編輯先生：
通過差別化信貸,，以制止房價(jià)過快上漲的宏觀調(diào)控實(shí)施后,，一些大城市的房價(jià)一度有所回落，成交量也在下跌,，而在秋季以來,，有些地方房價(jià)又出現(xiàn)反彈。人們擔(dān)心：在當(dāng)前物價(jià)總水平上升,，通貨膨脹顯現(xiàn)的情況下,，大城市的房價(jià)會(huì)不會(huì)如以往那樣陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈？
讀者
王夕弟
大城市的房價(jià)會(huì)不會(huì)如以往那樣陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈,？這個(gè)問題不光涉及調(diào)控措施是否嚴(yán)厲,、能否落實(shí)到位，還與整體經(jīng)濟(jì)中的貨幣供給和流通數(shù)量能否保持合理增長密切相關(guān),。
近年來,，隨著城市化進(jìn)程加快，加之國內(nèi)民間投資渠道較少,、不同地區(qū)之間存在較大經(jīng)濟(jì)差距,、社會(huì)收入差距拉大等多重原因，大城市中產(chǎn)生著巨大的,、不斷增長的商品房需求——既包括居住型需求,，也包括投資和短期投機(jī)方面的需求。這是一種剛性需求,。
但在供給方面,，房子是要蓋在土地之上的。大城市里尤其是越靠近中心地區(qū),，那里的土地存量,，以及未來可增加的潛力越是有限。當(dāng)房屋的需求不斷增加時(shí),，即使是在房價(jià)不斷升高時(shí),，房屋的供給增量并不能同步地跟上去，使得樓市的供給彈性會(huì)小于一般工業(yè)品,。因?yàn)闃鞘泄┙o無法如一般工業(yè)品那樣,，供給與需求同步增加，更無法超過需求的增量,。如此供需失衡將造成：大城市的房價(jià)總是會(huì)趨向于上漲,。無論過去、現(xiàn)在,，還是今后,，此一趨勢都是客觀存在,。
但是，這一客觀存在通常只應(yīng)引起房價(jià)的正常上漲,，而不是近年的“瘋漲”,，也不會(huì)引起物價(jià)總水平的上升，即發(fā)生通脹,。國內(nèi)樓市瘋漲并伴隨通脹的出現(xiàn)與近年來,，特別是2009年、2010年以來過多地發(fā)行和流通貨幣密切相關(guān),。（即廣義貨幣M2：流通中的現(xiàn)金+銀行活期和定期存款+儲(chǔ)蓄存款+其他存款含證券公司客戶保證金,，而非單指鈔票現(xiàn)金的M0）。
在當(dāng)今社會(huì)中,，如果沒有廣義貨幣形成商業(yè)銀行貸款,，交易只能靠鈔票進(jìn)行，且鈔票的增量能夠保持平穩(wěn)的話,，房地產(chǎn)業(yè)及其他各行業(yè)都不可能迅速發(fā)展,，多數(shù)人將很難有短期的買房能力，這時(shí)的房價(jià)上漲將會(huì)比較緩慢,，而且容易保持平穩(wěn)態(tài)勢,。
由商業(yè)銀行提供的貸款——這是廣義的貨幣概念，開發(fā)商通過使用貸款,，可以更快,、更大規(guī)模地買下地皮、建造房屋,，購買者通過使用貸款,，又可在即刻買下房屋。多年來,，正是銀行貸款的作用促進(jìn)了大城市房地產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)展,，許多居民因而買了商品房，改善了生活品質(zhì),。
同時(shí),，銀行貸款亦使樓市投資和短期投機(jī)行為在其助推下迅速擴(kuò)張。
這又強(qiáng)化著房價(jià)上漲的趨勢,。于是,，在樓市供給增加的同時(shí)，需求方面,，不僅有自住型需求擴(kuò)張，更帶來以資產(chǎn)保值增值為目的的投資需求,，和在短期內(nèi)迅速買入,、再賣出以獲取暴利的投機(jī)型需求的擴(kuò)張,，從而引發(fā)大城市的房價(jià)以更快的速度上漲。這也正是自2005年以來,，國內(nèi)大城市中房價(jià)一直過快地攀升,，以及未涉及房貸調(diào)控而陷入“屢調(diào)屢漲”的主要原因。
因此,，通過差別化信貸,，壓制投資和投機(jī)活動(dòng)，如：提高第二套房款的首付比例,，第三套房及以上不能獲得貸款,，限制購房數(shù)量等，對制止大城市房價(jià)的過快上漲在當(dāng)前將是有效的,。然而,，要保證較長期的有效并治理，在已經(jīng)出現(xiàn)物價(jià)總水平上漲的情況下,，問題的關(guān)鍵點(diǎn)還在于控制整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中貨幣發(fā)行和流通的總量,。
假設(shè)有100個(gè)蘋果和100個(gè)橘子。貨幣總量為200元時(shí),，每個(gè)蘋果和每個(gè)橘子都值1元錢,。
第一種情況：貨幣總量不變。由于蘋果需求增加,，或是外部漲價(jià)的影響,，使蘋果漲價(jià)50%，每個(gè)蘋果升為1.5元,。漲價(jià)的蘋果占用了更多的貨幣,橘子占用的貨幣會(huì)相應(yīng)減少,橘子便會(huì)降價(jià)50%,，每個(gè)橘子只值0.5元。有升有降,，物價(jià)總水平不變,。
