接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示,，當(dāng)前調(diào)控已經(jīng)取得一定成效,。目前市場(chǎng)仍處于消化庫(kù)存,、穩(wěn)步回調(diào)階段,，所謂樓市“回暖”存在過度解讀成分,，更未出現(xiàn)大幅反彈跡象,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在目前的利益博弈中,，包括地方政府和開發(fā)商在內(nèi)的各方，均希望政策以穩(wěn)定為主,。
調(diào) 控 取得明顯成效
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一告訴本報(bào)記者,，此輪調(diào)控以來，從49個(gè)地級(jí)以上大中城市先后出臺(tái)“限購(gòu)令”,，到600多個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo),；從上海、重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅收改革試點(diǎn),，到各地加大保障性安居工程建設(shè)力度,；從二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，到央行3次加息,、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,，“在如此一系列政策措施作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫,。特別是從2011年9月到2012年4月,，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降與持平的城市總數(shù)占絕大多數(shù),，同比下降的城市也逐月增多,，調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)”，朱中一說,，“本輪調(diào)控重點(diǎn)是抑制投機(jī)投資性需求,，關(guān)鍵措施則是限購(gòu)、限貸政策,。近兩年來盡管社會(huì)上對(duì)限購(gòu)的議論一直沒有停止,，但實(shí)踐證明其效果是很明顯的”。
中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)總裁賴國(guó)強(qiáng)亦告訴記者,，根據(jù)當(dāng)前形勢(shì),，未來樓市調(diào)控仍將持續(xù)，只不過“從原來的以調(diào)為主,，變成以控為主”,。他說,，調(diào)控效果明顯體現(xiàn)在購(gòu)房群體的理性轉(zhuǎn)變上，“尤其最近以來,，剛需客戶是市場(chǎng)主流,。”
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，國(guó)務(wù)院從7月下旬開始,，派出8個(gè)督查組對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況開展專項(xiàng)督查以后，進(jìn)一步強(qiáng)化了中央關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控的預(yù)期,。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析人士劉衛(wèi)衛(wèi)據(jù)此告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“房地產(chǎn)政策調(diào)控依然在政府主導(dǎo)之下影響著市場(chǎng),，督查組對(duì)地方政府的工作給予了基本肯定和鼓勵(lì),，也相應(yīng)提出了完善性的具體工作建議。結(jié)果釋放出最主要的信息就是房地產(chǎn)政策調(diào)控不會(huì)放松”,。劉衛(wèi)衛(wèi)認(rèn)為,，16省市房地產(chǎn)督查結(jié)果總體“基本滿意”，對(duì)有的地方甚至是充分肯定,，采取的態(tài)度是鼓勵(lì)性和指導(dǎo)性的,。“在這種情況下,，不具備出臺(tái)調(diào)控新政的緊迫性,，應(yīng)是合理的判斷”。
市 場(chǎng) “回暖”存在過度解讀
值得注意的是,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月中旬公布的“7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示,，7月全國(guó)70個(gè)大中城市價(jià)格漲幅擴(kuò)大，另外從北,、上,、廣、深價(jià)格指數(shù)來看,，新建住宅及二手房?jī)r(jià)格指數(shù)也全面止跌,。加上此前北京、上海,、廣州等一線城市土地市場(chǎng)“高價(jià)地塊”頻出,，由此加劇業(yè)界關(guān)于樓市“回暖”甚至“反彈”的判斷，在此預(yù)期下更引發(fā)了部分恐慌性購(gòu)房需求的入市,，市場(chǎng)對(duì)新一輪調(diào)控政策出臺(tái)的預(yù)期有所增強(qiáng),。
但多位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為當(dāng)前的樓市“回暖”存在過度解讀因素。劉衛(wèi)衛(wèi)認(rèn)為,，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”宏觀經(jīng)濟(jì)政策背景下,，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)所謂“回暖”跡象,，主要是因?yàn)橘?gòu)房貸款規(guī)模擴(kuò)大、利率優(yōu)惠,、開發(fā)企業(yè)以價(jià)換量的銷售策略,，以及剛性需求階段性釋放等多個(gè)因素的共同作用，帶來總體成交量的上升,，才因此引發(fā)出市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)反彈的擔(dān)憂,。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師常清亦告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，雖然統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)兩月上漲,，“但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境下,，市場(chǎng)很難就此步入快速反彈的軌道”。他認(rèn)為,，這種現(xiàn)象僅僅是房?jī)r(jià)在市場(chǎng)規(guī)律下的正常波動(dòng)而已,。
