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近期,，諸多國際評級機(jī)構(gòu)和投行集體唱空中國樓市,，影響范圍很大。有人深信不疑,，有人將信將疑。我的看法是,，可以聽聽,，但不足為信。
日前,，標(biāo)準(zhǔn)普爾將中國房地產(chǎn)業(yè)展望由之前的“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”,，并預(yù)測未來6-12個(gè)月房價(jià)將有10%左右的下降空間。與此同時(shí),，另一大評級機(jī)構(gòu)穆迪也將中國房地產(chǎn)開發(fā)商信用評級展望至“負(fù)面”,。大摩也預(yù)計(jì)，三季度中國主要城市的銷售均價(jià)將進(jìn)一步下降,。
近些年來,，市面上不乏類似聲音，尤其以前大摩經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠為代表,，中國樓市過去的“黃金十年”,，也是他唱空中國樓市的十年，近期又提出至2012年中國房價(jià)將下跌五成,。然而,，眾所周知，其以往的悲觀預(yù)期并未成為現(xiàn)實(shí),。
標(biāo)普,、穆迪這些國際大牌評級機(jī)構(gòu)，具有全球性的廣泛影響力,，他們素喜對世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的很多事情做“權(quán)威”定性,，小到某個(gè)公司前景，大到國家信用,。這次拿中國房地產(chǎn)市場 “開刀”,，卻有些夸大其詞了，中國的特殊國情和房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜內(nèi)涵,，國內(nèi)機(jī)構(gòu)尚且難參透,，“外人”豈能看清楚？
不妨進(jìn)行針對性分析,。標(biāo)普看空中國樓市的論據(jù)主要有二：一是調(diào)控政策非常嚴(yán)厲,，可能會(huì)進(jìn)一步升級；二是商品房銷售大幅下滑,，開發(fā)商資金鏈持續(xù)緊縮,，高杠桿率的房企資金鏈可能斷裂。
這兩點(diǎn)貌似正確,，但卻有夸大之嫌,。關(guān)于政策,，當(dāng)前確實(shí)依然嚴(yán)厲，但卻已步入平穩(wěn)期,，不會(huì)放松,，暫時(shí)也難加碼。比如,，限購城市并沒有大幅“擴(kuò)容”,。實(shí)際上，決策層正在密切觀察當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)市場變化,，從緊的貨幣政策和嚴(yán)厲的地產(chǎn)政策,，效果釋放需要一個(gè)過程。
關(guān)于資金鏈,。今年以來,，很多房企的資金情況確實(shí)不容樂觀，但總體形勢好于2008年,。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字,，今年1-5月全國開發(fā)企業(yè)資金來源增幅約為18%，且已呈筑底之勢,；而2008年這一增幅回落至5%,。試想，2008年情況更糟糕的時(shí)候,，都未出現(xiàn)大量房企資金鏈斷裂的現(xiàn)象,，能奢望今年下半年會(huì)涌現(xiàn)出來嗎？實(shí)際上以國企主導(dǎo)的商業(yè)銀行體系,，不會(huì)讓房企大批倒臺(tái),，否則形成的壞賬將難以估量。以類別而論,，央企,、地方國企肯定沒事，上市公司倒掉的可能性極小,，惟一可能的是少數(shù)民營中小企業(yè),，即便如此，其也不是破產(chǎn),，而是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或企業(yè)股權(quán)而已,。事實(shí)上，萬科,、保利等部分大企業(yè),，今年上半年的銷售業(yè)績，遠(yuǎn)好于去年同期,。
國際評級機(jī)構(gòu)和投行有“唱空做多”之嫌,。這些機(jī)構(gòu)的背后,，常常隱有國際資本的特殊利益訴求。一方面他們在唱空中國樓市,，另一方面外資又在快速流入中國樓市。證據(jù)有三：一是從2001年到2010年,，房地產(chǎn)業(yè)來華直接投資占外資總量的10%以上,，2006年以后占比逐步提高，2010年達(dá)到23%,。二是今年1-5月,，開發(fā)企業(yè)資金來源中的增幅為18%，其中利用外資量卻大增57%,。三是今年部分上市公司狂發(fā)約700億美元外債,，證明愿意借錢給中國房企的國際機(jī)構(gòu)有很多。
去年二次匯改以來,，至今正好一周年,，人民幣對美元升值5.4%。在人民幣持續(xù)升值,、國內(nèi)存款利息遠(yuǎn)高于美國,、中國經(jīng)濟(jì)走勢還算平穩(wěn)、樓市調(diào)整空間有限的情況下,，國際機(jī)構(gòu)憑什么大肆看空中國房地產(chǎn)市場,？樓市調(diào)整是必須的，但實(shí)在沒必要盲目看空,。切莫被誤導(dǎo),。
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