第二種情況：貨幣多發(fā)了1倍。貨幣總量達(dá)到400元,，每個(gè)蘋果和橘子將值2元錢,。物價(jià)總水平上漲了1倍。如果由于消費(fèi),、炒作等需求擴(kuò)張使蘋果漲價(jià)至3元,，橘子將降回1元，總物價(jià)水平仍為上漲1倍,。
第三種情況：貨幣增量與蘋果,、橘子的增量保持同步。當(dāng)蘋果和橘子都增加了50%,，總量為300個(gè),，貨幣若增發(fā)1倍,，達(dá)400元時(shí)，物價(jià)總水平會(huì)上升33%,。若使物價(jià)水平不變,，則需貨幣增量也只增50%。
上述原理可用來討論如何避免樓市的“屢調(diào)屢漲”和物價(jià)總水平不斷上漲的原因,。
國內(nèi)一直存在著貨幣逐年多發(fā)的情況,。如廣義貨幣M2：2005年比上年多發(fā)
4.8萬億元，2006年,、2007年,、2008年該增值分別為：4.7萬億元、5.8萬億元和7.2萬億元,。2009年再提高到13.1萬億元,，貨幣總量達(dá)到了60.62萬億元，比上年增加27.57%,。根據(jù)國際間習(xí)慣使用廣義貨幣與經(jīng)濟(jì)總量（M2與GDP）之比的方法,，國內(nèi)在2005年這一比值為1.62，到2009年實(shí)行寬松的貨幣政策后,，這一比值提高到了1.8,。到2010年9月末，更是提高到2.59,。而美國這一比值只有0.6,，日本、韓國都是在1左右,。
超量的貨幣在市場上流動(dòng),，流到哪里就會(huì)把超出正常的價(jià)格上漲帶到哪里。這正是近年來樓市價(jià)格瘋漲,，包括股市也曾瘋漲的另一推手,。又如，國內(nèi)的糧食,、大豆,、食用油、生豬,、雞蛋,、水果、蔬菜等方面的生產(chǎn)一直穩(wěn)定并有所增長,，市場總供給充足,，可與總需求協(xié)調(diào)。原本因季節(jié)差價(jià)或局部自然災(zāi)害造成的減產(chǎn)，對農(nóng)副產(chǎn)品引起的漲價(jià)幅度都不應(yīng)很大,。但在超量的貨幣條件下,，當(dāng)樓市價(jià)格調(diào)控趨于嚴(yán)厲后，外溢的資金在流動(dòng)中又會(huì)推高其他資產(chǎn)的價(jià)格,。從土地、黃金,、玉石,，到綠豆、生姜,、大蒜,，并與災(zāi)害損失、季節(jié)差價(jià),、常規(guī)需求增加等因素交織在一起,，帶來當(dāng)前農(nóng)副產(chǎn)品和許多生活必需品價(jià)格普遍和集中上漲，且引起一些非食品類價(jià)格開始上漲,。使普通居民產(chǎn)生“什么都在漲”的感覺,。
有人士總習(xí)慣于把通貨膨脹的原因歸于外部輸入——是國際間石油、糧食等大宗商品漲價(jià)造成了國內(nèi)的物價(jià)上漲,。實(shí)際上,，如果不存在多發(fā)貨幣，國外原油,、糧食等大宗商品漲價(jià)帶來的國內(nèi)相關(guān)產(chǎn)品漲價(jià)后,，這些領(lǐng)域必會(huì)占用更多的貨幣，而使另外一些領(lǐng)域因貨幣減少而降價(jià),，物價(jià)總水平因而將不變,。但在貨幣多發(fā)的條件下，即使國際大宗商品降價(jià),，國內(nèi)仍會(huì)出現(xiàn)通脹,。例如2009年，國際油價(jià)走低,，國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格卻在上漲,，樓市更是在瘋漲。
筆者認(rèn)為,，近年來國內(nèi)物價(jià)總水平不斷上漲的根本原因是發(fā)行和流通了過多的貨幣,，而主要不是外部的輸入。
要抑制大城市中商品房價(jià)格的過快上漲,，防止樓市陷入以往屢調(diào)屢漲的怪圈,，落實(shí)并堅(jiān)持現(xiàn)有的差別化信貸等措施，制約樓市投資和投機(jī)行為是必要的。同時(shí)還需在大城市中增加廉租房,、小戶型商品房的供給,，加快不發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展，使之縮小與一線城市的差距,，拓寬民間投資渠道,，而不能靠行政性的限價(jià)措施。
要治理已經(jīng)顯現(xiàn)的通貨膨脹,，采取提高存款準(zhǔn)備金率,、基準(zhǔn)利率等措施，讓過多的貨幣進(jìn)入“蓄水池”,，使之免于沖擊包括樓市在內(nèi)的物價(jià)總水平是必要的,。但更為重要的方面還在于控制貨幣總量的增長，讓貨幣總量的增幅不再過多地超出經(jīng)濟(jì)總量的增幅,，即不斷降低M2與GDP之比,。這就需要使積極財(cái)政政策和寬松貨幣政策轉(zhuǎn)向；改革人民幣匯率機(jī)制,，不斷減少因外匯占款帶來的超量貨幣多發(fā),；減少各級政府的財(cái)政開支，特別是抑制國內(nèi)特有的龐大而畸形的各種公款消費(fèi)需求的增長,，而不是簡單地依靠行政手段干預(yù)價(jià)格,。