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在2008年12月出臺的“金融國九條”中,，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）首次在國務(wù)院層面作為一種拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出。2010年1月中旬,，由央行牽頭,，銀監(jiān)會、證監(jiān)會等11個(gè)相關(guān)部門成立的“REITs試點(diǎn)管理協(xié)調(diào)小組”完成了REITs的試點(diǎn)方案,。最新消息顯示,，除天津?yàn)I海版廉租房REITs方案近期有望獲批外，上海浦東版公租房REITs也有望在今年底或明年初獲批,，首批REITs的募集資金將全部用于保障性住房建設(shè),。
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控在遏制部分城市房價(jià)過快上漲的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)增加保障性住房有效供給,。廉租房是保障性住房的重要組成部分之一,，但目前我國廉租房開發(fā)建設(shè)融資渠道單一,，主要依賴財(cái)政撥款、住房公積金增值收益等純政策性資金支持,，融資過程呆滯化,、僵硬化。數(shù)據(jù)顯示,，我國廉租房建設(shè)每年面臨資金缺口達(dá)400億元之巨,。而REITs的設(shè)立和推進(jìn)，具有積極意義,。
第一,，REITs作為一種新型的金融產(chǎn)品可以為廉租房建設(shè)提供融資之道。REITs作為一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,，具有流動(dòng)性特點(diǎn),，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，為廉租房建設(shè)提供持續(xù)資金支持,，這樣既可以減輕地方財(cái)政負(fù)擔(dān),，又為銀行體系解壓,，使我國“被房地產(chǎn)綁架的”經(jīng)濟(jì)松綁,。
第二，REITs作為一種金融工具,，其優(yōu)勢是資產(chǎn)管理和投資決策,，房地產(chǎn)建設(shè)、經(jīng)營和管理則交給房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司負(fù)責(zé),，這樣既可以發(fā)揮REITs在資本運(yùn)作中的專長,，防止開發(fā)商融資時(shí)的關(guān)聯(lián)交易，又可以提高房地產(chǎn)的經(jīng)營績效,。
第三,，依賴REITs融資可以調(diào)動(dòng)廉租房的建設(shè)積極性，增加主動(dòng)供給,。廉租房的穩(wěn)定,、大量供給，會使得社會上巨大的剛性需求得以釋放,，緩解“夾心層”住房壓力,，旺盛的需求從商品房市場退出，又可以緩解因供給不足導(dǎo)致的商品房價(jià)格過度上漲,。
總之,，REITs使房地產(chǎn)市場與資本市場有效融合，將房地產(chǎn)業(yè)與大眾直接投資緊密聯(lián)系起來,，使房地產(chǎn)業(yè)從一個(gè)主要由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)過渡到一個(gè)主要由社會資本支撐的產(chǎn)業(yè),，房地產(chǎn)資產(chǎn)在此過程中通過證券化分割實(shí)現(xiàn)了社會化持有,，分散和化解了房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，能夠極大地促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,。
我國運(yùn)用REITs模式建設(shè)廉租房的基本原則是政府主導(dǎo),、市場化運(yùn)作，目前提出的REITs模式主要有兩種方案：一是銀監(jiān)會方案,，偏向于在銀行間市場面向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行抵押型REITs,；二是證監(jiān)會方案，以交易所公開發(fā)行權(quán)益型REITs,。兩種方案相比較,，銀監(jiān)會方案相對保守，收益穩(wěn)定,，風(fēng)險(xiǎn)不高,，但利潤較小，因?yàn)榈盅盒屯ǔＶ幌蜷_發(fā)完成后的房地產(chǎn)提供抵押信貸,，投資者無法參與房地產(chǎn)的經(jīng)營管理,。但出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，監(jiān)管層可以先采納銀監(jiān)會方案,，隨著經(jīng)驗(yàn)的累積,，逐步實(shí)施證監(jiān)會方案。筆者也提出一些看法以供參考：
