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上月24日,，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會發(fā)布報告,，美國7月二手房的銷售跌幅,，按年率計為383萬套,，跌幅創(chuàng)紀錄高達27.2%，大大地超出了經(jīng)濟學家預期的一倍,，使美國房屋市場愁云慘淡,，雪上加霜但實際上出現(xiàn)這一數(shù)據(jù)并不奇怪，因為美國7千萬“嬰兒潮”正步入退休行列,，在這部分人中間,，約占1/3的人沒有任何退休儲蓄，在未來的退休歲月里,，他們惟一能做的就是將獨立洋房兌現(xiàn),，以維持現(xiàn)有的生活水準(或勉強度日)。而根據(jù)人口普查局統(tǒng)計的數(shù)字,，全美至少有1120萬套房屋處于資不抵債的狀態(tài),；另據(jù)美國商務部今年7月27日公布的數(shù)據(jù),，全美第二季度房屋空置率創(chuàng)紀錄高達1900萬套,，約占全美房屋的14.5%,。這部分空置房與“嬰兒潮”套現(xiàn)的房產(chǎn)，再加上“負資產(chǎn)”的房屋一齊涌入房市,，哪怕從現(xiàn)在起不再建造一套房子,，也需要至少十年才能徹底地消化掉。
眾所周知,，在市場經(jīng)濟中,，物價由供求關系而定。遠在不能借貸消費的年月,，人們必須存夠了錢才有購物的能力,。如今人人都可以從銀行借貸，大家手中就都有了“明天的錢”,，這時,，人們的購買力就已經(jīng)和他們的實際收入脫離了，商品價格被“明天的錢”而推高,，市場的供求關系立刻被扭曲,。用尚不存在的、明天的錢去購買房子時,，那種不實的“求”便無限增大,，房價自然急劇上升。
而房子的租金呢,，只要稍加留意便知,，這些年來并沒有隨著房價的上升比例而上漲，只是隨著收入的比例而增加,。因為租房必須付現(xiàn)金,，是不能用借貸支付的。
這里想說明的要點是,，當一個人,、或少數(shù)人“用明天的錢圓今天的夢”還似乎可行，因為他們還尚能用明天的錢,，買下今天價格的房子,；但是，當多數(shù)人都使用了明天的錢,，那么今天的房價也就不再是今天的房價,，而變成了明天的房價。等于用“明天的錢”,，買下了明天的房價(甚至是后天的房價,，加上利息因素)。萬一明天的錢沒有了(如泡沫破滅影響到實體經(jīng)濟，失業(yè)率上升),，房市就將下跌,。
美國從70年代初開始，也就是在廢除了布雷登森林體系之后,，令美金和黃金脫鉤,，使信貸消費模式成為了可能。也就是“用明天的錢圓今天的夢”開始流行,，致使當年處于青壯年的“嬰兒潮”,，成為了美國購房市場的主力軍，由此而推高了房價,。然而到了70年代末,，由于通脹太甚，泡沫明顯,，政府只能通過升息(最高時到達18%)來限制借貸,。很顯然，使用“明天的錢”成本太高了,，于是泡沫應聲破滅,。
市場就如同狗一般，雖然有時會離開主人四處溜達,，但總會回到主人身邊,。按照供求關系的經(jīng)濟法則，美國人承受房價的真正能力,，是房價與收入之比不超過2,。因此，全美平均房價有可能跌回至1998年,，甚至1996年的水平,。看來,，“嬰兒潮”想靠著房產(chǎn)的兌現(xiàn),，而過上退休后優(yōu)哉游哉的好日子，成了一枕黃粱了,。
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