另外，在土地市場(chǎng)上,，盡管前段時(shí)間北京,、上海、廣州等一線城市部分地塊出現(xiàn)“高溢價(jià)率”成交現(xiàn)象,，但從整體看來,，即使在下半年各地市場(chǎng)供應(yīng)放量的情況下，市場(chǎng)也沒有出現(xiàn)明顯過熱甚至反彈的跡象,。以記者跟蹤的北京土地市場(chǎng)為例,，在經(jīng)歷7月短暫火爆之后，8月再次進(jìn)入低迷期,。截至目前,，北京市整個(gè)8月份無住宅用地成交，這是繼今年3月,、5月之后北京第三次住宅用地出現(xiàn)“零成交”,。萬科董秘譚華杰也表示，“總體來看,，土地市場(chǎng)尚未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向,。”他認(rèn)為,，近期個(gè)別城市出現(xiàn)的高價(jià)地塊,，跟地塊的特殊位置、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略等因素有關(guān),，不具備代表性,。“行業(yè)調(diào)整的格局并未出現(xiàn)明顯變化,，市場(chǎng)仍在調(diào)整期,�,！�
上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《8月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)》指出，受嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響,，“本月東,、中、西部的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅依然出現(xiàn)不同程度回落,，以中,、西部較為明顯，均已經(jīng)持續(xù)5個(gè)月收窄,。中,、西部地區(qū)反應(yīng)較慢，而東部地區(qū)開發(fā)投資增幅出現(xiàn)底部盤整,，預(yù)期未來數(shù)月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會(huì)筑底后反彈”,。此外，“自4月出現(xiàn)了2010年以來首次同比負(fù)增長(zhǎng)后,，本月房屋新開工面積降幅繼續(xù)擴(kuò)大”，易居研究院預(yù)測(cè),，“全年房屋新開工面積將保持下跌狀態(tài),，這也將是多年來首次出現(xiàn)年度負(fù)增長(zhǎng)”。
可以佐證樓市冷熱不均的還有上海,、杭州等城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),。今年前7個(gè)月上海市商品房銷售面積為954.0萬平方米，同比下降7.8%,。另外,，自2010年初以來，上海市商品住宅銷售面積的同比增幅也一直為負(fù)值,。進(jìn)入2012年以來,，商品房銷售面積同比跌幅持續(xù)在15%左右。
而杭州市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,，房地產(chǎn)開發(fā)投資在回落,。1至7月，杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資782.82億元,，比1至6月回落4.6個(gè)百分點(diǎn),。與此同時(shí)，來自經(jīng)緯研究中心的分析報(bào)道還指出,，杭州樓市絕大多數(shù)樓盤成交乏力,，“地王”樓盤成燙手山芋，土地市場(chǎng)冷清,，部分開發(fā)商捂盤惜售,、成交數(shù)據(jù)注水等,。“樓市調(diào)控大勢(shì)依舊,，杭州樓市量平價(jià)穩(wěn)將是未來趨勢(shì)”,。
未 來 希望政策“以穩(wěn)為主”
近日，山東省在房地產(chǎn)調(diào)控工作會(huì)議上,，提出將總結(jié)改善商品房預(yù)售管理辦法,，開展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。業(yè)界隨即擔(dān)憂,，取消預(yù)售制度轉(zhuǎn)而實(shí)行現(xiàn)房銷售后,，由于沒有辦法很快形成市場(chǎng)供應(yīng)，有可能將形成一個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)的真空期,，供應(yīng)斷檔或者或供應(yīng)偏小的現(xiàn)象將造成短期內(nèi)房企無貨可推,，一定程度上會(huì)形成現(xiàn)房供不應(yīng)求，從而造成價(jià)格上漲,。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，山東預(yù)售資金監(jiān)管政策被過度解讀，短期內(nèi)現(xiàn)房銷售的可能性不大,。他認(rèn)可“從目前情況來看,，取消預(yù)售證只會(huì)使得房?jī)r(jià)再現(xiàn)暴漲，而不會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)”的觀點(diǎn),。但他同時(shí)認(rèn)為“部分媒體報(bào)道夸大了政策原意,，山東政策僅為正常的加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管，而非取消預(yù)售制,。尤其在房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵階段,，當(dāng)?shù)卣惶赡苊半U(xiǎn)出臺(tái)如此激烈的政策�,！�
事實(shí)上,，多位分析人士均指出，無論是政府層面還是開發(fā)商都希望近階段政策以保持當(dāng)前調(diào)控力度的“穩(wěn)定”為主,，而不希望政策進(jìn)一步加碼,。鏈家地產(chǎn)對(duì)記者表示，“目前政策依然是穩(wěn)定為主,，以北京方面為例,，短期內(nèi)新政策落地的可能很小”。
賴國(guó)強(qiáng)同樣告訴記者,，“因?yàn)榻鹑谡叩膶捤桑?012年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)有所復(fù)蘇,。由此引發(fā)了可能出臺(tái)新調(diào)控政策的聲音”。他表示,，市場(chǎng)要穩(wěn)定發(fā)展,，政策也要保持穩(wěn)定,，松緊適宜。
就企業(yè)而言,，同樣希望政策以“穩(wěn)定”為主,。當(dāng)前不少房企依然面臨著高庫(kù)存和一定的土地儲(chǔ)備需求，希望“以價(jià)換量”迅速回籠資金,。新城控股集團(tuán)有限公司副總裁譚為民表示,，“當(dāng)前企業(yè)的主要目標(biāo)依然是去庫(kù)存。假設(shè)政策不變,，市場(chǎng)去庫(kù)存的過程也將持續(xù)到明年,。”他指出,，“現(xiàn)在能把資金盤活就是理性行為,，市場(chǎng)的交易量才能慢慢有所回升，但價(jià)格不會(huì)輕易上漲,，以免調(diào)控再次加碼,。”