首先,，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上,，可以將REITs設(shè)計(jì)成為“準(zhǔn)國債”產(chǎn)品，收益率高于同期銀行存款利率,，但又低于那些以商業(yè)物業(yè)為主要持有對象的REITs產(chǎn)品,。目前我國大多數(shù)一、二線城市出租物業(yè)的年收益率約為5%至7%,，將預(yù)期收益率設(shè)置在3%至5%,，如果可以獲得政府的稅費(fèi)減免，會使得REITs產(chǎn)品成為一種享受政策優(yōu)惠,、低風(fēng)險(xiǎn),、保值性較強(qiáng)的投資工具，必將得到廣大投資者尤其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型的大型社�,；鸬那嗖A,。
其次，在出資方式上,，按照《基金法》的規(guī)定組建發(fā)起人,，主要包含有政府背景的機(jī)構(gòu)、信托公司、大型房地產(chǎn)企業(yè)等,，其中有政府背景的機(jī)構(gòu)參與REITs,，可以以手中持有的物業(yè)為資本金，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評估后作價(jià)參股,，類似國外的UPREIT形式（即“傘形伙伴REIT”）,，這樣做的好處在于政府不必另外出資。采用傘形模式,，REITs可以通過增加有限責(zé)任合伙人的數(shù)目,，不斷壯大資產(chǎn)規(guī)模，同時(shí)可以彌補(bǔ)REITs內(nèi)部資本的不足,。
其三,，在資金募集上，通過定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機(jī)構(gòu)及社�,；鸬壬鐣Y金,，輔以一定比例的社會公開募資，并以廉租房財(cái)政專項(xiàng)資金為保障,，進(jìn)行廉租房的開發(fā)建設(shè),。利用政策性土地供給和專項(xiàng)建安、轉(zhuǎn)讓等稅費(fèi)優(yōu)惠政策優(yōu)勢降低成本,，并以租期穩(wěn)定,、租戶龐大的的房屋租金為收入，對投資者進(jìn)行長期回報(bào),。
作為一種被動(dòng)投資工具,，廉租房REITs具有極強(qiáng)的政策性,，其成功與否,，很大程度上依賴于其所享受的政策優(yōu)惠傾向與力度，必須要有專項(xiàng)的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行支持,。
首先,，REITs在我國尚處起步階段，政府應(yīng)給予必要政策扶持,。要營造良好的市場氛圍和形成高漲的市場預(yù)期,，從而吸引趨利的投資資金，要在審批,、建設(shè),、稅收等環(huán)節(jié)予以充分優(yōu)惠，從而吸引優(yōu)秀開發(fā)商,、施工單位和資產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)積極投入,、保證質(zhì)量。
其次,，合理制定廉租房租賃政策,，既要防止變相成為暴利經(jīng)營,，脫離其保障性本質(zhì)，又必須確保租約及收益的穩(wěn)定,，還要降低運(yùn)營管理成本,，保證REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的成功，以防止基金的虧損,，導(dǎo)致市場喪失信心,。
為了避免租金收取過程中出現(xiàn)的種種問題，應(yīng)考慮設(shè)立專門的廉租房租金專用賬戶,，政府的政策性補(bǔ)貼,、住房公積金補(bǔ)貼資金直接進(jìn)入專用賬戶，承租人繳納的租金每月從其工資收入中直接扣除進(jìn)入專用賬戶,，以確保這些收益性資金用于REITs股東的分紅,。
最后，從法律,、市場和投資者素質(zhì)等方面,，改善廉租房REITs的運(yùn)行環(huán)境。健全有關(guān)REITs的法規(guī)體系,，推進(jìn)REITs組織機(jī)構(gòu)的建設(shè),，加快培育大量的機(jī)構(gòu)投資者，完善人才培養(yǎng)和信息公開化制度,，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托基金的人才培養(yǎng),，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場,、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍,。
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