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按照建筑物確定補償，不明確提出土地價值的補償,，將會給補償?shù)拇_定留下太多的操作空間,，成為繼續(xù)引發(fā)拆遷糾紛的致命點，因為房屋的內(nèi)涵及土地使用權是決定補償多少的關鍵,。
《國有土地上房屋征收與補償條例》能夠第二次公開征求意見,，確實是一種進步。但是不可諱言,，在補償方面仍存有一定的缺陷,，既沒有明確房屋的內(nèi)涵，也沒有明確對土地使用權的補償,。
在該征求意見稿關于國有土地上“房屋”的表述中,，“房屋”究竟指的是建筑物，還是“土地+建筑物”,，尚是一個模糊概念,。如果指的是“土地+建筑物”，那么“國有土地上房屋”是否可以表述為“國有土地上土地加建筑物”,？這顯然不合邏輯,。如果指的是建筑物，那么補償就可以只按照建筑物的價值計算,。
在“房屋”內(nèi)涵不明確的情況下,，征收者在確定補償價格時，一般只會按照有利于自己的方式去理解和解釋,，也就是按照建筑物確定補償,，不明確提出土地價值的補償，“價隨房定”,。相信這將會給補償?shù)拇_定留下太多的操作空間,，成為繼續(xù)引發(fā)拆遷糾紛的致命點，因為房屋的內(nèi)涵及土地使用權是決定補償多少的關鍵,。
我們可以設計兩個案例,，看看其操作空間的大小。比如,，一間100平方米的平房,，占有的土地為200平方米,，如果市場房價是每平方米1萬元，土地價格是每平方米8000元,，建筑物現(xiàn)值為每平方米2000元,，那么，如果按照所謂的“房屋”確定補償,，其補償價就是100萬,。但是，如果按照“土地+建筑物”的補償,，其補償可以是180萬（160萬+20萬）,。兩者有80萬元的差距。
另一種情況是,，如果同樣是一間100平方米的平房,，所占有的土地只有100平方米，但所在區(qū)域規(guī)劃容積率為3,，仍然假定市場房價是每平方米1萬元,，土地價格是每建筑平方米8000元，建筑物現(xiàn)值為每平方米2000元,，那么,，如果按照所謂的“房屋”確定補償，其補償價仍然是100萬,。但是,，如果按照“土地+建筑物”的補償，其補償可以是260萬（240萬+20萬）,。兩者的差距將達到160萬元,。
在第一種情況下，有人會說,，多余的100平方米土地不應該屬于“房屋”所有者,，所以不應該將其計入補償范圍。在私有房屋中,，房屋所占土地確實從來沒有被直接歸為房屋所有者,。但房屋及其周圍所占土地，是房屋不可分割的部分,，其使用權屬于房屋所有者,，沒有任何一條法律對此進行排除，拆遷時應該得到同等的尊重,，如果因為土地屬于國有就不給予補償,，是沒有道理的。
在第二個案例中，有人會認為,，補償?shù)牟罹鄟碜杂谝?guī)劃條件,，也不應該歸于房屋所有者。但應該看到,，即使不是全部給予房屋所有者,，但是，土地使用者有權分享未來開發(fā)所帶來的增值,。對于一個房屋被征收者來說,，他在這塊土地上的權利或者所獲得的價值，即使不是通過再開發(fā)得到,，也會通過其他方式得到,。
事實上,，現(xiàn)在的很多拆遷糾紛,，其主要原因就是因為沒有充分考慮土地使用權的問題。筆者相信,，在不明確“房屋”內(nèi)涵和不明確對土地使用權進行補償?shù)那闆r下,，雖然采用了市場補償?shù)脑瓌t，但會丟掉很多應該補償?shù)摹皟?nèi)容”,。這次拆遷條例的修改仍然是一種權宜之計,，從根本上還應修改《土地管理法》，以厘清土地使用權與房屋的關系,。
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