|
在我國嚴厲宏觀調(diào)控的背景下，外資進入房地產(chǎn)行業(yè)的勢頭卻依舊強勁。
據(jù)商務部最新數(shù)據(jù),，截至3月24日,，3月外資新設或新增的房地產(chǎn)公司高達39家。1至2月,，房地產(chǎn)領域利用外資實際增長同比超過50%,。再看去年，全國非金融行業(yè)實際使用外資金額1057億美元,，同比增長17.4%,；其中房地產(chǎn)行業(yè)“一馬當先”，吸收外資占比高達22.7%,，規(guī)模超過1000億元,，增幅超過40%。另據(jù)全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢公司——高緯環(huán)球的《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》預測,，國際資本對中國新興和二,、三線城市的關注持續(xù)增強，而不僅是一線城市,。
而外匯局的監(jiān)測也證實了這一點,，當前流入我國房地產(chǎn)行業(yè)投機外資,，目光轉向了二,、三線城市甚至較發(fā)達地區(qū)縣城,，外資以各種形式參股的產(chǎn)業(yè)基金,、股權基金等在我國二,、三線城市房地產(chǎn)投資迅速增加，項目總金額動輒十幾億甚至幾十億,。而流入房地產(chǎn)的外資也呈現(xiàn)出新特點,，比如外資大型房地產(chǎn)集團的境外子公司參與境內(nèi)房地產(chǎn)項目開發(fā)的情況不斷增多；外資流向商業(yè),、旅游地產(chǎn)項目逐漸增多,，以規(guī)避當前主要針對住宅類地產(chǎn)的調(diào)控政策；部分境外資金通過租賃“小產(chǎn)權房”進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場,；少數(shù)外資企業(yè)將資本金通過虛假合同結匯流向房地產(chǎn)市場,；外資以隱形“土地保證金”名義曲線進入我國房地產(chǎn)市場；境外個人通過外幣銀行卡境內(nèi)套現(xiàn)購房,，規(guī)避個人年度結匯總額管理和境外個人購房款結匯相關管理等等,。此外，旅游度假類企業(yè)成為房地產(chǎn)調(diào)控盲區(qū),。度假村開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍雖為旅游景點開發(fā),，但均已支付土地承包費及補償款并取得了經(jīng)營用地的使用權，少數(shù)外資在后續(xù)的經(jīng)營中建造別墅、酒店進行出租或出售,，游離于監(jiān)管視野之外,。
外資的多種投機手法，助漲了熱錢流入,，對我國的房地產(chǎn)調(diào)控形成了嚴峻挑戰(zhàn),。
這些情況的出現(xiàn)不是偶然的。首先,，外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策仍然存在漏洞,。比如《外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》把房地產(chǎn)業(yè)被列為限制類外商投資的產(chǎn)業(yè)范圍，而各地為完成招商引資任務或出于政績考慮,，并未嚴格執(zhí)行審批程序,。其次，相關管理規(guī)定不完善,，如對外資房地產(chǎn)企業(yè)資本金結匯政策就很籠統(tǒng),，未明確禁止房地產(chǎn)企業(yè)資本金結匯歸還代墊土地保證金等行為，銀行往往無法把握其結匯所得人民幣資金用途,、結匯材料和資金劃轉的合理性和規(guī)范性,。再次，部門之間監(jiān)管不銜接,。外管局規(guī)定,，外資房地產(chǎn)企業(yè)必須將土地保證金匯入國土局外匯保證金專戶，但國土部門對土地繳款人和使用權人不一致并未做明確限制,，因而部分外資房地產(chǎn)企業(yè)往往通過境內(nèi)企業(yè)代墊土地款后取得土地使用權,，刻意規(guī)避管理政策。還有,，通過增資渠道流入的外資很難控制,。眼下，外資房地產(chǎn)企業(yè)增資趨勢普遍較強,，如以項目資金需要為由提出增資,，商務部門難以限制其最終投資規(guī)模。對外商投資企業(yè)的行業(yè)界定標準差異也較大,。商務部門的認定范圍僅包括從事住宅公寓等建設經(jīng)營,、或以建設為目的的土地開發(fā)企業(yè)，不包含從事房地產(chǎn)中介服務,；而工商部門的界定主要體現(xiàn)在名稱和經(jīng)營范圍上,，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務機構。外匯管理部門作為下游管理部門,，在為外資房地產(chǎn)企業(yè)辦理業(yè)務時參照商務部門的劃分標準,，一些企業(yè)于是以非房地產(chǎn)企業(yè)身份參與房地產(chǎn)相關的生產(chǎn)經(jīng)營,，而管理部門難以監(jiān)測實際流入房地產(chǎn)行業(yè)的外資規(guī)模。監(jiān)測顯示,，某些“租賃業(yè)”,、“商務服務業(yè)”及“咨詢業(yè)”等非房地產(chǎn)外資企業(yè)，在經(jīng)營范圍中均有與房地產(chǎn)開發(fā),、銷售等相關的經(jīng)營項目,。
針對以上情況，筆者在此提出構建本外幣一體化監(jiān)測體系,、明確房地產(chǎn)行業(yè)劃分標準,、建立完善的資金監(jiān)測管理體系、明確資本金結匯支付土地款管理政策,、健全外資房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管信息共享機制,、完善外資房地產(chǎn)企業(yè)外方投資者退出機制等應對舉措。
提高對資本金,、外債等外匯與人民幣資金的一體化監(jiān)測水平,，能充分利用外匯管理直接投資信息系統(tǒng)，及時了解結匯資金信息,，并為有效遏制熱錢流入提供支持,。為了把參與房地產(chǎn)相關經(jīng)營活動的企業(yè)都納入房地產(chǎn)行業(yè)管理，可以對那些參與多行業(yè)經(jīng)營且涉及房地產(chǎn)活動的企業(yè)以特別標注,，并明確規(guī)定參照外資房地產(chǎn)企業(yè)實施外匯管理,。增加外資房地產(chǎn)企業(yè)備案范圍，將規(guī)模較大,、涉及大規(guī)模土地開發(fā)的自建型旅游度假類企業(yè)列入房地產(chǎn)調(diào)控范圍,。
為嚴防“熱錢”進入樓市，增強對各類非實體投資外匯資金的監(jiān)管,，可考慮盡快出臺關于外國投資基金公司和投資銀行資金募集,、投資流向,、收益處置的法規(guī)文件,，嚴格限制或禁止外資基金公司、創(chuàng)投企業(yè)投資房地產(chǎn)市場,。加強對外資長期租賃經(jīng)營行為的管理,，將其納入我國對外資進入房地產(chǎn)領域相關調(diào)控政策中。加強對基礎設施,、旅游開發(fā)類企業(yè)的非現(xiàn)場監(jiān)測,。防止外資房地產(chǎn)商通過此類企業(yè)變相進入房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)避調(diào)控政策,。這還包括細化境外個人匯入人民幣資金的使用范圍,。另外，建議設置外幣卡大額交易預警與累計超限額預警。
明確規(guī)定外資房地產(chǎn)企業(yè)不得以土地競拍保證金以及支付關聯(lián)企業(yè)代墊款的名義結匯,，資本金結匯后只能劃轉至國土部門專戶,，應能確保結匯資金流向合理合規(guī)。為此,，必要時可出臺外商投資房地產(chǎn)企業(yè)結匯支付土地款等監(jiān)管細則,。
而在各部門建立其定期信息交流機制后，就能共享外資投資房地產(chǎn)企業(yè)股權變更信息,、參與競拍信息,、委托授權信息、資金來源和流向信息,，這才能形成監(jiān)管合力,，提高對外資房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管效能。
|