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成交量下滑,，主要城市居住用地價(jià)格漲幅回落，部分城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)同比下降,，不少信息顯示樓市正在發(fā)生積極變化,。筆者認(rèn)為，目前樓市調(diào)控正步入“敏感期”,，有一定效果,，但基礎(chǔ)仍顯薄弱，各地應(yīng)加強(qiáng)既有政策的落實(shí)和執(zhí)行力度,。
溫家寶總理近日在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出,，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于相持階段，普通商品住房?jī)r(jià)格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距,，特別是有的城市房?jī)r(jià)過高,、上漲過快的局面沒有根本改變，有的地方落實(shí)中央調(diào)控政策的措施也不夠有力,，總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強(qiáng),。
的確，目前樓市博弈氛圍依舊濃厚,，一邊是部分房地產(chǎn)開發(fā)商抱著調(diào)控松動(dòng)幻想死扛不降價(jià),，另一邊是消費(fèi)者認(rèn)為房?jī)r(jià)仍高。以北京春季房展會(huì)為例,，開發(fā)商咬牙不降價(jià),，只是象征性地給點(diǎn)小禮物作為營(yíng)銷噱頭；而消費(fèi)者并不買賬,，購(gòu)房意愿極低。與以往明顯不同的是,，房展組委會(huì)僅公布了“登記人數(shù)”和“看房人數(shù)”,，絕口不提“成交量”。
這或許可以從以下一組數(shù)據(jù)中找到答案,�,！版溂业禺a(chǎn)”在此次展會(huì)上的調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，僅13%的受訪消費(fèi)者打算近三個(gè)月內(nèi)購(gòu)房,，87%的受訪消費(fèi)者把購(gòu)房計(jì)劃推遲到三個(gè)月以后,，其中半年以后購(gòu)房的受訪消費(fèi)者占65%,。
事實(shí)上，在一系列調(diào)控舉措下,，天平正向有利于購(gòu)房者一方傾斜“存貨大增,、現(xiàn)金流巨減、負(fù)債激增,、融資渠道急劇縮窄”是部分房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)狀,。
這也可以從一組數(shù)據(jù)中看出端倪。截至4月18日,，94家房地產(chǎn)上市公司公布2010年年報(bào),，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-760.3億元，同比大減1249億元,。Wind數(shù)據(jù)顯示,，可統(tǒng)計(jì)的91家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)8055億元，同比增長(zhǎng)40.5%,。
更為重要的是,，今年以來(lái)央行已四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，去年曾六次上調(diào),，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到20.5%的歷史高位,。據(jù)測(cè)算，每上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),，約可凍結(jié)商業(yè)銀行資金3500億元,。在連續(xù)上調(diào)后，開發(fā)商從銀行貸款愈加困難,，資金壓力加大,，這在中小房企表現(xiàn)得更為明顯。
成交下滑,、資金趨緊,，無(wú)疑將加大開發(fā)商的降價(jià)壓力。但應(yīng)該看到,，新盤打折促銷的仍屬少數(shù),，大規(guī)模降價(jià)尚未出現(xiàn)，有些開發(fā)商仍幻想調(diào)控會(huì)放松,，會(huì)像以往一樣扛過去,。
筆者認(rèn)為，在目前這一“敏感期”內(nèi),，必須打破房地產(chǎn)開發(fā)商和相關(guān)利益群體的幻想,，進(jìn)一步加強(qiáng)地方政府對(duì)既有政策的落實(shí)和執(zhí)行力度，而這是樓市調(diào)控效果能否鞏固和擴(kuò)大的關(guān)鍵,。
歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們,，樓市調(diào)控可謂“逆水行舟,，不進(jìn)則退”。自2003年以來(lái),，樓市調(diào)控政策持續(xù)不斷,，但多數(shù)沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，幾乎每輪調(diào)控過后都會(huì)出現(xiàn)新一輪房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲,，陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈,。造成這種局面的原因是多方面的，但可以肯定的是,，政策落實(shí)不到位,、執(zhí)行不力是關(guān)鍵。
欣慰的是,，無(wú)論是國(guó)務(wù)院督察組正在對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督檢查,，還是國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳達(dá)出的信息，均顯示樓市調(diào)控政策不會(huì)半途而廢,，力度將不斷加強(qiáng),。可以預(yù)見,，今年將是樓市調(diào)控的“攻堅(jiān)年”,，如果打不破僵局，不排除新調(diào)控政策出臺(tái)的可能性,。
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