2011年3月18日，中國人民銀行決定，從2011年3月25日起,，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是中國央行自2010年以來第9次提高存款準(zhǔn)備金率,，也是2011年第3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后,，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)20%，再創(chuàng)歷史最高點(diǎn),。離2011年第3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率不到20天,，2011年4月5日下午，中國人民銀行決定,，自2011年4月6日起,，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整,。
本次加息背景是什么？筆者認(rèn)為,，自去年10月第四次加息,，到今年第二次加息。在本來資金面就已很緊的背景之下,，由于日本為抗戰(zhàn)海嘯與九級(jí)地震及重建城市與發(fā)展經(jīng)濟(jì),，開動(dòng)印鈔機(jī)，市場流動(dòng)性過剩,。而利比亞戰(zhàn)爭導(dǎo)致石油和生產(chǎn)原材料價(jià)格暴漲,。其它是CPI3月或破5，物價(jià)上漲,，人民幣的升值吸引國外大量熱錢,，市場上大量的貨幣洶涌。另外是2011年3月11日,，國家統(tǒng)計(jì)局公開2月CPI和PPI數(shù)據(jù)反應(yīng)通脹預(yù)期壓力大和A股相對(duì)較弱的走勢及熱錢流入國內(nèi)速度加快等日本九級(jí)大地震,，為拯救日本經(jīng)濟(jì),，開印鈔機(jī)等現(xiàn)象，實(shí)際上已反應(yīng)了市場對(duì)于加息或者是上調(diào)存款準(zhǔn)金率的預(yù)期,。另外是3月份,，在人民幣升值壓力不斷增強(qiáng)、外匯占款不斷增加的情況下,，央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,，說明穩(wěn)健的貨幣政策取向不會(huì)改變，也表明了決策層控制流動(dòng)性,、控制通脹的決心,。
未來會(huì)有幾次加息？筆者認(rèn)為,，預(yù)計(jì)3月的CPI漲幅或破5%,，目前國內(nèi)通脹高位運(yùn)行，油價(jià)和食品價(jià)格都有上漲的空間,，克服通脹預(yù)期成為目前的主要任務(wù),，因此加息也符合預(yù)期。加息后存款利率為3.25%,，考慮當(dāng)前的通脹水平,，離利率為正還有空間。雖然今年二次加息,，但是銀行依然負(fù)利率,，人民幣的升值和熱錢等因素，央行還會(huì)持續(xù)加息,。通脹不是紙老虎,，而是猛虎。因此,，管理好預(yù)期通脹是當(dāng)前中國首要最關(guān)鍵的問題,。當(dāng)然，本次加息不可能一步到位,，第二季到第四季至少有三次加息,。況且，CPI破5%的預(yù)期非常強(qiáng)烈,，意味著通脹隨時(shí)卷土重來,，甚至?xí)^預(yù)期的結(jié)果。
一是人民幣繼續(xù)升值吸引大量的熱錢,。二是物價(jià)瘋狂的上漲,。三是國內(nèi)趨勢復(fù)雜。除了加息別無選擇，雖然不是當(dāng)前國家宏觀政策調(diào)控最好的辦法,，卻是抑制通脹的理智舉動(dòng),，況且光靠貨幣政策根本遏制不住通脹。同時(shí),，而人民幣升值不僅無助抑制通脹,，反而增強(qiáng)通脹的預(yù)期。甚至陷入因人民幣升值-吸收巨大的熱錢-市場流動(dòng)性過剩-物價(jià)瘋狂上漲導(dǎo)致惡性通脹怪圈,。
加息對(duì)開發(fā)商有什么影響,？筆者認(rèn)為，央行在兔年清明第二次加息,，盡管此次加息旨在抑制高通脹,，而并非專門針對(duì)房地產(chǎn)，但對(duì)高度依賴資金的類金融業(yè)——房地產(chǎn)而言,，影響首當(dāng)其沖,。目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率在35％以上，單次加息對(duì)開發(fā)商的影響并不大,，但多次密集加息和信貸數(shù)量緊縮對(duì)開發(fā)商資金鏈的影響卻有放大效應(yīng),。加息符合預(yù)期，25個(gè)基點(diǎn)低于市場預(yù)期,。不對(duì)稱加息,，房貸壓力上升有限。我們以100萬,、30年期、基準(zhǔn)利率,、等額本金為例,，加息前的月按揭還款額為6255.06元，加息后月按揭還款額為6386.59元,，增加額為131.53元,，二次就是增加額到250元，增加比例約為3.6%,，增幅相對(duì)較低,，不會(huì)給購房者帶來太大的還款壓力。短期利空出盡,，迎接板塊反彈,。
