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2010年國家抑制房價過快上漲的力度歷史罕見，但京城一個沖破新房限購令的簡單案例,，卻暴露出房地產(chǎn)政策執(zhí)行中的法律漏洞,，應該引起各方面的重視,。
2010年4月17日國家出臺新“國十條”，以遏制部分城市房屋價格過快上漲,，隨后各地方也出臺了相應的規(guī)定,。北京市政府于4月30日發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》（以下簡稱京12條），其中規(guī)定每個家庭在北京只能購買一套住房,，北京市住建委也同時規(guī)定,，第二套住房不予辦理過戶手續(xù)。這些清晰明確的規(guī)定在司法實踐中卻有了不一樣的適用,。
日前,，筆者接觸到一個房地產(chǎn)糾紛訴訟案件。王先生在京擁有多套住房,，“京12條”發(fā)布前購買的一套房屋由于種種原因一直未辦理過戶手續(xù),，王先生自認為不受“京12條”限制，因此又購買了一套房屋并辦理了過戶手續(xù),，但當其為“京12條”發(fā)布前購買的房屋辦理過戶手續(xù)時被告知不能過戶,，無奈之下王先生訴至法院要求解除合同。
此類案件在北京并非首例,，以往的判例均將“京12條”作為事實認定的依據(jù),，認定合同無法繼續(xù)履行，并判決解除合同,。然而這次受理王先生案件的法官卻稱,，北京市的這一規(guī)定在審判中僅作為參考，可以不作為判決依據(jù),，同時稱只需一紙繼續(xù)履行合同的判決書或調解書即可到房產(chǎn)管理機關辦理過戶手續(xù),。
根據(jù)《立法法》的有關規(guī)定，在我國審判實踐中,，就法律適用方面,，地方法規(guī)的效力層級是最低的，法院在審判中并非必須以之為依據(jù),，僅供參考,，而“京12條”從性質上來說只是地方政府出臺的指導性意見，連地方法規(guī)都不是,，其效力層級自然更低,，也就是說該法官的說法有充分的法律依據(jù)及理論支持。而且我國屬于成文法系,，以往的判例并不能限制法院對案件的審理,，那么法院的繼續(xù)履行判決書或調解書是否能夠保證房產(chǎn)管理機關辦理過戶手續(xù)成為一個最關鍵的問題。為此，王先生的代理律師專門與房產(chǎn)管理機關取得了聯(lián)系,，房產(chǎn)管理機關表示會按照法院的判決或調解結果辦理,。
從這一案例可以發(fā)現(xiàn)，法律適用問題有可能成為化解國家房地產(chǎn)調控政策的途徑,。畢竟只要雙方達成繼續(xù)履行的合意,，即使是法官也無法否決，這是民事法律關系意思自治原則的適用,，買賣雙方只需要提起一次訴訟即可將國家的抑制房價政策瞬間變?yōu)橐患埧瘴�,。目前樓市仍處于膠著狀態(tài)，一旦上述案件成為一種典型,，那么勢必會讓本次宏觀調控效力大打折扣,。因此，對于此類案件審判實際中的法律適用問題有必要進行統(tǒng)一的確認,。
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