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在北京市提出今年新建普通住房?jī)r(jià)格“穩(wěn)中有降”調(diào)控目標(biāo)兩周之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳來(lái)了“好消息”,。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，3月份北京商品住房成交均價(jià)19個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)了同比下降，幅度達(dá)到10.9%,，而環(huán)比更是大跌了26.7%,。
雖然“首降”的消息來(lái)得很及時(shí)，“首降”的幅度也很大,，但是很多老百姓的感受卻并不明顯,。
分析相關(guān)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大興,、房山,、密云以及朝陽(yáng)區(qū)東南部地區(qū)占到全市總成交量的七成以上，也就是說(shuō),，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的低房?jī)r(jià)是拉低3月均價(jià)的一個(gè)重要原因,。
而就城市中心地區(qū)來(lái)看，雖有個(gè)別樓盤(pán)打折降價(jià),，但尚未形成普降的格局,。數(shù)據(jù)顯示，在北京市296個(gè)延續(xù)銷(xiāo)售的樓盤(pán)中,，只有81個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格真正出現(xiàn)了下降,，僅占全部的27.4%，另有178個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格保持平穩(wěn),。值得關(guān)注的是,，其中還有30多個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格仍有不同程度的上漲。
此外,，雖然部分二手房的議價(jià)空間已逐漸開(kāi)始增加,，但并未出現(xiàn)趨勢(shì)性的全面降價(jià)勢(shì)頭。由于房租的不斷上漲,，不少二手房主轉(zhuǎn)售為租,，這又在很大程度上減少了二手房的供應(yīng)量，致使二手房?jī)r(jià)仍居高不下,。
市區(qū)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的波動(dòng),，實(shí)際上可以被遠(yuǎn)郊區(qū)的樓盤(pán)所中和。如果因?yàn)榉N種原因,，遠(yuǎn)郊樓盤(pán)賣(mài)得多,，而市區(qū)樓盤(pán)賣(mài)得少，那么全市的房?jī)r(jià)就會(huì)很快被平均下來(lái),，而這樣的全市平均房?jī)r(jià)究竟反映了怎樣的市場(chǎng)變化,，仍然需要繼續(xù)觀察,。
當(dāng)然，不可否認(rèn),，在一系列政策“組合拳”的猛烈攻勢(shì)下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)一些積極的變化。比如,，“地王”頻現(xiàn)的火爆情景風(fēng)光不再。與之形成鮮明對(duì)比的是,，土地“流拍”,、“底價(jià)成交”的消息不時(shí)傳出。有關(guān)部門(mén)公布的今年一季度土地市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)也顯示,，全國(guó)120個(gè)城市成交面積環(huán)比大幅縮水約三成,，住宅用地成交價(jià)格也環(huán)比下滑了11%。而且在包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的10個(gè)主要城市中,，住宅用地平均溢價(jià)率最高也僅達(dá)50%,。
此外，投資投機(jī)現(xiàn)象也大幅減少,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，北京第二套購(gòu)房占比已由新政前的15.6%降至10.9%，而非京籍居民購(gòu)房占比由40%多驟降至7.6%,，這都說(shuō)明投資投機(jī)資金已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模退出,。
而在各種房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺(tái)，再加上加息等緊縮性的貨幣政策的打壓,，房地產(chǎn)商的資金鏈也出現(xiàn)了不同程度的緊張態(tài)勢(shì),。根據(jù)最新公布的上市公司年報(bào)顯示，70家上市房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~為-683.72億元,，同比減少了246.58%,，同時(shí)，存貨同比大幅增長(zhǎng)41.70%,。為防止資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn),，一些房地產(chǎn)商主動(dòng)降價(jià)的意愿也有所增強(qiáng)。
這些都是促成房?jī)r(jià)“首降”的因素,，但要判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)出現(xiàn)了“逆轉(zhuǎn)”,，不能單憑一兩個(gè)月的數(shù)據(jù)，更不能根據(jù)一個(gè)籠統(tǒng)的全市新房成交均價(jià)來(lái)判斷,。
要讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更真實(shí)地反映市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況,，不妨進(jìn)行細(xì)分區(qū)域的統(tǒng)計(jì)，比如二環(huán)內(nèi),、三環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)成交均價(jià)的走勢(shì)如何,，這樣數(shù)據(jù)所反映的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況才能和老百姓的感受更接近,，也才能為下一步的房產(chǎn)調(diào)控提供科學(xué)的數(shù)據(jù)支持。
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