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近期，各地落實(shí)新“國(guó)五條”細(xì)則可能不斷浮出水面,，但是從目前已經(jīng)出臺(tái)的細(xì)則來看,，都沒有解決一個(gè)關(guān)鍵的問題——如何防止賣家將20％個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。如果這個(gè)問題得不到很好地解決,，可能會(huì)再度上演房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”魔咒,。
從歷次調(diào)控來看，最終都沒能阻止房?jī)r(jià)上漲——盡管房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”的說法仍然存在爭(zhēng)議,，也并非中央調(diào)控的初衷,，但房?jī)r(jià)在持續(xù)調(diào)控中步步高升卻是不爭(zhēng)的事實(shí),。
之所以出現(xiàn)這樣的魔咒,，說到底，是因?yàn)闅v次調(diào)控都未能使樓市供求關(guān)系發(fā)生實(shí)質(zhì)性地改變,。
由于土地供給的壟斷性質(zhì),，決定了土地不能自由買賣，敞開供應(yīng),，不是誰都能拿到土地,。把土地比作“面粉”，房子就如同“面包”,�,！懊娣邸惫⿷�(yīng)是受控制的，價(jià)格不斷上漲,，“面包”價(jià)格上漲就在情理之中了,。
從房子的生產(chǎn)環(huán)節(jié)來看,，政府一調(diào)控，購(gòu)房者,、開發(fā)商都會(huì)觀望,。頻繁調(diào)控，市場(chǎng)前景的不確定,，導(dǎo)致開發(fā)商拿地十分謹(jǐn)慎,。即便拿了地，因?yàn)檎{(diào)控而放緩開發(fā)節(jié)奏,，等待市場(chǎng)明朗再開發(fā)的情況也很普遍,。歷次調(diào)控要求增加供應(yīng)，但這在一定程度上只是調(diào)控政策的一廂情愿,。
在
“面粉”有限的情況下,，“面包”供應(yīng)實(shí)際上掌握在開發(fā)商手里。如此一來,，往往一調(diào)控,，不是“面包”供應(yīng)增加了，反而是“面包”的供應(yīng)減少了,。因?yàn)橹袊?guó)處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期,，居民收入也在不斷增長(zhǎng)，住房需求巨大,，在沒有供大于求的情況下,，房?jī)r(jià)往下走一般來說不太可能。觀望一段時(shí)期后,，居民還得買房,，需求集中釋放反而成為推高房?jī)r(jià)的一大因素。
從二手房市場(chǎng)來看,，在樓市處于上升通道,，供求關(guān)系沒有根本改變的情況下，賣家通常能順利地將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,。與開發(fā)商相比,，二手房業(yè)主一般來說資金壓力更小（個(gè)別炒房者除外）,，新“國(guó)五條”出臺(tái)后,，如果沒有相關(guān)的配套政策出臺(tái)，賣家將20％個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的現(xiàn)象可能普遍存在,，房?jī)r(jià)上漲壓力將更大,。
面對(duì)二手房賣家的這種不合理甚至是違法的轉(zhuǎn)嫁行為，廣大買家可能將采取消極的抵制行動(dòng)，或者轉(zhuǎn)投新房市場(chǎng),。地方政府或開發(fā)商也可能消極對(duì)待調(diào)控,。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，這樣一來,，樓市將隨著各地細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)而進(jìn)入博弈期,，這個(gè)過程可能持續(xù)半年左右的時(shí)間。
也就是說,，樓市博弈可能半年內(nèi)見分曉,，在大約半年時(shí)間內(nèi)，多方博弈的結(jié)果可能將是樓市成交的大幅下滑,，但房?jī)r(jià)未必能夠出現(xiàn)明顯的松動(dòng),，甚至不排除部分新房市場(chǎng)開發(fā)商逆勢(shì)提價(jià)，而博弈的結(jié)果最大可能是像以往一樣,，以一盤散沙的購(gòu)房者敗北而結(jié)束,，房?jī)r(jià)依然在調(diào)控中上漲。
可以這樣認(rèn)為,，新“國(guó)五條”的出臺(tái),，市場(chǎng)會(huì)起波瀾，特別是二手房市場(chǎng)可能受到的影響比較大,，不過這種影響只是短期的,，對(duì)未來幾年樓市的走向不會(huì)產(chǎn)生根本性的影響。
從保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的角度,，政府應(yīng)著力化解高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn),，防止政府行為進(jìn)一步導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來越高，形成嚴(yán)重的樓市泡沫,。未來應(yīng)盡量減少對(duì)樓市的行政干預(yù),，以免造成政府行為推高房?jī)r(jià)的不良印象，用經(jīng)濟(jì)手段和長(zhǎng)效機(jī)制逐步代替短期調(diào)控,。與此同時(shí),，要重點(diǎn)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革力度。只要樓市平穩(wěn),，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就不會(huì)出現(xiàn)大的問題,。
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