|
時(shí)隔近３年后,，央行突然宣布加息,。與以往不同，很多專家指出此次加息的初衷之一是針對(duì)樓市調(diào)控，甚至認(rèn)為加息比限購(gòu)政策更具調(diào)控威力,。那么，加息是不是壓垮高房?jī)r(jià)的“最后一根稻草”呢,？
加息增加貸款利息成本,，對(duì)購(gòu)房者的影響毋庸置疑。以首套房貸款１００萬(wàn)元為例,，加息前享受七五折利率為４．４５５％,，若分３０年償還來(lái)計(jì)算，等額本息還款法的每月還款額為５０４０元,。加息后,，七五折房貸利率升至４．６０５％，則每月需還款金額為５１２９元,，增加了８９元,。相比之下，對(duì)于目前嚴(yán)格收緊的二套房貸會(huì)產(chǎn)生更大影響,。在樓市調(diào)控之前,，二套房貸可申請(qǐng)到７折優(yōu)惠利率，即５年期以上的貸款利率為４．１５８％,，而加息后再按１．１倍執(zhí)行,，二套房貸的利率是６．７５４％，相當(dāng)于增加六成以上的貸款成本,。
可見,，加息帶給普通購(gòu)房者的壓力有限，對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房者則是“雪上加霜”,。假如同時(shí)有多套房貸需要償還,，將影響到此類購(gòu)房者的資金鏈。調(diào)控政策的疊加效應(yīng),，會(huì)導(dǎo)致大量房客選擇“售改租”,。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上的租賃回報(bào)率本來(lái)就偏低，調(diào)控帶動(dòng)租金收益下滑,，會(huì)使得依靠房租更難以“養(yǎng)活”多套房的貸款,。一旦利率多次上調(diào)，多套房持有者的資金鏈勢(shì)必告急,，直接考驗(yàn)其償還能力,。
與此同時(shí)，加息對(duì)樓市的影響還表現(xiàn)在另一個(gè)層面,。正如有的專家指出,，此次中長(zhǎng)期存款利率的加息幅度大于短期存款,，例如，一年期存款加息０．２５個(gè)百分點(diǎn),，而五年期存款加息０．６個(gè)百分點(diǎn),，這既是為了抑制通脹，也是出于回籠貨幣的考慮,。流動(dòng)性收緊,，對(duì)樓市也會(huì)構(gòu)成一定影響，開發(fā)商拿到優(yōu)惠貸款的難度更大了,。而且,，近日公布的９月份ＣＰＩ增幅再創(chuàng)新高。年內(nèi)不排除加息的可能,，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的可能性更大,。
實(shí)際上，加息給高房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響,，更主要表現(xiàn)在心理層面,。一方面，此次加息被不少人判斷為我國(guó)可能進(jìn)入一個(gè)加息周期,，在負(fù)利率狀況下,，小幅多次加息或許會(huì)像２００７年那樣接踵而來(lái)。假如一次又一次加息,，償付能力較弱的購(gòu)房者受到的影響不可低估,。另一方面，房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期對(duì)購(gòu)房者是一個(gè)決定性因素,。２００７年曾經(jīng)連續(xù)６次加息,，但房?jī)r(jià)照漲不誤，購(gòu)房者不相信儲(chǔ)蓄會(huì)跑贏ＣＰＩ,，而是堅(jiān)信越晚買房子越是追不上房?jī)r(jià),。假如未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期照舊，此次加息抑制房?jī)r(jià)的作用肯定有限,。由于購(gòu)房群體中存在剛性需求,，且高端購(gòu)房者的支付能力較強(qiáng)，致使貸款利率難以成為決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素,，更難以指望房?jī)r(jià)像房地產(chǎn)股那樣在加息宣布后“應(yīng)聲大跌”,。
值得一提的是，２００８年１０月２７日實(shí)施的房貸政策,，把個(gè)人房貸優(yōu)惠利率從８．５折降至７折,，使得目前的房貸利率處于近年的較低水平。雖然首套房貸已很難申請(qǐng)到７折優(yōu)惠利率，但七五折,、八折還是能夠爭(zhēng)取到，較之前幾年的八五折利率仍有一定的優(yōu)惠,。從近幾年的利率來(lái)看,，２００７年８月２２日調(diào)整后的五年期貸款基準(zhǔn)利率最高，達(dá)到７．５６％,。當(dāng)時(shí)八五折優(yōu)惠利率是６．４２６％,，較之目前七五折優(yōu)惠利率的４．６０５％高出一大截。現(xiàn)在的八五折優(yōu)惠利率是５．２１９％,，也比２００７年８月的八五折優(yōu)惠利率低出不少,。換言之，此次調(diào)整后的房貸利率沒有達(dá)到近年較高的水平,，讓貸款期限動(dòng)輒長(zhǎng)達(dá)３０年的購(gòu)房者未必在乎,。指望一次或兩次加息來(lái)影響購(gòu)房者的預(yù)期，恐怕難有明顯的效果,。房貸屬于中長(zhǎng)期貸款,，購(gòu)房者對(duì)貸款期內(nèi)的利率變動(dòng)有一定的思想準(zhǔn)備，不會(huì)對(duì)一兩次加息表現(xiàn)得過(guò)于敏感及恐慌,。
此次加息正逢樓市調(diào)控政策升級(jí)之際,，導(dǎo)致市場(chǎng)特別敏感，也帶來(lái)更多的猜想,。加息消息公布的次日,，上證指數(shù)上漲０．０７％，但房地產(chǎn)股整體跌幅超過(guò)４％,。然而,，單靠加息來(lái)打壓房?jī)r(jià)會(huì)“傷及無(wú)辜”。最容易受到?jīng)_擊的群體之一,，是償付能力較弱的工薪階層,，而此類購(gòu)房者又以購(gòu)買首套房為主。因而,，房貸政策納入樓市調(diào)控政策的組合拳中,，應(yīng)該體現(xiàn)在差別化信貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行上，而不是簡(jiǎn)單上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率,。未來(lái)加息與否并非主要看房?jī)r(jià)走勢(shì),，而是取決于防通脹的需要。
|