn)行業(yè)仍處調(diào)控期,，但與2012年相比，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資預(yù)期已經(jīng)明顯向好,，甚至燃起多方對(duì)房地產(chǎn)感興趣的人的激情,。
從日前中國(guó)信托行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度房地產(chǎn)信托新增1532億元,，同比增長(zhǎng)247%,，接近2012年全年新增的50%，超過(guò)2011年與2012年兩年第一季度總和,。甚至在最近的一周內(nèi),，房地產(chǎn)信托規(guī)模增速繼續(xù)攀升。萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示,，5月13日至19日的一周內(nèi),，信托業(yè)共發(fā)行信托產(chǎn)品45只，規(guī)模合計(jì)87.7億元,，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為22.68億元,，占全行業(yè)比重也由前一周的15.07%繼續(xù)大幅攀升至25.9%。
而造成這樣的原因,，便是房地產(chǎn)業(yè)好轉(zhuǎn)帶來(lái)的房地產(chǎn)信托收益率大大高出其他信托產(chǎn)品,。在5月13日到19日的一周內(nèi)到期清算的75只集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模位居前列為25.27億元,，平均年收益率達(dá)9.42%,，大大高于其他信托類產(chǎn)品。數(shù)據(jù)顯示,，基礎(chǔ)設(shè)施信托,、其他領(lǐng)域信托收益分別為8.8%、8.15%,，金融信托收益則僅為5.99%,。
投資者熱情促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)
房地產(chǎn)行業(yè)向好帶動(dòng)投資者投資熱情，而投資者的熱情反過(guò)來(lái)繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)投資的增長(zhǎng),。
的確,，從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資近月來(lái)也多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)不同程度增長(zhǎng),。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2013年前4個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19180億元，同比名義增長(zhǎng)21.1%,，增速比1-3月提高0.9個(gè)百分點(diǎn),。其中，住宅投資13121億元,，增長(zhǎng)21.3%,，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。
此外,，作為房地產(chǎn)行業(yè)先行指標(biāo)的房屋新開(kāi)工面積等指標(biāo)也呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),。1-4月，房屋新開(kāi)工面積55506萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)1.9%,，增速較1-3月提高4.6個(gè)百分點(diǎn)；其中,，住宅新開(kāi)工面積41330萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)1.8%。
土地購(gòu)置面積降幅大幅收窄,。1-4月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8825萬(wàn)平方米，同比下降8.6%,，降幅比1-3月收窄13.4個(gè)百分點(diǎn),；土地成交價(jià)款2020億元，增長(zhǎng)10.6%,，而1-3月為下降10.2%,。
“現(xiàn)階段與2012年同期相比房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出現(xiàn)了極大的反差�,！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缭谌涨罢匍_(kāi)的“2013年SAIF中美房地產(chǎn)金融高峰論壇”上表示,，2012年第一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)是，開(kāi)發(fā)企業(yè)集體悲觀,，購(gòu)房者集體觀望,，造成當(dāng)年一季度成交額、成交面積全部負(fù)增長(zhǎng),，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不以價(jià)換量,，打折促銷(xiāo)。但是到了今天僅僅是一年時(shí)間,，我們看到的卻是全國(guó)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售增長(zhǎng)額的增速達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)近10年以來(lái)的歷史高位,。
而對(duì)出現(xiàn)這樣的原因，秦虹認(rèn)為,，一方面是中國(guó)住房需求總量仍然處于較大的發(fā)展階段,，另一方面,，當(dāng)前的房地產(chǎn)所面臨的外部環(huán)境,，尤其是貨幣環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為有利,，房地產(chǎn)企業(yè)資金充足。
