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隨著我國經(jīng)濟的成長,、社會與體制的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性,、復(fù)雜性和敏感性被前所未有地凸顯出來,。有一種觀點認(rèn)為，地方政府對土地的壟斷抬高了房價,。我認(rèn)為這種觀點其實是不成立的,。設(shè)想一下,，如果不是
政府代表國家所有的終極所有權(quán)來對土地實施管理,，而是由土地私有化或所有權(quán)多元化所形成的非政府主體管理，其結(jié)果也一定是壟斷性的,。實際上真正的問題是：
面對自然壟斷,，如何合理引導(dǎo)需求，實施供需動態(tài)平衡的制度安排,，形成適應(yīng)各社會階層的有效供給,。
如果沒有有效的制度建設(shè)，僅靠在政策層面調(diào)來調(diào)去,，就只能越來越偏重“限購”等行政手段,，難以真正解決問題。為此,，需要通盤考慮,，積極建立“雙軌統(tǒng)籌”的制度框架，即在一個合理的通盤規(guī)劃之下,，讓由政府負(fù)責(zé)的保障房這一“保障軌”與由市場調(diào)節(jié)的商品房,、產(chǎn)權(quán)房這一“市場軌”，得到合理,、有效的并
行與銜接,，從而優(yōu)化土地資源配置。
在這個制度框架內(nèi),，最高端的層面應(yīng)該是由政府統(tǒng)籌管理,，設(shè)計一個總體的全部國土開發(fā)的“頂層計劃”。具體到某一個地方政府,，包括小區(qū)住宅怎么建,，從棚戶區(qū)改造、廉租房到
公租房,，再到一般商品住宅乃至高端住宅,，這是由市場主體怎樣試錯也試不出來的，必須由政府牽頭。在下一層面的保障軌上,，政府首先要管托底,。這個“底”首先從廉租房托起，進(jìn)而托到適應(yīng)收入夾心層,、年輕白領(lǐng)需要的公租房(平價長租房),。對于在市場軌上運轉(zhuǎn)的商品住宅、產(chǎn)權(quán)房,，政府主要是在管規(guī)劃之下管規(guī)則,，讓
相關(guān)主體公平競爭，讓有經(jīng)濟實力的人通過運用消費者主權(quán)由自己做出選擇,。
另外,，在這一制度框架中，還有一重要內(nèi)容———在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)形成財產(chǎn)稅制度的調(diào)節(jié)和制約,，即：除了在交易環(huán)節(jié)征稅之外,，同時還要在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，而這恰恰是我國現(xiàn)有制度的一項缺失,。房產(chǎn)稅改革,，對以下四個突出問題將產(chǎn)生不可忽視的正面效應(yīng)：一是緩解中國稅制中直接稅比重過低、間接稅比重過高的問題,；二是改變地方稅體系不成型的局面,；三是使房地產(chǎn)調(diào)控新政體現(xiàn)治本的高水準(zhǔn)；四是以不動產(chǎn)稅制度建設(shè)來抑制收入差距和財產(chǎn)差距擴大,。
近年的房地產(chǎn)調(diào)控新政在運行一段時間以后取得了成效,，也出現(xiàn)一些爭議。為提高調(diào)控的效果,，我認(rèn)為應(yīng)該注意三個問題,。
第一，從調(diào)控運行來看,，要防止單純求快的傾向,。某些城市———主要是一線大城市———的確出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，但擠泡沫需要用柔性手段�,，F(xiàn)在我國社會處于矛盾凸顯期,，一味圖痛快，搞那種力度大,、速度快的操作,，可能會導(dǎo)致一系列不好的結(jié)果，甚至可能帶來宏觀經(jīng)濟風(fēng)險(包括經(jīng)濟問題政治化的風(fēng)險),。單純求快不可行,，非理性目標(biāo)的求快更不可行,。例如，不少人希望房價回調(diào)50%,，這種愿望似乎還得到了某些管理部門的回應(yīng),。我認(rèn)為，我國商品房房價總體上回調(diào)50%,，是國民經(jīng)濟無法承受的,。在非理性目標(biāo)下求快，問題會更嚴(yán)重：在上一輪“泡沫化”的副作用困擾我們之后,，還可能疊加性地出現(xiàn)一輪“經(jīng)濟問題政治化”的副作用,。
第二，在進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控的過程中,，需注重引入?yún)^(qū)別對待的方式,，看清大趨勢與方向。對不同城市,、不同地段,、不同情況要區(qū)別對待。有了理性的區(qū)別對待,，才能擠去真正的泡沫。據(jù)我觀察,，中國700個左右城市房價的“梯度推移”還在進(jìn)行中,，中國三線城市中有房地產(chǎn)泡沫的很少。不能簡單地認(rèn)為價格高就是泡沫程度高,。如果調(diào)控新政不做這種
區(qū)別,，那力氣就會使錯地方。
第三,，需要謹(jǐn)慎對待集資建房�,，F(xiàn)在有人主張鼓勵集資建房，本意可能是好的,。然而,，一旦這方面被放開，有實權(quán)的部門,、有資源的部門馬上會鉆空子,，
使這個事情變得非常扭曲。參加者雖然形式上要出一點錢,，但與市場價相比,，那是微不足道的。房子建好后,，按照行政級別進(jìn)行分檔分配,。這樣集資建房,，這樣分房，與房地產(chǎn)調(diào)控新政的內(nèi)在精神是完全違背的,。
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