在短短的不到2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，與房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)的措施緊密登場,，使得房地產(chǎn)調(diào)控的壓力在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了一次集中釋放,，未來1-2個(gè)月內(nèi)調(diào)控政策更多地在于觀察與消化，即房地產(chǎn)行業(yè)在消化政策中“降溫”，成交量下滑,。這對(duì)過快上漲的房價(jià)形成壓力,。將為接下來房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展提供良好的市場環(huán)境。
加息會(huì)重創(chuàng)樓市迎來下半年房價(jià)拐點(diǎn),？筆者認(rèn)為,，加息進(jìn)程雖過半，但樓市拐點(diǎn)為時(shí)尚早,。不過,，不排除小部分中小房企降價(jià)促銷的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)一波價(jià)格打折高潮,。不僅是考慮到開發(fā)商的資金因樓市十分低迷,，最主要是本次加息導(dǎo)致房企融資貸款成本提高，在融資渠道封殺和貨幣政策收緊及銷售成交嚴(yán)重下滑,，房地產(chǎn)商資金鏈趨緊,，一旦資金回籠壓力驟增的情況下，小部分中小企業(yè)面臨貸不到款“斷奶”局面,。房價(jià)將會(huì)有10%以下的跌幅,，不過，不要指望房價(jià)會(huì)大跌,。
首先是加息的幅度和加息不可能一步到位及通脹預(yù)期依然強(qiáng)烈,。其次是人民幣將繼續(xù)升值和吸引大量的熱錢進(jìn)入樓市，況且目前依然是負(fù)利率,，買房投資依然是有利可圖,，房價(jià)上漲的幅度遠(yuǎn)超過銀行存款的利息。最后是大部分的大房企去年銷售額進(jìn)口貸有5萬多億和資本金依然20%及貨幣政策未實(shí)質(zhì)收緊的情況下,，房企完全可以扛到半年以上,，不會(huì)輕易降價(jià)，或者是通過打折扣的形式回收資金,，因?yàn)樗麄兡壳暗馁Y金鏈還不屬于崩潰預(yù)期中,。
2011年4月1日，《2011年3月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)》報(bào)告顯示,，2011年3月,，十大城市住宅平均價(jià)格為15782元/平方米，較上月上漲0.29%,，房價(jià)上漲趨勢得到遏制,。具體來看，除上海環(huán)比下跌0.02%外,，其他9個(gè)城市價(jià)格均環(huán)比上漲,，漲幅皆在1%以內(nèi),。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本[最新消息
價(jià)格 戶型
點(diǎn)評(píng)]調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年3月,，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8738元/平方米,，環(huán)比上漲0.59%。其中82個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲,，2個(gè)城市與上月持平,，16個(gè)城市環(huán)比下跌。漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有74個(gè),。
自去年新國十一條和新國十條及新國五條到今年新“國八條”的先后出爐,，樓市已經(jīng)逐漸降溫，銷售成交開始加速下降,，房價(jià)卻依然堅(jiān)挺,，目前還未出現(xiàn)大面積的城市房價(jià)跳水，個(gè)別城市的房價(jià)松動(dòng)已有跡象,。盡管加息形成有效疊加效應(yīng),，但是房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的暴跌20%或30%。由于貨幣政策比從緊還從緊,，對(duì)內(nèi)地房企業(yè)和高借貸的企業(yè)的沖擊較大,，對(duì)內(nèi)地銀行或會(huì)擴(kuò)大息差收入，但資本市場流動(dòng)性收窄始終會(huì)短期調(diào)整壓力
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