秦虹介紹到,，雖然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)迅速,，但與美國(guó)相比，美國(guó)住房需求已接近負(fù)荷,，93%住房靠二手房市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)滿足,，而我國(guó)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)程度�,！爸档米⒁獾氖�,，我國(guó)現(xiàn)階段中小城市人口向大城市集聚的速度較為明顯，因此,，一線城市,、部分二線城市以及部分小城市總需求量仍然較大。這也意味著,，未來(lái)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的大背景下,，對(duì)于住房的需求也會(huì)進(jìn)一步增加�,！�
貨幣環(huán)境對(duì)市場(chǎng)發(fā)展十分有利
從房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境來(lái)看,，房地產(chǎn)所面臨的外部環(huán)境，特別是貨幣環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分有利,�,！�2012年，中國(guó)貨幣政策取向?yàn)榉�(wěn)健的貨幣政策,，實(shí)際執(zhí)行中為穩(wěn)中偏松的貨幣政策,，兩次降息，兩次降準(zhǔn)都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生有利影響,�,！鼻睾缯f(shuō)。
她指出,，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資額與融資額兩個(gè)數(shù)據(jù)比較可以發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)階段房企資金可以說(shuō)是近10年來(lái)最好水平，從定金增長(zhǎng)速度和個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)速度來(lái)看,，67%的按揭增長(zhǎng)速度,，也是除了2009年初之外的第二歷史新高。
的確,，從上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“2013第一季度全國(guó)房企資金報(bào)告”顯示,，2013年一季度,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況為偏松，這是自2010年三季度以來(lái),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金首次告別緊張狀態(tài)(其中2010年三四季度為偏緊狀態(tài),，2011年至2012年八個(gè)季度均為緊張狀態(tài))步入“偏松”區(qū)間。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉表示,，多項(xiàng)指標(biāo)利好一季度房企資金改善,。“雖然第一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯復(fù)蘇,，但是企業(yè)資金來(lái)源增速超過(guò)開(kāi)發(fā)投資增速,，這也使房企資金鏈緊張的狀況逐步改善。
與此同時(shí),，企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化,，其被動(dòng)自籌資金的狀況也有所改善。數(shù)據(jù)顯示,，2013年一季度,，企業(yè)自籌資金在本年資金來(lái)源中所占比重為37.5%，比去年同期下降5.2個(gè)百分點(diǎn),，比去年全年下降3個(gè)百分點(diǎn),，而企業(yè)自籌資金比重自去年二季度開(kāi)始呈現(xiàn)逐季下降趨勢(shì)。這也意味著,，在成交使房企資金大量回籠外,，房企融資能力也在增強(qiáng)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至22日,，10大標(biāo)桿房企國(guó)內(nèi)外融資額已經(jīng)超過(guò)88億人民幣，較2012年平均水平上漲了160%,。這意味著,，2013年以來(lái)，10大標(biāo)桿房企融資額度也已經(jīng)達(dá)到了380億,，已接近2012年全年的413億融資額,。相比2012年下半年的融資額151.6億上漲了150%。
此外,，非標(biāo)桿房企融資量也明顯上漲,，接近30家房企年內(nèi)總?cè)谫Y額度已經(jīng)接近800億，融資總額已經(jīng)超過(guò)2012年的全年融資30%左右,。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)結(jié)束了一個(gè)低迷期,，從今年開(kāi)始已經(jīng)進(jìn)入了新的發(fā)展期，恰恰走出了五年增長(zhǎng)兩年低落,，走完了第四個(gè)周期進(jìn)入了第五個(gè)周期,�,！眳R力基金董事長(zhǎng)、原中房集團(tuán)及幸福人壽董事長(zhǎng)孟曉蘇就對(duì)后期房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)極為看好,，他認(rèn)為在城鎮(zhèn)化的大背景下,，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)新一輪發(fā)展。
但值得注意的是,，新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)鄧永恒在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，有投資就意味著有風(fēng)險(xiǎn)，而回報(bào)越高,，風(fēng)險(xiǎn)就越高�,！艾F(xiàn)階段雖有調(diào)控新政但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍向好的主要原因是地方對(duì)于新政執(zhí)行不到位,，因此，若房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度反彈,，中央政府必然會(huì)加大對(duì)地方執(zhí)行政策的力度,。所以，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)投資仍應(yīng)慎重,，以免造成不可挽回的損失,。”